一、市場(chǎng)比較法的基本定義和概念

　　基本含義：根據替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內已經(jīng)發(fā)生交易的類(lèi)似土地交易實(shí)例進(jìn)行對照比較，對有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評估時(shí)日地價(jià)的方法。

　　13個(gè)基本概念：類(lèi)似土地、比較宗地、標準宗地、估價(jià)期日、交易情況修正、容積率、區域因素、個(gè)別因素、地價(jià)指數、區域分析、同一供需圈、相鄰區域、類(lèi)似區域

　　二、市場(chǎng)比較法的基本公式

　　1、根據實(shí)際中比較基準的不同，可分為直接比較分析和間接比較分析。

　　直接比較過(guò)程：以待估土地的狀況為基準，用公式表示為，

　　公式1 PD=PB×A×B×D×E

　　間接比較過(guò)程：以一個(gè)標準宗地或條件俱佳的土地為基準，用公式表示為，

　　公式2 PD=PB×A×B×C×D×E

　　2、基值：可設比較案例宗地或待估宗地的某因素條件指數為基值100%，若待估宗地或比較案例宗地的該因素條件較優(yōu)，則其條件指數〉100%，否則，其條件指數〈100%.

　　3、公式中總是以待估宗地相應因素條件指數為分子，比較案例宗地相應因素條件指數為分母（C除外）。如A=待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數。哪個(gè)為比較基礎，哪個(gè)就取值為100，另一方的值通過(guò)比較進(jìn)行加或減。

　　4、當因素區域因素和個(gè)別因素內存在多個(gè)不同因子影響時(shí)，可根據因子條件指數確定的途徑，分別采用積算（采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析）或加和（在確定因素修正總幅度的基礎上進(jìn)行因子分解）的方式確定因素修正幅度。

　　三、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)與應用范圍

　　1、市場(chǎng)比較法的特點(diǎn)：比準價(jià)格

　　2、市場(chǎng)比較法的適用條件

　　僅適用于市場(chǎng)比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，并且交易案例與待估地塊應有相關(guān)性和替代性。

　　3、市場(chǎng)比較法的適用范圍

　　從適用條件來(lái)看，主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區；

　　從評估目的和評估結果的形式來(lái)看，可直接用于評估土地的價(jià)格或價(jià)值，可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，可用于其他評估方法中有關(guān)參數的求取。

　　四、市場(chǎng)比較法估價(jià)的程序與方法

　　1、收集交易資料

　　2、確定比較交易案例

　　明確5個(gè)具體要求，建立價(jià)格比較基礎

　　3、市場(chǎng)交易情況修正

　　是指排除掉交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價(jià)格偏差。

　　修正方法：A=待估宗地情況或正常情況指數/比較案例宗地情況指數

　　4、期日修正

　　交易案例的交易期日與待估土地估價(jià)期日是有差異的，可采用地價(jià)指數或房屋價(jià)格指數的變動(dòng)率來(lái)分析計算，將交易價(jià)格修訂為估價(jià)期日的價(jià)格。進(jìn)行期日修正時(shí)，要特別注意價(jià)格指數的基期，要先調整到定基指數。

　　B=估價(jià)期日的價(jià)格指數/交易時(shí)期價(jià)格指數

　　5、區域因素修正

　　區域因素的實(shí)質(zhì)和內容。區域因素修正是市場(chǎng)比較法中的一個(gè)基本修正。

　　修正方法：修正方法的三個(gè)步驟，及區域因素條件指數的計算。

　　D=待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數

　　6、個(gè)別因素修正

　　個(gè)別因素的實(shí)質(zhì)、內容和個(gè)別因素修正的目的。

　　修正方法程序及計算公式基本同于區域因素的修正方法。

　　7、土地使用權年限修正

　　土地使用權年限屬于特殊的個(gè)別因素，修正方法是先計算使用年期修正系數，再利用年期修正系數對交易案例地價(jià)進(jìn)行年期修正。

　　年期修正系數K=[1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）n]

　　年期修正后地價(jià)=比較案例價(jià)格×K

　　8、容積率修正

　　容積率也屬于特殊的個(gè)別因素，同樣用修正系數來(lái)修正地價(jià)，要注意容積率修正的是樓面地價(jià)還是地面地價(jià)。

　　容積率修正后的交易案例價(jià)格=比較宗地價(jià)格×（待估宗地容積率修正系數/比較案例宗地容積率修正系數）

　　9、土地價(jià)格的最終確定

　　通過(guò)各相關(guān)因素修正后，即可得出待評估土地的試算比準價(jià)格，然后對多個(gè)試算比準價(jià)格進(jìn)行比較分析，綜合確定待估宗地的合理比準價(jià)格。

　　對多個(gè)比準價(jià)格處理，綜合確定地價(jià)的基本方法有三種：簡(jiǎn)單平均法、加權平均法、取中位數或眾數。