“物業(yè)管理費”與“報酬”的區別

　　細心的讀者可能已經(jīng)注意到了：“物業(yè)管理費”和“報酬”在居律師的文章里是兩個(gè)不同的概念。

　　那么，什么是“物業(yè)管理費”？換句話(huà)說(shuō)，“物業(yè)管理費”這一概念的定義是什么？這是一個(gè)似乎人人都懂的概念，但其實(shí)不然。

　　要給“物業(yè)管理費”下定義，首先必須從“物業(yè)管理”的概念入手。物業(yè)管理是對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，那么，“物業(yè)管理費”就是對房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用。對財產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用，在會(huì )計學(xué)上屬于管理成本，“物業(yè)管理費”可以簡(jiǎn)稱(chēng)為管理成本。

　　什么是“報酬”？報酬即勞動(dòng)（或服務(wù)）所得。

　　“物業(yè)管理費”與“報酬”的區別在于：

　　“物業(yè)管理費”是對房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分所發(fā)生的費用，是應當由物業(yè)（即房地產(chǎn)）的所有人承擔的費用。就“特約物業(yè)管理”而言，發(fā)生的物業(yè)管理費，由業(yè)主個(gè)人承擔。就“公共物業(yè)管理”而言，發(fā)生的物業(yè)管理費，由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同承擔。

　　“報酬”，是合同當事人向對方當事人給付的對價(jià)。在“特約物業(yè)管理”中，如果業(yè)主個(gè)人委托了物業(yè)管理公司管理自己的房屋，業(yè)主個(gè)人應當向物業(yè)管理公司支付“報酬”；在“公共物業(yè)管理”中，如果小區公共財產(chǎn)全體共有人的代表（在業(yè)主委員會(huì )成立之前，開(kāi)發(fā)商是公共財產(chǎn)全體共有人的代表；在業(yè)主委員會(huì )成立之后，業(yè)主委員會(huì )是公共財產(chǎn)全體共有人的代表）委托了物業(yè)管理公司管理小區公共財產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)管理公司支付“報酬”。

　　在“特約物業(yè)管理”中，如果業(yè)主個(gè)人委托了物業(yè)管理公司管理自己的房屋，支付給物業(yè)管理公司的“報酬”應當計入管理成本，即物業(yè)管理費；同樣在“公共物業(yè)管理”中，如果開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì )委托了物業(yè)管理公司管理小區公共財產(chǎn)，支付給物業(yè)管理公司的報酬也應計入物業(yè)管理費，由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共同承擔。無(wú)論是“特約物業(yè)管理”，還是“公共物業(yè)管理”，是否委托物業(yè)管理公司或其他人管理，完全是業(yè)主個(gè)人或小區公共財產(chǎn)全體共有人的代表的權利，沒(méi)有哪一條法律強迫業(yè)主個(gè)人、或某一個(gè)財產(chǎn)共有人、或小區公共財產(chǎn)全體共有人的代表必須委托物業(yè)管理公司管理。如果業(yè)主個(gè)人或小區公共財產(chǎn)全體共有人的代表沒(méi)有委托物業(yè)管理公司或其他人管理，物業(yè)管理費中就沒(méi)有“報酬”這項開(kāi)支，但物業(yè)管理費仍然會(huì )實(shí)際發(fā)生。

　　無(wú)論是“特約物業(yè)管理”，還是“公共物業(yè)管理”，將支付給物業(yè)管理公司的“報酬”計入“物業(yè)管理費”，并不等于說(shuō)“報酬”就是“物業(yè)管理費”的一部分。將“報酬”計入“物業(yè)管理費”只是一種會(huì )計方法，“物業(yè)管理費”和“報酬”永遠是性質(zhì)不同的兩個(gè)概念。