二、抵押

　　抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉移對財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權人有權依照本法規定以該財產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)，變賣(mài)該財產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償的擔保方式。

　　抵押擔保的當事人包括：抵押權人、抵押人。其中，抵押權人就是債權人，抵押人包括債務(wù)人或者第三人。提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。

　　[重點(diǎn)解析]

　　1．抵押是個(gè)很重要的概念，應當根據法條的內容很好地掌握。

　　2．抵押作為一種擔保物權，一個(gè)很重要的法律特征是抵押權人（債權人）不轉移對抵押物的占用，這和質(zhì)押、留置這兩類(lèi)擔保物權是不一樣的。在質(zhì)押和留置中，債權人均占有擔保物。

　　3．要搞清楚抵押法律關(guān)系的主體。抵押人不僅限于債務(wù)人，還可以是主合同以外的第三人；而抵押權人只能是債權人。

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　　抵押人和抵押權人應當以書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同應當包括以下內容：

　?。?）被擔保的主債權種類(lèi)、數額；

　?。?）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

　?。?）抵押物的名稱(chēng)、數量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；

　?。?）抵押擔保的范圍；

　?。?）當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。

　　訂立抵押合同時(shí)，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人未受清償時(shí)，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

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　　抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

　　為債務(wù)人抵押擔保的第三人，在抵押權人實(shí)現抵押權后，有權向債務(wù)人追償。

　　[重點(diǎn)解析]

　　抵押擔保的范圍應當注意掌握。

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　　1．可以作為抵押物的財產(chǎn)

　　根據《擔保法》，下列財產(chǎn)可以抵押：

　?。?）抵押人所有的房屋和其他地上定著(zhù)物；

　?。?）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

　?。?）抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著(zhù)物；

　?。?）抵押人依法有權處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)；

　?。?）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；

　?。?）依法可以抵押的其他財產(chǎn)。

　　抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押。

　　以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押。

　　以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。

　　鄉（鎮）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。

　　[重點(diǎn)解析]

　　1．由于事實(shí)上可以抵押的財產(chǎn)很多，這部分并不容易做出標準答案，我們學(xué)習的時(shí)候可以對比下面的禁止抵押的財產(chǎn)來(lái)記憶。剔除不可以抵押的財產(chǎn)，剩下的就都可以抵押了。

　　2．“在我國土地使用權和其上的房屋不能分別抵押”這句話(huà)需要重視。這也很容易理解。房屋與土地事實(shí)上難以分割，當然就難以分開(kāi)抵押。

　　2．禁止抵押的財產(chǎn)

　　根據《擔保法》，下列財產(chǎn)不得抵押：

　?。?）土地所有權；

　?。?）耕地，宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但上文明確規定可以抵押的除外；

　?。?）學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施；

　?。?）所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；

　?。?）依法被查封、扣押、監管的財產(chǎn)；

　?。?）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。

　　[重點(diǎn)解析]

　　1．這六大類(lèi)不得抵押的財產(chǎn)要很好地掌握。

　　2．第（2）項中涉及到集體土地使用權的兩個(gè)除外情況分別是：

　　《擔保法》第34條第（五）項是指“抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”。

　　《擔保法》第36條第3款是指“鄉（鎮）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押”。

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