北京市物業(yè)項目承接查驗評估規范（試行）
1 總 則
1.0.1 為了規范物業(yè)項目承接查驗評估行為，統一評估程序和方法，做到評估結果客觀(guān)、公正、真實(shí)，根據《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監理管理辦法》等法律、法規的有關(guān)規定，制定本規范。
1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進(jìn)行的物業(yè)項目承接查驗評估活動(dòng)。
1.0.3 物業(yè)項目承接查驗評估應當獨立、客觀(guān)、公正、真實(shí)。
1.0.4 物業(yè)項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現行有關(guān)標準、規范的規定和本規范的規定。
2 術(shù) 語(yǔ)
2.0.1 物業(yè)項目承接查驗
物業(yè)項目承接查驗是指為了完成物業(yè)共用部分的交接，建設單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評估監理機構，對物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗。
物業(yè)項目承接查驗包括主要應包括下列內容：
1.物業(yè)區域劃分狀況：查勘現狀和《物業(yè)區域劃分意見(jiàn)書(shū)》是否一致。
2.物業(yè)構成狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見(jiàn)書(shū)》是否一致；查勘現狀與房屋銷(xiāo)售合同的承諾是否一致。來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
3.物業(yè)服務(wù)用房狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見(jiàn)書(shū)》是否一致；查勘現狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。
4.物業(yè)共用部位狀況： 查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見(jiàn)書(shū)》是否一致；查勘現狀與《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用部位的使用及養護是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。
5.物業(yè)共用設施設備狀況；查驗現狀與建設工程設計文件是否一致；查勘現狀與《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定是否一致；查驗物業(yè)共用設施設備的使用及養護是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。
6. 物業(yè)資料交接狀況：查驗擬移交物業(yè)資料的種類(lèi)、數量和內容是否符合相關(guān)技術(shù)標準要求。
2.0.2 物業(yè)項目承接查驗評估來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
專(zhuān)業(yè)評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業(yè)項目承接查驗在評估時(shí)點(diǎn)的具體實(shí)際狀況進(jìn)行評估和判定的活動(dòng)。
2.0.3 評估項目來(lái)源：建設工程教育網(wǎng)
一個(gè)需要評估物業(yè)項目承接查驗的物業(yè)項目。
2.0.4 評估目的
評估結果的期望用途。
2.0.5 評估時(shí)點(diǎn)
評估結果對應的日期。
2.0.6 評估結果
關(guān)于評估項目的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規定要求的最終結論。
2.0.7 評估報告
全面、公正、客觀(guān)、準確地記述評估過(guò)程和評估成果的文件，給委托方的書(shū)面答復，關(guān)于評估項目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項目承接查驗是否符合有關(guān)規定要求的研究報告。
3 評估原則
3.0.1 物業(yè)項目承接查驗評估應遵循下列原則：
1. 合法原則；
2. 評估時(shí)點(diǎn)原則。
3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進(jìn)行評估應以符合相關(guān)法規的規定為前提。
3.0.3 遵循評估時(shí)點(diǎn)原則，評估結果應是對評估項目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項目承接查驗的具體實(shí)際狀況。
4 評估程序
4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業(yè)項目承接查驗評估應按下列程序進(jìn)行：
1.接受委托，簽訂委托協(xié)議
2.明確評估基本事項
3.擬定評估作業(yè)方案，確定評估人員；
4.提前告知相關(guān)方評估作業(yè)時(shí)間及配合事項；
5.相關(guān)方根據協(xié)議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設備設施清單；
6．組織評估人員審核相關(guān)方提供的項目相關(guān)資料；
7.評估人員到項目現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘；
8. 建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評估監理人員、委托人等簽字確認現場(chǎng)查勘結果；
9. 評估人員根據審核及查勘結果分項進(jìn)行評估；
10.撰寫(xiě)并提交評估報告。
4.0.2 明確評估基本事項：
1. 評估目的；
2. 評估時(shí)點(diǎn)；
3. 評估內容。
4.0.3 委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容：
1. 項目立項批復、建設工程規劃意見(jiàn)書(shū)、相關(guān)竣工驗收及備案文件資料；
2. 項目物業(yè)區域劃分意見(jiàn)書(shū)；
3. 項目物業(yè)共用部位、共用設施設備情況；
4. 交接雙方分別提供的交接情況說(shuō)明書(shū)。
4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進(jìn)行初步分析，擬定評估作業(yè)方案。
評估作業(yè)方案主要應包括下列內容：
1. 評估人員的組成和產(chǎn)生方式；
2. 擬采用的評估方法；
3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。
4.0.5 評估人員到項目現場(chǎng)進(jìn)行初步查勘，應包括下列內容：
1. 物業(yè)區域劃分狀況；
2. 物業(yè)構成狀況；
3. 物業(yè)共用部位狀況；
4. 物業(yè)共用設施設備狀況；
5. 物業(yè)資料交接狀況；
6. 物業(yè)交接遺留問(wèn)題狀況。
4.0.6 完成并出具評估報告后，應對有關(guān)該評估項目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。
5 評估依據
5.0.1物業(yè)項目承接查驗評估應當依據以下法律、法規、規章及文件的有關(guān)規定進(jìn)行評估：
1.《物業(yè)管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規定；
2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項目承接查驗的相關(guān)規定；
3.《北京市新建物業(yè)項目承接查驗標準》的相關(guān)規定；
4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區公共服務(wù)設施配套建設指標》的相關(guān)規定和項目規劃批復；
5.項目規劃文件、設計文件；
6.《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規約》中的有關(guān)約定；
7.其他相關(guān)法律、法規、規范、標準。
6 評估報告
6.0.1 評估報告應包括下列內容：
1．評估報告書(shū)摘要；
2．評估目的；
3．評估對象和范圍；
4．評估原則；
5．評估依據；
6．評估聲明；
7．評估基準日和有效期；
8．評估方法；
9．評估工作實(shí)施過(guò)程；
10．評估結論及爭議說(shuō)明；
11．評估限定條件；
12．評估人員名單；
13．評估作業(yè)日期；
14．評估報告日期；
15．評估文件附件。
6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。
6.0.3 評估時(shí)點(diǎn)以提交報告之日為基準日。
7 職業(yè)道德
7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀(guān)、誠實(shí)。
7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。
7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專(zhuān)業(yè)能力所限而難以對某項目物業(yè)項目承接查驗進(jìn)行評估時(shí)，不應接受該項評估委托。
7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書(shū)面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開(kāi)或泄漏給他人。
7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。
附件：規范用詞用語(yǔ)說(shuō)明
1. 為便于在執行本規范條文時(shí)區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說(shuō)明如下：
�。�1）表示很?chē)栏�，非這樣做不可的用詞：
正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。
�。�2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：
正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。
�。�3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應這樣做的用詞：
正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；
表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。
2. 規范中指定應當按照其他有關(guān)標準、規范執行時(shí)，寫(xiě)法為：
“應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。
