五、指錯[共0題，每題40分，總計0分]
　　14、××商務(wù)樓估價(jià)報告報告封面及目錄（略）

　　致委托方函（略）

　　估價(jià)師聲明（略）

　　估價(jià)的假設和限制條件（略）

　　估價(jià)結果報告
　　一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。

　　二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機構資質(zhì)等級：×級。

　　三、估價(jià)對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。
　　××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積6611m²，總用地面積2560m^2_。自籌資金開(kāi)發(fā)建設，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。
　　估價(jià)對象其他內容描述（略）

　　四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉讓提供價(jià)格參考依據。

　　五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。

　　六、估價(jià)依據（略）

　　七、估價(jià)方法根據估價(jià)對象特點(diǎn)、估價(jià)目的、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進(jìn)行整體估價(jià)，然后采用成本法進(jìn)行評估，最后綜合兩種估價(jià)方法的計算結果，確定估價(jià)對象的最終估價(jià)結果。

　　八、估價(jià)結果估價(jià)對象在2003年4月1日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣1682萬(wàn)元（大寫(xiě)：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬(wàn)元整），單價(jià)為人民幣2544元/m²（大寫(xiě)：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整）。

　　九、估價(jià)人員（略）

　　十、估價(jià)作業(yè)期2003年3月10日～3月20日。

　　十一、估價(jià)報告應用的有效期（略）

　　估價(jià)技術(shù)報告
　　一、個(gè)別因素分析（略）

　　二、區域因素分析（略）

　　三、市場(chǎng)背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析（略）

　　五、估價(jià)方法選用（略）

　　六、估價(jià)測算過(guò)程
　?。ㄒ唬┦找娣ü纼r(jià)測算過(guò)程1.估算年有效毛收入根據《房屋所有權證》記載，估價(jià)對象總建筑面積6611m²，其中：1～6層建筑面積各1000m²，7層建筑面積410m²，8層建筑面積201m^2_。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1：0.80、1：0.75、1：0.70。估價(jià)人員通過(guò)對估價(jià)對象的類(lèi)似房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)的租金水平調查得知，類(lèi)似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類(lèi)似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營(yíng)情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據上述資料，估價(jià)對象有效毛收入的計算如下：

　?、?層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00（萬(wàn)元）

　?、?層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12（萬(wàn)元）

　?、?層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00（萬(wàn)元）

　?、?層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90（萬(wàn)元）

　?、?層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60（萬(wàn)元）

　?、?層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00（萬(wàn)元）

　?、?、8層年有效毛收入：G=（410+201）×20×0.7×12×85%=8.21（萬(wàn)元）

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G =96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43（萬(wàn)元）

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