摘要：房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要組織部分，是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，但隨著(zhù)我國經(jīng)濟快速發(fā)展，在寬松貨幣政策下，城市房?jì)r(jià)快速上漲，地價(jià)也隨著(zhù)不斷上漲，房?jì)r(jià)和地價(jià)關(guān)系成為人們討論焦點(diǎn)，文章通過(guò)房?jì)r(jià)和地價(jià)的內在關(guān)系、靜態(tài)關(guān)系、動(dòng)態(tài)關(guān)系三方面進(jìn)行分析，并結合實(shí)例分析，得出城市房?jì)r(jià)快速上漲，帶動(dòng)地價(jià)上漲，地價(jià)上漲反作用于房?jì)r(jià)上漲的交織關(guān)系，并對房?jì)r(jià)上漲的原因進(jìn)行分析，提出調控房?jì)r(jià)快速上漲切實(shí)方法，使房?jì)r(jià)地價(jià)在平穩中發(fā)展，促使我國房地產(chǎn)健康有序的發(fā)展。

　　關(guān)鍵詞：房?jì)r(jià)地價(jià)；關(guān)系；調控

　　經(jīng)過(guò)20年發(fā)展，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要組織部分，成為我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，對我國經(jīng)濟穩定和發(fā)展起到舉足輕重的作用。房地產(chǎn)具有收益、保值、增值和消費特點(diǎn)，已成了人們改善生活和投資熱點(diǎn)。但隨著(zhù)房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，政府出讓地價(jià)也不斷上揚，各城市“地王”不斷刷新，房?jì)r(jià)和地價(jià)之間關(guān)系成為社會(huì )各界關(guān)注焦點(diǎn)，是地價(jià)決定房?jì)r(jià)，還是房?jì)r(jià)決定地價(jià)，人們對房?jì)r(jià)和地價(jià)關(guān)系討論越來(lái)越激烈，參加討論的有政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)商還有經(jīng)濟學(xué)家，由于不同角度，不同利益、不同思想觀(guān)念，對房?jì)r(jià)和地價(jià)關(guān)系觀(guān)點(diǎn)有所不同。本文將對房?jì)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系進(jìn)行深入探討。

　　一、房?jì)r(jià)和地價(jià)的內在關(guān)系

　　房?jì)r(jià)是指房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是土地及定著(zhù)在土地之上建筑物、構筑物特定時(shí)間的市場(chǎng)交易價(jià)格。房?jì)r(jià)有成本價(jià)、基準價(jià)、指導價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之分，人們所說(shuō)房?jì)r(jià)普遍是指房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，市場(chǎng)價(jià)指不同地區不同類(lèi)型的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)分為一級市場(chǎng)房?jì)r(jià)和二級市場(chǎng)房?jì)r(jià)，一級市場(chǎng)房?jì)r(jià)（稱(chēng)一手房?jì)r(jià)）指開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，二級市場(chǎng)房?jì)r(jià)（稱(chēng)二手房?jì)r(jià)）是人們通過(guò)中介流通房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。一手房?jì)r(jià)和二手房?jì)r(jià)是不同的，一般一手房?jì)r(jià)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)定價(jià)比周邊二手房房?jì)r(jià)要高，有的甚至高出很多。房?jì)r(jià)特點(diǎn)主要是區域性、類(lèi)型性、即時(shí)性，當其他條件相同情況下，不同區域房?jì)r(jià)是不同的，不同類(lèi)型房?jì)r(jià)是不同的，不同時(shí)點(diǎn)房?jì)r(jià)也是不同的。地價(jià)是指地方政府通過(guò)招拍掛方式出讓給自然人、法人和其他組織的土地價(jià)格，在地產(chǎn)市場(chǎng)中，一般情況下，國有土地是政府出讓給開(kāi)發(fā)商。地價(jià)分為起始價(jià)、底價(jià)、出讓價(jià)。出讓價(jià)是開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛競得土地開(kāi)發(fā)權的成交價(jià)格，人們關(guān)心的地價(jià)是政府出讓地價(jià)。房?jì)r(jià)和地價(jià)區別在于主體不同，房?jì)r(jià)主體結構主要是開(kāi)發(fā)商-市民、市民-中介-市民，地價(jià)主體結構主要是政府-開(kāi)發(fā)商。對于同一個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)和地價(jià)關(guān)系從數學(xué)角度屬于“包含”關(guān)系，房?jì)r(jià)包含地價(jià)，房?jì)r(jià)大于地價(jià)，但極少有房?jì)r(jià)小于地價(jià)的情況出現。

　　二、房?jì)r(jià)和地價(jià)的靜態(tài)關(guān)系

　　影響房?jì)r(jià)因素很多，在其他因素不變的情況下，本文從靜態(tài)角度分析房?jì)r(jià)和地價(jià)二者的關(guān)系。針對單獨房地產(chǎn)項目，依據房地產(chǎn)估價(jià)路線(xiàn)法，公式：房?jì)r(jià)=地價(jià)+建安費+稅費+利息+管理費+利潤。其中，建安費、稅費、利息和管理費一般是可計算的相對固定。而地價(jià)是開(kāi)發(fā)商從政府土地市場(chǎng)上通過(guò)招拍掛競買(mǎi)價(jià)格，從定價(jià)時(shí)點(diǎn)說(shuō)地價(jià)相對房?jì)r(jià)也是一個(gè)固定值。根據國土資源部統計數據，2009年5月底開(kāi)展620個(gè)案例調查，銷(xiāo)售房?jì)r(jià)最高為45000元/平方米，最低為1130元/平方米；地價(jià)占房?jì)r(jià)最低比例為5.3％，最高為58.6％。大多數項目地價(jià)占房?jì)r(jià)比例在15％-30％。620個(gè)案例平均為23.2％。地價(jià)、建安費、稅費、利息、管理費構成樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的成本價(jià)，開(kāi)發(fā)商獲得地塊進(jìn)行樓盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商確定房?jì)r(jià)時(shí)點(diǎn)前，包括地價(jià)在內的成本價(jià)是相對固定，可見(jiàn)一個(gè)樓盤(pán)的房?jì)r(jià)除了和成本價(jià)有關(guān)外，還和開(kāi)發(fā)商的利潤有關(guān)。房?jì)r(jià)高于地價(jià)等構成的成本價(jià)，高出成本價(jià)多少往往取決于開(kāi)發(fā)商的利潤，可見(jiàn)高房?jì)r(jià)不是由地價(jià)決定。2006年2月，溫州大學(xué)操場(chǎng)地塊、成教學(xué)院地塊、溫州商校操場(chǎng)地塊三宗分別出讓給溫州三家不同開(kāi)發(fā)商。樓盤(pán)分別取名中央公館、東南角一、華府天地，這三個(gè)地塊出讓時(shí)間是相同相近，位于是同一區城，且相距很近，出讓時(shí)住宅樓面地價(jià)均是6400元/平方米，開(kāi)發(fā)樓盤(pán)品質(zhì)也差不多，但是銷(xiāo)售房?jì)r(jià)各不相同，2007年1月中央公館房?jì)r(jià)銷(xiāo)售平均價(jià)為17000元/平方米。2007年10月，東南角一精裝修房?jì)r(jià)銷(xiāo)售平均價(jià)為27000元/平方米、扣除精裝修造價(jià)2000元/平方米，實(shí)際銷(xiāo)售平均價(jià)為25000元/平方。2008年12月，華府天地精裝修房?jì)r(jià)銷(xiāo)售平均價(jià)為33000元/平方米，扣除精裝修造價(jià)2000元/平方米，實(shí)際銷(xiāo)售平均價(jià)為31000元/平方米。中央公館樓盤(pán)當時(shí)均價(jià)遠高出周邊大華名豪精裝修樓盤(pán)均價(jià)13000元/平方米，高出房?jì)r(jià)4000元/平方米，相對另外兩個(gè)樓盤(pán)自己房子賣(mài)了覺(jué)得很吃虧。從三個(gè)樓盤(pán)看出地價(jià)占房?jì)r(jià)比例分別為40％、25.6％、20.6％，房?jì)r(jià)遠高于地價(jià)，高房?jì)r(jià)其實(shí)取決于開(kāi)發(fā)商的高利潤�？傊�，從靜態(tài)分析，房?jì)r(jià)和地價(jià)二者關(guān)系，一般房?jì)r(jià)是高于地價(jià)。在低房?jì)r(jià)時(shí)代（利潤率≤國際慣例15％），從單個(gè)樓盤(pán)的房?jì)r(jià)高低是取決于地價(jià)、建安費、稅費、利息、管理費等構成的成本價(jià)，但不是取決于政府出讓的地價(jià)；在高房?jì)r(jià)時(shí)代（利潤率≥國際慣例15％），實(shí)際上高房?jì)r(jià)更多取決于開(kāi)發(fā)商高利潤。

　　三、房?jì)r(jià)和地價(jià)的動(dòng)態(tài)關(guān)系

　�。ㄒ唬┩�一區域的房?jì)r(jià)上漲帶動(dòng)地價(jià)上漲

　　從動(dòng)態(tài)角度分析，房?jì)r(jià)和地價(jià)關(guān)系是非常復雜關(guān)系。影響房?jì)r(jià)因素很多，主要歸為以下方面。第一，政策面是國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)方面政策。20世紀90年代，我國住房分配制度改革，由貨利性分房向貨幣化、商品化轉變，這是對房地產(chǎn)利好。第二，基本面主要是國民經(jīng)濟、銀行信貸、稅收等，基本面因素對房?jì)r(jià)的影響較大。國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人們對固定資產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)投資看好，對將來(lái)房?jì)r(jià)上漲預計導致房?jì)r(jià)上漲。銀行信貸對房?jì)r(jià)影響是極大，在寬松貨幣政策下，銀行利率在下降周期中，處于低利率狀態(tài)下，商品將呈現通貨膨脹狀態(tài)，房?jì)r(jià)會(huì )大幅上漲。在銀根緊縮情況下，利率上調周期中，處于高利率狀態(tài)下，房?jì)r(jià)會(huì )進(jìn)行下跌調整。稅收主要是契稅，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅調整和增收，對房?jì)r(jià)起到一定積極影響，契稅下調，促進(jìn)房地產(chǎn)交易活躍程度，交易量上升，使房?jì)r(jià)會(huì )在一定程度上漲，營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅增收，降低房地產(chǎn)交易活躍程度，交易量下降，從理論上房?jì)r(jià)有向下調整，但房地產(chǎn)稅收提高和增加，出現“羊毛出在羊身上”，賣(mài)房者把稅收轉嫁在房?jì)r(jià)上，無(wú)形中提高了市場(chǎng)房?jì)r(jià)。第三，樓盤(pán)自身面：主要是樓盤(pán)區域位置、小區環(huán)境、建筑密度、建筑間距、房屋朝向、樓層、套型、裝修、物業(yè)管理、科技含量、樓盤(pán)宣傳策劃等因素影響，各因素不同房?jì)r(jià)是不同的，甚至相差較大，在同樣條件下，品質(zhì)好樓盤(pán)經(jīng)過(guò)策劃后房?jì)r(jià)遠遠高于周邊房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)受影響因素很多，不管各影響房?jì)r(jià)因素如何變化，最終主要是影響房地產(chǎn)供求關(guān)系，從長(cháng)遠講，房?jì)r(jià)變化是符合價(jià)值規律變化的，房?jì)r(jià)是隨樓盤(pán)價(jià)值上下波動(dòng)，價(jià)值是指房地產(chǎn)的成本價(jià)。在一定情況下，房?jì)r(jià)是在低于價(jià)值以下運轉。受金融危機影響下，一些國家、一些地方房?jì)r(jià)低于價(jià)值銷(xiāo)售。例如，2007年7月，美國次貸危機中房地產(chǎn)，1993年受東南亞金融危機影響我國海南房地產(chǎn)。但在國民經(jīng)濟向好發(fā)展背景下，房?jì)r(jià)會(huì )高于價(jià)值在上方運轉，尤其是寬松貨幣政策低利率情況下，房?jì)r(jià)會(huì )遠遠高于房地產(chǎn)價(jià)值，現在北京、上海、溫州等地房地產(chǎn)市場(chǎng)，有的樓盤(pán)房?jì)r(jià)高得離譜，上海湯臣一品樓盤(pán)房?jì)r(jià)高達11萬(wàn)元/平方米，溫州鹿城廣場(chǎng)房?jì)r(jià)高達5萬(wàn)元/平方米。房?jì)r(jià)快速上漲根源主要是當政府創(chuàng )造環(huán)境，開(kāi)發(fā)商壟斷了房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。地價(jià)是政府的壟斷行業(yè)，當地政府控制資源，主要受?chē)�民�?jīng)濟、政策、區域位置、房?jì)r(jià)等因素影響，但受房?jì)r(jià)影響較大。當房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮時(shí)，房?jì)r(jià)處于高價(jià)狀態(tài)下，開(kāi)發(fā)商預計未來(lái)地價(jià)還會(huì )不斷上漲，會(huì )積極報名參加當地政府組織國有土地招拍掛活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商參加越多競爭越激烈，政府出讓地價(jià)水漲船高，有些開(kāi)發(fā)商為了得到一塊中意地塊可以不惜一切代價(jià)，通過(guò)幾十輪，甚至一百多輪競投，高價(jià)拿到地塊開(kāi)發(fā)權，這樣各城市“地王”不斷刷新，地價(jià)上漲本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲預計。2009年4月，溫州新房銷(xiāo)售均價(jià)在22000元/平方米，4月22日，溫州市區原南站地塊出讓中標價(jià)為9億元，樓面地價(jià)達20000元/平方米�？梢�(jiàn)在動(dòng)態(tài)狀態(tài)下，同一區域的房?jì)r(jià)上漲會(huì )推動(dòng)地價(jià)上漲。

　�。ǘ�）同一區域的地價(jià)上漲反作用房?jì)r(jià)上漲

　　地價(jià)上漲，地王不斷刷新，人們預計“面包不可能低于面粉”在一定程度下帶動(dòng)周邊房?jì)r(jià)快速上漲。2004年11月，溫州市江濱路造船廠(chǎng)地塊出讓。曼哈頓樓盤(pán)，中標土地出讓金為15.3億元，樓面地價(jià)達9000元/平米。當時(shí)周邊房?jì)r(jià)6000元/平米，一夜之間周邊房?jì)r(jià)上漲2500元/平米，大部分房東預計將來(lái)房?jì)r(jià)還會(huì )上漲出現惜售現象�？傊�地價(jià)上漲會(huì )推動(dòng)周邊房?jì)r(jià)快速上漲。房?jì)r(jià)和地價(jià)二者的關(guān)系，不是“雞和蛋”關(guān)系，雖然房地產(chǎn)中房和地是不可分割，但房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)是兩個(gè)獨立市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)是相互影響。先有房產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jì)r(jià)不斷上漲，直接影響地產(chǎn)市場(chǎng)中地價(jià)上漲。另外地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)上漲，通過(guò)預計將來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)房?jì)r(jià)上漲，在國民經(jīng)濟快速的發(fā)展中，寬松貨幣政策，銀行低利率情況下，房?jì)r(jià)地價(jià)在交織中上漲運行。為此，在動(dòng)態(tài)狀況下，二者關(guān)系是先由房?jì)r(jià)上漲，房?jì)r(jià)推動(dòng)地價(jià)上漲，地價(jià)反作用于房?jì)r(jià)上漲。

　　綜上可知，在國民經(jīng)濟快速發(fā)展，房?jì)r(jià)和地價(jià)快速上漲，導致我國許多城市處于高房?jì)r(jià)時(shí)代，房地產(chǎn)泡沫越來(lái)越大，不利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不利于當地其他行業(yè)發(fā)展，不利于我國經(jīng)濟發(fā)展。為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，政府要找準方向，對癥下藥，關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)在一級市場(chǎng)上大幅拉高房?jì)r(jià)銷(xiāo)售，帶動(dòng)二級市場(chǎng)周邊房?jì)r(jià)快速上漲，開(kāi)發(fā)商又在政府出讓地產(chǎn)市場(chǎng)上高價(jià)競買(mǎi)土地，高地價(jià)又推動(dòng)同一區域周邊房?jì)r(jià)上漲。對房地產(chǎn)進(jìn)行調控關(guān)鍵是要通過(guò)控制金融信貸工具，嚴格控制銀行年度信貸指標，同時(shí)細化制定銀行房貸每月信貸額度，防治銀行在房貸上扎堆放貸，銀行監督部門(mén)要加強房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)管理，尤其是針對開(kāi)發(fā)商一級市場(chǎng)房?jì)r(jià)，加強風(fēng)險防范，在貸款上采用分別對待政策，對開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的高價(jià)樓盤(pán)，尤其是大幅提高房?jì)r(jià)爆炒的樓盤(pán)，要大幅提高房貸首付款，大幅提高房貸利率，提高購房人門(mén)檻，對開(kāi)發(fā)商高房?jì)r(jià)定價(jià)預計受到抑制，也影響了一級市場(chǎng)房?jì)r(jià)暴炒現象。只要抑制城市中虛高房?jì)r(jià)，控制了房?jì)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)風(fēng)險，才能使房地產(chǎn)平穩發(fā)展。2007年7月美國發(fā)生了房地產(chǎn)次債危機，這血的教訓是深刻的。同時(shí)要加強對開(kāi)發(fā)商高房?jì)r(jià)樓盤(pán)進(jìn)行監管，對發(fā)布虛假廣告宣傳進(jìn)行懲治，對亂宣傳和瘋抬樓盤(pán)房?jì)r(jià)擾亂房產(chǎn)市場(chǎng)行為的進(jìn)行教育，且要適當加強風(fēng)險投資宣傳，積極引導市民進(jìn)行合理房地產(chǎn)消費和投資，使我國城市房?jì)r(jià)和地價(jià)處于合理健康狀態(tài)，不斷促進(jìn)我國房地產(chǎn)進(jìn)入健康有序的發(fā)展。

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