住宅改商用？業(yè)主大會(huì )遲遲不能成立？車(chē)位到底歸誰(shuí)所有？

　　5月1日起，這些事兒將不再讓所有業(yè)主為難。

　　《陜西省物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例）已于2008年12月12日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第五次會(huì )議通過(guò)，自2009年5月1日起施行。與以往各項法規的出臺有所不同，《條例》是在面向社會(huì )公開(kāi)征集意見(jiàn)的基礎上，首次以召開(kāi)“立法聽(tīng)證會(huì )”的方式引入地方性法規的制定和修改程序。新修訂的《條例》有著(zhù)許多引人注目的亮點(diǎn)，為此，本報對該法規中的一些新制度、新思路以及生活中業(yè)主比較關(guān)心的問(wèn)題邀請法律界人士進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。

　　亮點(diǎn)一：擴大了物業(yè)管理中享有業(yè)主權利人群的范圍：將尚未取得所有權但合法占有房屋的人視為業(yè)主

　　[相關(guān)法條]《條例》第七條

　　[律師解析]《條例》對業(yè)主這一概念做了進(jìn)一步完善，使其表述更為合理、更符合實(shí)際情況，也更便于操作。除了已領(lǐng)取房屋所有權證的業(yè)主外，《條例》規定：“基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷補償等已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。”這里所指的“占有”須符合二個(gè)條件，一是基于合法的手段的占有，二是該占有一定要有物權變動(dòng)的前行為，以物權的變動(dòng)為目的。比如租賃便不是以房屋的所有權變動(dòng)為目的，承租人當然不會(huì )因為實(shí)際占有房屋而成為《條例》所稱(chēng)的業(yè)主；買(mǎi)賣(mài)違章建筑的房屋而居住的，雖然支付了相應的購房款，但因為該房屋的建設、銷(xiāo)售或其他環(huán)節都違反法律規定，因此，買(mǎi)受人對該房屋的占有、使用當然不具有合法性，亦不能視為業(yè)主。

　　亮點(diǎn)二：業(yè)主維權更方便：解決了“業(yè)主大會(huì )成立難”的問(wèn)題

　　[相關(guān)法條]《條例》第十條

　　[律師解析]《條例》第十條的規定實(shí)際上是解決了 “業(yè)主大會(huì )成立難”的問(wèn)題。實(shí)踐中，在小區達到了成立業(yè)主大會(huì )的條件后，往往需要建設單位的配合才能夠啟動(dòng)業(yè)主大會(huì )的籌備工作，而建設單位基于種種原因怠于行使甚至是阻礙上述工作的展開(kāi)，致使業(yè)主大會(huì )的成立舉步維艱。根據本條規定，業(yè)主大會(huì )成立的條件具備后，如果建設單位怠于向物業(yè)管理行政部門(mén)履行告知義務(wù)時(shí)，業(yè)主可以書(shū)面的形式向有關(guān)部門(mén)告知；而且在相關(guān)部門(mén)限期不履行籌備業(yè)主大會(huì )職責的情況下可以自行組織成立業(yè)主大會(huì )。這些規定在解決業(yè)主大會(huì )成立難的問(wèn)題上邁出了一大步。

　　亮點(diǎn)三：明明白白消費：物業(yè)服務(wù)內容、收費標準需公示

　　[相關(guān)法條]《條例》第六十四條

　　[律師解析]實(shí)踐中，業(yè)主往往不知道物業(yè)服務(wù)的內容和物業(yè)費收取的標準。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間糾紛不斷，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主往往各執一詞，各說(shuō)各的理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)業(yè)主沒(méi)有交物業(yè)費，而業(yè)主又說(shuō)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)沒(méi)到位，收費太高，法院在審理該類(lèi)案件過(guò)程中，有時(shí)也很難做出判斷�！稐l例》針對此情況做出了明確的規定：“物業(yè)服務(wù)的收費標準和形式，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和本省物業(yè)服務(wù)價(jià)格有關(guān)規定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并向價(jià)格行政主管部門(mén)備案”、“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目及收費標準等事項”。這樣，使業(yè)主對自己應享受哪些服務(wù)、應交哪些費用一目了然，既有利于減少矛盾，也可使已產(chǎn)生的糾紛盡快解決。

　　亮點(diǎn)四：專(zhuān)營(yíng)服務(wù)由始至終：供水、供電、供熱專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得隨意停止為業(yè)主提供服務(wù)

　　[相關(guān)法條]《條例》第六十六條

　　[律師解析]實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主的委托，如果部分業(yè)主不交納供水、供電、供熱等費用，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位便采取對整個(gè)住宅小區斷電、斷水、停止供暖等措施。鑒于此，《條例》明確規定：“供水、供電、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付手續費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主加收手續費等額外費用”。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)受供水供電企業(yè)委托，其系供水、供電、供氣專(zhuān)營(yíng)單位的受托人，并非業(yè)主的受托人，故供水、供電、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位便不能因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止為業(yè)主提供服務(wù)。