國有土地使用權的概念理解
一、國有土地使用權的主體
境內外法人,非法人組織和自然人。
二、國有土地使用權的取得
有償(出讓、租賃、作價(jià)出資或入股)和無(wú)償;中外合資企業(yè)的場(chǎng)地使用權(作價(jià)出資、繳納場(chǎng)地使用費);國有農用地、未利用土地也可出讓、租賃、承包和劃撥。
三、國有土地使用權的內容與限制
劃撥的限制;地下資源及其他的限制;用途限制;規劃
四、國有土地使用權交易的規則
交易形式:轉讓、出租、抵押、合資合并或其他投資活動(dòng)。
交易規則:民法規則,交易應經(jīng)法定程序,遵循房地一致的原則。
國有土地使用權作價(jià)出資或入股,權利主體若變更,則為轉讓。
五、房屋基地使用權的按份享有,房屋區分所有。98年國家質(zhì)量技術(shù)監督局《商品房銷(xiāo)售面積測量與計算計量技術(shù)規范》
六、劃撥?chē)型恋厥褂脵?/strong>
1、概念:是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準,無(wú)償取得的或繳納補償、安置等費用后取得的無(wú)使用期限限制的國有土地使用權。但受交易限制;
2、主體:機關(guān)、軍事、基礎設施、公益事業(yè)、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利,其他;
3、內容及限制:享有占有權、使用權和部分收益權,有限制的處分權;
4、劃撥土地的轉讓?zhuān)菏茏屨哐a辦出讓?zhuān)晦D讓方繳收益中的土地收益,保留劃撥;
5、劃撥土地的出租:?jiǎn)为毘鲎獾,需辦理出讓手續;辦理租賃登記,并交土地收益;
6、劃撥土地的抵押:報政府批準,出讓金金額;
7、作價(jià)出資或入股:不得直接投資,需辦理出讓?zhuān)坏型夂腺Y企業(yè)、合作企業(yè),依法批準的除外;
8、國企改革的劃撥土地的處置:保留劃撥(不超過(guò)5年);出讓、租賃、作價(jià)出資(入股)和授權經(jīng)營(yíng);
9、優(yōu)惠住房的,不進(jìn)市場(chǎng)的保留劃撥;
10、劃撥土地的收回:公益事業(yè)、舊城改造等,給以補償。
七、出讓土地使用權(有償、有期限)
1、出讓的取得:協(xié)議(不低于底價(jià));招標(3人以上)拍賣(mài)(一個(gè)應買(mǎi)者)。但不能一概而論,可以底價(jià)處理;
2、出讓金的支付方式:合同60日內支付,辦證;成片開(kāi)發(fā)的分期付款,領(lǐng)取臨時(shí)證,但期限不超過(guò)5年;
3、出讓土地的內容:占有、使用、收益、處分(轉讓、出租、抵押、合資、合作經(jīng)營(yíng)及其他經(jīng)濟活動(dòng)),分期付款的,不享有部分處分權;
4、權利限制:出讓期限;出讓合同的條件;違約責任;
5、出讓土地轉讓?zhuān)褐Ц度砍鲎尳鸷屯恋刈C;25%的開(kāi)發(fā)或成片條件形成;
6、出租和抵押:繼續履行出讓合同;轉讓需告知對方;不超過(guò)出讓期限;
7、出讓土地終止:未繼期、未批準,提前收回,土地滅失;
8、國有土地使用權作價(jià)出資或入股:出讓的特殊形式,其轉讓受限制。
八、租賃國有土地使用權
1、概念:是土地使用者以按期向國有土地所有者支付租金為對價(jià)而原始取得的一定期限的國有土地使用權。不同于土地使用權租賃;
2、租賃土地的主體:新增經(jīng)營(yíng)性用地;存量經(jīng)營(yíng)性劃撥用地;依法取得場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)權的外商投資企業(yè)用地;短期用地;改變用途、增加建筑面積而未補交地價(jià)的用地;
3、取得方式:協(xié)議、拍賣(mài)、招標;
4、租賃土地使用權內容:享有占有權;使用權;收益權;沒(méi)有處分權。享有地上物所有權;
5、權利限制:合同法規定期限不超過(guò)20年。土地短期不超過(guò)5年。長(cháng)期不超過(guò)同類(lèi)用途出讓土地最高年限。不能用于商品房開(kāi)發(fā),轉讓需告知出租人;
6、租賃可以?xún)r(jià)作出資(入股),需經(jīng)所有者代表同意;
7、租賃土地的轉讓和抵押:需經(jīng)所有者同意,不能單獨設定抵押權,并按約定投資開(kāi)發(fā)完成,并辦土地和房產(chǎn)證;
8、租賃土地的出租:不需經(jīng)所有者同意;
9、租賃土地的終止:基本同出讓土地。
九、外商投資企業(yè)場(chǎng)地使用權
低償性,有期限性(同企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限)。享有占有權、使用權和部分收益權,沒(méi)有處分權。其轉讓、出租、抵押等按劃撥土地交易處置。
十、城市私房用地使用權:房地一致,可繼承,用途限制,翻建限制
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