摘要：房地產(chǎn)項目工程的施工具有自身的特點(diǎn)，隨著(zhù)國內的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的興起，房地產(chǎn)項目已經(jīng)在建設市場(chǎng)上占有較大的份額。本文結合房地產(chǎn)建設項目的建設的特點(diǎn)和目前監理工作的現狀，談?wù)劚O理工作在房地產(chǎn)項目各個(gè)建設階段應注意的幾個(gè)重點(diǎn)問(wèn)題。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；監理；服務(wù)

　　目前國內的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產(chǎn)項目建設正在如火如荼的進(jìn)行。房地產(chǎn)建設投資在整個(gè)國家固定資產(chǎn)投資中所占的比例越來(lái)越大。房地產(chǎn)建設項目的增加給整個(gè)建設市場(chǎng)帶來(lái)了勃勃生機。同時(shí)由于房地產(chǎn)項目建設中一些自身的特點(diǎn)，給工程控制帶來(lái)一些影響。工程監理在對房地產(chǎn)項目進(jìn)行監理時(shí)需要對照這些特點(diǎn)，做好有針對性控制措施，才能更好地為開(kāi)發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)的監理服務(wù)。

　　一、分析房地產(chǎn)項目的建設特點(diǎn)：

　　房地產(chǎn)項目的建設單位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但使用者是各個(gè)單體業(yè)主。工程質(zhì)量的責任主體單位是開(kāi)發(fā)公司、施工單位、監理單位和相關(guān)設計、勘察單位。開(kāi)發(fā)公司作為建設單位，通過(guò)開(kāi)發(fā)——建設——銷(xiāo)售這一過(guò)程實(shí)現利潤。其合同關(guān)系如下圖所示：

　　開(kāi)發(fā)公司要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)現利潤就要對項目建設這一環(huán)節有自己的要求，這就使項目在建設過(guò)程中出現與其他投資建設不同的特點(diǎn)。具體有如下幾個(gè)：

　　1、房地產(chǎn)項目的建設前期準備工作往往不夠充分，這是由于房地產(chǎn)建設項目受市場(chǎng)因素影響，造成目前房地產(chǎn)項目普遍上馬比較急，工程從項目策劃到施工圖設計再到施工招標完成都需要在較短的時(shí)間內完成。在這個(gè)環(huán)節上容易產(chǎn)生的問(wèn)題有：

　�、夙椖慷ㄎ徊粶�，造成后期修改項目使用功能；

　�、谑┕�圖設計深度不足，施工圖無(wú)法指導施工；

　�、凼┕�單位選擇不當，在施工過(guò)程中無(wú)能力承擔工程施工任務(wù)等問(wèn)題。

　　2、房地產(chǎn)項目在開(kāi)工建設時(shí)往往報建手續不全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往只考慮銷(xiāo)售合同的交房承諾，在報建手續不完善的情況下也要求施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，這樣容易在施工過(guò)程中上級行政主管部門(mén)檢查時(shí)無(wú)法過(guò)關(guān)，造成工期延誤。

　　3、房地產(chǎn)項目在施工當中對工期要求較嚴，許多工程的合同工期已經(jīng)明顯脫離定額合理工期，使部分工程實(shí)際施工進(jìn)度嚴重偏離計劃工期；另外，房地產(chǎn)工程的建設單位的建設資金較其他建設工程來(lái)說(shuō)，在資金的使用上更需要嚴格控制，部分資金需要根據工程進(jìn)度和銷(xiāo)售進(jìn)度來(lái)保證，許多房地產(chǎn)建設項目在建設前期并沒(méi)有預留風(fēng)險備用金。容易造成工程在施工過(guò)程中資金鏈脫節。

　　4、在施工過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了降低開(kāi)發(fā)成本，往往會(huì )采取甲方分包的方法，對工程進(jìn)行分割分包。甚至對工程材料進(jìn)行甲方供貨。工程施工中涉及多家與主體施工單位平等的施工單位同時(shí)進(jìn)場(chǎng)施工。造成工程協(xié)調工作量加大。施工現場(chǎng)管理難度增加。

　　5、房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品的客戶(hù)是各個(gè)用戶(hù)業(yè)主，各個(gè)業(yè)主對產(chǎn)品的使用和裝飾設計都有不同的要求，因此，許多業(yè)主在工程施工前、施工過(guò)程中會(huì )提出變更要求，這樣就造成工程設計變更多，工程變更工作量大。

　　6、房地產(chǎn)工程在竣工驗收階段容易產(chǎn)生的問(wèn)題有：

　�、俜康禺a(chǎn)項目，尤其是商品住宅項目一般開(kāi)發(fā)面積較大，集中驗收只能查出普遍存在的問(wèn)題，對于每套住宅的個(gè)別質(zhì)量問(wèn)題可能造成漏查，或存在抽查力度不足的問(wèn)題；

　�、诳⒐�資料編制匆忙，竣工圖不能如實(shí)反映工程實(shí)際情況。造成使用過(guò)程中物業(yè)部門(mén)無(wú)從管理。

　　二、針對上述特點(diǎn)工程監理人員如何處理，提高監理服務(wù)質(zhì)量

　　1、在工程項目前期，監理單位為建設單位提供全面優(yōu)質(zhì)的咨詢(xún)服務(wù)，在此階段主要的監理服務(wù)重點(diǎn)有：

　�。�1）認真組織圖紙會(huì )審工作

　　圖紙會(huì )審是工程施工準備階段重要環(huán)節。一次成功圖紙會(huì )審能在提高工程質(zhì)量，縮短建設工期，節約工程投資等方面產(chǎn)生較大的影響。在組織圖紙會(huì )審前圖紙應提前一至兩周分發(fā)到施工、監理、建設單位代表等單位。讓大家分頭以書(shū)面形式將圖紙中存在的設計問(wèn)題和不清楚的地方，分專(zhuān)業(yè)以書(shū)面形式整理出來(lái)。在圖紙會(huì )審會(huì )上宜采用分專(zhuān)業(yè)討論的形式解決圖紙中存在的問(wèn)題。在各專(zhuān)業(yè)討論完成后，由總監理工程師會(huì )同項目設計總負責、施工項目經(jīng)理對各專(zhuān)業(yè)進(jìn)行匯總，并整理會(huì )議紀要。在會(huì )議紀要中應采用統一的格式。使提出的問(wèn)題和解決的方法一一對應，這樣能夠最大化解決圖紙中存在的問(wèn)題。

　�。�2）在施工前期監理單位介入工程項目招投標，可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供咨詢(xún)服務(wù)，能夠更根據項目建設特點(diǎn)合理選擇施工單位，另外監理單位的提前介入可以在項目施工前協(xié)助建設單位制定合理的施工工期，可以幫助開(kāi)發(fā)商編制項目資金使用計劃。使開(kāi)發(fā)商提前預見(jiàn)到存在資金使用風(fēng)險的部位。更合理地安排使用建設資金。使工程建設項目按計劃控制完成。

　�。�3）對工程報建手續不全的情況下建設單位執意開(kāi)工建設的，監理工程師應在工程施工之前通過(guò)書(shū)面函件，建議建設單位補全手續后再開(kāi)工，在此過(guò)程中監理單位作為建設單位的協(xié)作單位，應積極協(xié)助業(yè)主辦理各項報建手續，這樣可使工程管理的主動(dòng)權掌握在監理人員的手中。對后續工程的施工監管工作的順利開(kāi)展鋪平道路。

　　2、在工程項目施工期間，除了監理單位除了認真做好監理“四控、兩管、一協(xié)調”工作外，還要針對房地產(chǎn)建設項目自身的特點(diǎn)做好以下幾個(gè)方面的工作：

　�。�1）工程變更處理

　　在房地產(chǎn)項目施工中客戶(hù)可能因自身使用原因而提出對工程的變更，監理工程師在處理此類(lèi)變更時(shí)必須慎重，在筆者近五年的工程監理實(shí)踐過(guò)程中，處理了較多此類(lèi)的變更。在不斷的摸索過(guò)程中總結出一套行之有效的變更處理方法，在管理過(guò)程中形成了一套變更處理程序。在處理變更時(shí)隨工程變更簽證附一張工程變更處理流程表。該表的簽發(fā)程序為：客戶(hù)申請 開(kāi)發(fā)公司工程人員附變更意見(jiàn) 監理工程師出具變更意見(jiàn) 工程變更實(shí)施。這樣在處理變更時(shí)監理工程師可以控制工程變更對工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時(shí)又能尊重業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)。

　　監理工程師出具變更意見(jiàn) 工程變更實(shí)施。這樣在處理變更時(shí)監理工程師可以控制工程變更對工程質(zhì)量、進(jìn)度及投資的影響。同時(shí)又能尊重業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)。

　�。�2）施工中存在的建設單位分包

　　在房地產(chǎn)項目的實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常存在建設單位將防水工程、門(mén)窗工程等相對獨立的分項工程，分包給主體施工單位以外的施工隊伍進(jìn)行施工的情況。這樣由于管理對象的增加，給工程質(zhì)量控制、工程協(xié)調工作帶來(lái)較大的壓力。筆者在監理的多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中都發(fā)現此問(wèn)題。建設單位指定分包最多的一個(gè)項目，分包單位多達三十幾家。對于此種情況，監理工程師應在建設單位分包前發(fā)出書(shū)面聯(lián)系函，勸導建設單位不要擅自違背施工承包合同的約定。特別是對屋面防水，門(mén)窗工程、欄桿工程等涉及重要使用功能和安全的工程部位不應分包。對甲方供貨的材料、設備、構配件等的質(zhì)量控制標準應與施工單位供貨的材料一致。并需要甲方協(xié)助供貨單位完成進(jìn)場(chǎng)材料報驗手續。

　�。�3）建設單位在施工過(guò)程中一味強調工期，忽視工程質(zhì)量

　　此問(wèn)題在現階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中普遍存在。對此問(wèn)題監理工程師應在施工前期審核施工單位的施工組織設計中的工期組織計劃時(shí)就需要注意，并對可能出現工期風(fēng)險的環(huán)節如雨季、地基處理等適當留出備用工期。在工程施工中，監理工程師應尊重合理定額工期，使工程按計劃實(shí)施。

　　3、竣工驗收階段容易出現的問(wèn)題

　　在房地產(chǎn)項目施工完成后，進(jìn)入竣工驗收階段。這是對工程質(zhì)量的最后一道、也是最為關(guān)鍵的一道控制工序。且近年來(lái)因工程竣工驗收引起的業(yè)主不滿(mǎn)，投訴等事件層出不窮。監理單位在工程竣工驗收這一關(guān)鍵過(guò)程中應起到主導地位。筆者在近幾年的監理工作中深刻體會(huì )到竣工驗收階段對工程質(zhì)量控制的作用，因此在對房地產(chǎn)項目，尤其是商品住宅工程的竣工驗收中實(shí)施分戶(hù)逐項驗收，并針對分戶(hù)驗收設計了一系列的檢查驗收表格，供監理人員在工程預驗收階段檢查使用。最近云南省建設廳發(fā)布《分戶(hù)驗收管理規定》，這也是對分戶(hù)逐項驗收方式的肯定。

　　以上是我在近五年的監理工作中，對提高房地產(chǎn)項目的監理服務(wù)水平的一點(diǎn)拙見(jiàn)，在今后的監理工作中我將不斷提高自己的監理業(yè)務(wù)水平，認真學(xué)習相關(guān)規范和專(zhuān)業(yè)知識，使自己成為一名合格的監理工程師。