物業(yè)價(jià)值估算

　　依據我國物業(yè)估價(jià)工作，應遵循的原則主要有下列幾點(diǎn)：

　　（一）合法原則

　　物業(yè)估價(jià)必須在法律規定的條件下進(jìn)行。如城市規劃規定了土地的用途、容積率、復蓋率、建筑高度和建筑風(fēng)格等。物業(yè)估價(jià)必須在房地產(chǎn)的使用符合這些限制范圍內進(jìn)行。

　　（二）最佳效益原則

　　物業(yè)估價(jià)不僅要在房地產(chǎn)合法的使用條件下進(jìn)行，還要以房地產(chǎn)最有效使用為前提來(lái)進(jìn)行。如某宗房地產(chǎn)，城市規劃規定，即可作商業(yè)用，也可作居住用，估價(jià)則以假定為商業(yè)用途使用為前提。反之以商業(yè)與居住混合用途或居住用途為前提。這是房地產(chǎn)利用競爭、優(yōu)選的結果。

　　（三）供求原則

　　房地產(chǎn)價(jià)格同其他物品的價(jià)格一樣，受供求關(guān)系的影響。若需求不變，供給增加，則價(jià)格降低，若供給不變，需求增加，則價(jià)格上升。由于房地產(chǎn)具有固定性、地區性和個(gè)別性，所以供求情況主要是指當地同類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況。

　　（四）替代原則

　　在同一市場(chǎng)上的具有相近的房地產(chǎn)，其價(jià)格也應相近在評估一宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，找一些與估價(jià)對象密切相關(guān)而又具有一定替代性的房地產(chǎn)作比較參照物來(lái)進(jìn)行評估，然后對其差別作適當的修正。

　　（五）評估時(shí)日原則

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格有很強的時(shí)間性。在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì )有不同的價(jià)格。

　　估價(jià)時(shí)日一般是估價(jià)人員執行現場(chǎng)查勘日期，或因特殊需要將其他日期指定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。確立評估時(shí)點(diǎn)的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是責任交待的界限和評估房地產(chǎn)時(shí)值的界限。如政府有關(guān)房地產(chǎn)方面的法規、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均會(huì )影響評估的價(jià)格。如運用市場(chǎng)比較法評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，由于比較實(shí)例的交易時(shí)間不同，其時(shí)值也不同。因此，要把不同時(shí)間的比較實(shí)例的價(jià)格都修正到某個(gè)標準時(shí)間上，即以估價(jià)時(shí)點(diǎn)為標準時(shí)間，這樣，這些實(shí)例才能作為等價(jià)的替代物。

　　（六）公正原則

　　物業(yè)估價(jià)必須站在公正的立場(chǎng)上，要尊重客觀(guān)事實(shí)，不帶主觀(guān)隨意性，不受外部干擾，也不屈服于外界壓力，以評估標的物的價(jià)值為依據，符合客觀(guān)實(shí)際，按照科學(xué)的評估標準、方法和程序；實(shí)事求是地進(jìn)行評估。

　　堅持公正原則，必須做到以下幾點(diǎn)：

　　1、深入調查研究，掌握準確、可靠的資料，采取科學(xué)的計算方法，仔細地計算每個(gè)物業(yè)價(jià)格，分析論證定價(jià)；

　　2、公正清廉、不偏袒任何一方，若有親屬關(guān)系，應實(shí)行回避。

　　3、具備專(zhuān)門(mén)的估價(jià)技術(shù)、豐富的估價(jià)經(jīng)驗和遵循嚴謹的估價(jià)程序。

　　這是物業(yè)估價(jià)人員必須遵守的重要原則。