房屋維修計劃管理的意義和任務(wù)

　　1.房屋維修計劃

　　計劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開(kāi)展維修活動(dòng)的事先安排。房屋維修計劃的內容主要包括在一定時(shí)期內有關(guān)房屋維修的計劃目標、實(shí)施方案和相應的保證性措施。

　　所謂房屋維修的計劃目標是指物業(yè)管理公司在計劃期內必須完成的維修工作的數量、質(zhì)量和效益等方面的標準。其中維修工作的數量是指在計劃時(shí)期內預期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內容及相應的實(shí)物工程量和工作量的一種規定。維修工作質(zhì)量是指對計劃期內所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動(dòng)生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標上。

　　作為房屋維修計劃內容之一的實(shí)施方案，是指為實(shí)現維修計劃目標而采取的工作方法和步驟。實(shí)施方案的內容包括計劃期內維修工作的時(shí)間安排、實(shí)施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內容。

　　房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標及相應實(shí)施方案的實(shí)現而做的輔助性計劃。其內容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應計劃、勞動(dòng)力計劃及技術(shù)支持計劃等。

　　房屋維修計劃是一項專(zhuān)業(yè)性強又具體的工作計劃，為了全面規劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調一致的計劃體系。

　　2.房屋維修計劃體系

　　從系統的觀(guān)點(diǎn)講，企業(yè)屬于一個(gè)有著(zhù)具體目標的人造系統，構成企業(yè)的各個(gè)部門(mén)、各個(gè)單位及各種要素之間存在著(zhù)相互聯(lián)系、相互制約的系統關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組成部分，其活動(dòng)的開(kāi)展必然要受公司內部其他部門(mén)和活動(dòng)的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內部房屋維修部門(mén)的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開(kāi)展并取得良好的效益，我們必須構造并協(xié)調房屋維修部門(mén)與全公司各個(gè)層次及各個(gè)部門(mén)之間的關(guān)系。而房屋維修計劃作為全面指導公司開(kāi)展房屋維修活動(dòng)的指導性文件，則必須圍繞維修工作的正常開(kāi)展，對物業(yè)管理公司內部各層次、各部門(mén)的工作作出相應的安排。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個(gè)有機的整體。所謂房屋維修計劃體系是指以房屋維修施工計劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃所組成的體系。

　　房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類(lèi)標準可分為不同的類(lèi)型。

　　首先，按計劃內容分，可分成房屋維修施工計劃和企業(yè)各部門(mén)的保證性計劃兩類(lèi)。房屋維修施工計劃是直接指導物業(yè)管理公司開(kāi)展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質(zhì)。而物業(yè)管理公司各部門(mén)圍繞房屋維修施工計劃的實(shí)現而做的保證性計劃，如材料采購供應計劃、勞動(dòng)力計劃、機具供應計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。制定房屋維修計劃時(shí)，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統關(guān)系，保持計劃內容、形式、數量、質(zhì)量指標的相互適應、相互協(xié)調及相互統一。同時(shí)，還必須根據房屋維修工作的特點(diǎn)，不斷調整、完善維修計劃的內容和指標，努力促進(jìn)維修工作的正常開(kāi)展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實(shí)施。

　　其次，按計劃期的長(cháng)短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。房屋維修年度計劃是物業(yè)管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計劃期較長(cháng)，所以計劃內容比較粗糙，屬于控制性計劃。房屋維修季度和月度計劃是管理公司對其季度和月度內預期需要開(kāi)展維修工作的事先安排，它是具體指導維修工作的計劃文件，屬于操作性或實(shí)施性的計劃。