地價(jià)評估一般有兩種情況：一是評估現狀地價(jià)，即在原有房地產(chǎn)持續經(jīng)營(yíng)前提下評估的現狀地價(jià)；二是地上原有建筑物需要拆除重建（舊城改造），即評估其規劃狀態(tài)下的地價(jià)。后者通常是按規劃后用途、容積率等進(jìn)行評估。

　　在舊城改造情況下也有兩種情況：一種情況是評估其凈地價(jià)格；另一種情況是評估其毛地價(jià)格。

　　認識上的誤區

　　舊城改造涉及到拆遷安置，那么拆遷安置費和地價(jià)是什么關(guān)系呢？很多人把拆遷安置費看作是地價(jià)的組成部分。如：甲市基準地價(jià)＝出讓金＋基礎設施配套建設費＋征地費＋城鎮拆遷費。乙市基準地價(jià)＝征地或拆遷費＋土地開(kāi)發(fā)費（含市政設施配套費）＋稅費＋利息＋利潤＋政府出讓土地收益。

　　這是認識上的一個(gè)誤區。地價(jià)高低主要的并不決定于開(kāi)發(fā)成本。按上述觀(guān)點(diǎn)，如果兩宗需改造地塊，位置相鄰，規劃用途、容積率等均相同，只是拆遷安置成本不一樣，而得出兩個(gè)不同的地價(jià)。這是行不通的�；鶞实貎r(jià)受條件限制在資產(chǎn)持續經(jīng)營(yíng)前提下，基準地價(jià)反映的是一定條件下的現狀地價(jià)。而在舊城改造，即原有建筑需要拆除情況下，基準地價(jià)反映的是凈地地價(jià)。

　　為什么說(shuō)在資產(chǎn)持續經(jīng)營(yíng)前提下，基準地價(jià)反映的是現狀地價(jià)？這是由基準地價(jià)的測算方法決定的。

　　基準地價(jià)的測算一般有兩種算法：一是以土地級差收益為主人依據測算地價(jià)；二是以房地產(chǎn)交易樣本為主要依據測算基準地價(jià)。不管用哪種方法測算，都是立足于土地利用現狀，算出來(lái)的地價(jià)當然就是現狀地價(jià)。

　　為什么說(shuō)在舊城改造情況下，基準地價(jià)反映的是凈地地價(jià)？現舉例說(shuō)明：假設圖中的4宗地地段相連，區位、用途、現狀（或規劃）容積率及其他條件均相同，那么其地價(jià)也應該是趨同的。

　　宗地A每平方米地價(jià)1000元，是由其收益決定的，是根據同類(lèi)地區、同行業(yè)企業(yè)平均收益測算出來(lái)的，也是市場(chǎng)橫向比較的結果。如果在宗地B和宗地C上進(jìn)行與宗地A同樣的開(kāi)發(fā)，那么宗地B和宗地C可以獲得與宗地A相同的收益。如果開(kāi)發(fā)者以同樣1000元的價(jià)格獲得了毛地D，那么他在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于要拆除原有建筑，多支付了500元的開(kāi)發(fā)成本。他只有在以500元的出讓金獲得毛地D的情況下，才能獲得與其他開(kāi)發(fā)者同樣的收益�？梢�(jiàn)在舊城改造情況下，只有把基準地價(jià)理解為凈地價(jià)格時(shí)才是可用的。

　　土地預期收益決定地價(jià)

　　真正意義上的地價(jià)是由土地的預期收益決定的，是在市場(chǎng)交易中實(shí)現的。它不受拆遷安置量多少所左右。如上圖所示，毛地D并未因每平方米多支付500元的拆遷安置費，使地段提高到1500元，而這500元只是使毛地D成為凈地，達到了宗地A．B．C具有同樣的開(kāi)發(fā)（使用）價(jià)值。但土地出讓金的多少與拆遷安置量有著(zhù)直接的關(guān)系。這里所說(shuō)的出讓金是指開(kāi)發(fā)商或土地使用者在取得城市土地時(shí)需向政府支付的代價(jià)。地價(jià)（市場(chǎng)正常價(jià)）是客觀(guān)存在的，而出讓金有時(shí)帶有政策因素。出讓金可以大于、等于，也可以小于地價(jià)。

　　剩余法各方容易接受

　　從制定規劃、拆遷安置到出讓土地都屬政府行為。按道理政府向開(kāi)發(fā)商出讓的土地為凈地。但事實(shí)上各地出讓土地多以毛地形式為主，有些地方評估作價(jià)又過(guò)于簡(jiǎn)單。一是不管凈地、毛地；二是不管拆遷安置量大小，在基準地價(jià)基礎上乘幾個(gè)系數了事。

　　土地評估一個(gè)很重要的特點(diǎn)是，不同目的，不同情況應遵循不同的原則，采用不同的方法，其評估結果和能是客觀(guān)、合理和切合實(shí)際的。這也正是一個(gè)合格的評估師應具備的基本素質(zhì)。

　　利用剩余法測算土地出讓金，有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)：一是剩余法是建立在市場(chǎng)預測和現場(chǎng)調查基礎上，測算結果更符合宗地實(shí)際和市場(chǎng)定價(jià)原則；二是兼顧了國家與開(kāi)發(fā)商雙方利益，測算結果容易被有關(guān)各方所接受。