【摘要】房地產(chǎn)成為了我國市場(chǎng)經(jīng)濟中的主要組成，對于整個(gè)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展都有著(zhù)極為重要的作用。我國在實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗收管理辦法后，房建工程采取的質(zhì)量與管理措施變得尤為重要。針對這一點(diǎn)，本文對房屋建筑工程質(zhì)量管理控制的措施進(jìn)行分析闡述。

　　【關(guān)鍵詞】房屋建筑工程；質(zhì)量管理；控制措施

　　質(zhì)量控制對于房屋建筑工程而言是最為重要的內容，我們必須將工程質(zhì)量管理貫融合在工程項目管理過(guò)程里。同時(shí)，對于質(zhì)量監督機構的監督和檢查需要配合設計、監理和施工單位之間的工作，多方面采取措施進(jìn)行維護管理，這樣才能確保工程項目質(zhì)量與實(shí)際情況相符合。一般需要經(jīng)過(guò)規劃質(zhì)量、設計質(zhì)量、招標質(zhì)量、施工階段、竣工階段不同的操作環(huán)節，從而達到整個(gè)項目的控制作用。

　　1 房屋建筑工程的準備階段

　　1.1 制定質(zhì)量管理制度

　　質(zhì)量是房屋建筑工程項目的核心，沒(méi)有質(zhì)量的工程就無(wú)法創(chuàng )造出理想的經(jīng)濟價(jià)值，這就需要工程單位對于質(zhì)量控制嚴格把握，制定科學(xué)的質(zhì)量管理制度。因此，應對各個(gè)環(huán)節的質(zhì)量工作進(jìn)行考察管理，質(zhì)量經(jīng)理需要建立的職責為：結合投資人項目設計經(jīng)營(yíng)戰略，對開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量計劃負責編制，且安排各個(gè)人員落實(shí)到不同的工作里；結合質(zhì)量計劃規定內容，檢查項目質(zhì)量計劃具體情況；在審查環(huán)節里出現問(wèn)題后，則需要及時(shí)制定科學(xué)的措施進(jìn)行處理，把問(wèn)題向項目團隊負責人報告；編制項目質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門(mén)和項目經(jīng)理。只有每個(gè)部門(mén)及工作人員共同努力，才能保證整個(gè)項目管理順利進(jìn)行。

　　1.2 前期的準備

　　在建筑工程項目開(kāi)發(fā)前期，必須要針對此次項目的特點(diǎn)詳細了解，掌握咨詢(xún)成果的質(zhì)量目標和質(zhì)量標準；對質(zhì)量管理體系文件內容深刻思考分析，對質(zhì)量目標的科學(xué)性正確分析。一旦企業(yè)制定了項目開(kāi)發(fā)目標后則不得在無(wú)條件的情況下隨意變動(dòng)，否則將會(huì )造成多個(gè)方面的不利影響。

　　1.3 建立質(zhì)量評審制度

　　建立評審制度是確保項目工程質(zhì)量達到理想狀態(tài)的基礎，這也是企業(yè)創(chuàng )造經(jīng)濟價(jià)值的根本措施。為促進(jìn)房屋建筑工程質(zhì)量水平的提高，我們需要保證工程項目評審機構作用的充分發(fā)揮。工程單位要針對現有的環(huán)節實(shí)施全面管理，積極創(chuàng )建現代化的評審體系，以“評審制度”為指導全面開(kāi)展項目管理，這些都是管理者需要深刻思考的問(wèn)題。

　　2 設計時(shí)期的質(zhì)量控制方案

　　2.1 方案設計環(huán)節

　　房屋建筑工程在設計階段，必須要綜合多個(gè)方面的內容進(jìn)行準備工作。在設計工作開(kāi)始前需要瀏覽工程項目的諸多文件，如：檢測報告、技術(shù)指標、設計內容等等。在一系列工作完成之后，工程單位需要確定最佳的設計方案，然后再投入到具體的工程項目施工里。

　　2.2 施工圖設計環(huán)節

　　2.2.1 開(kāi)發(fā)制度：

　　對于房屋建筑工程項目的設計責任書(shū)需要安排專(zhuān)家進(jìn)行詳細地審核，從項目管理措施以及考核內容客觀(guān)評價(jià)等，這樣才能維持良好的工程項目管理措施。設計施工圖紙時(shí)必須要嚴格按照建筑的具體需要進(jìn)行，考慮到對設計質(zhì)量有效地控制，我們需要采取質(zhì)量跟蹤措施，對于相關(guān)工程文件實(shí)施審核處理。當施工圖紙將要結束之后，我們需按照專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行技術(shù)鑒定，開(kāi)發(fā)商的項目設計主管人員需對圖紙做好不同方面的審核。審查是需要關(guān)注過(guò)分設計和不足設計兩種極端情況，過(guò)分設計造成經(jīng)濟性差；不足設計影響建筑功能。

　　2.2.2 經(jīng)理制度：

　　開(kāi)發(fā)商設計主管人必須接受經(jīng)理的指導，通過(guò)采取必要的工程措施對設計環(huán)節實(shí)施管理。這樣才能讓整個(gè)建筑設計環(huán)節達到理想的質(zhì)量要求，與合同上的條款內容相互符合。組織設計以及相關(guān)的策劃工作時(shí)，必須要對整個(gè)工程負責。在不同的操作環(huán)節里需要負責組織設計各專(zhuān)業(yè)的綜合技術(shù)方案綜合審查；經(jīng)理負責人需親自組織或檢查對設計質(zhì)量有重大影響的活動(dòng)和設計文件。

　　2.2.3 職責制度：

　　對工程單位的每個(gè)部門(mén)以及相關(guān)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓，提高其參與工作的責任心。工程項目管理者在日常工作中應該將管理重點(diǎn)逐漸轉移到人才管理中，實(shí)施科學(xué)的人才開(kāi)發(fā)計劃，不斷挖掘房產(chǎn)項目管理企業(yè)內部職員的潛能，以為房產(chǎn)投資管理企業(yè)創(chuàng )造出更多的商業(yè)價(jià)值。選擇專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案指導實(shí)踐，對設計專(zhuān)業(yè)技術(shù)方案實(shí)施科學(xué)的規劃處理。

　　3 招標階段的質(zhì)量控制

　　3.1 資質(zhì)審查

　　對于招標的工程，我們應該做好施工單位的審查工作，重點(diǎn)確定該單位是否具備足夠的能力去完成工程項目。通常設計到的方面有：人員素質(zhì)、技術(shù)力量、施工業(yè)績(jì)、社會(huì )信譽(yù)等等。審查施工單位對于房產(chǎn)工程項目的實(shí)踐經(jīng)驗。

　　3.2 價(jià)格高低

　　對于具體的工程中標而言，很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)考慮到降低工程造價(jià)，其選擇的方式多數為不設置標底，低價(jià)中標的方式，這樣就造成了低價(jià)中標，高價(jià)索賠問(wèn)題的出現。到最后不但沒(méi)有起到降低工程造價(jià)的效果，反而導致工程資源浪費。

　　3.3 項目考察

　　從實(shí)際情況看，有的工程單位雖然中標，但都是靠關(guān)系得來(lái)的。不少單位自身不具備施工能力，造成項目實(shí)施時(shí)出現勞資糾紛、農民工工資不到位等問(wèn)題。房地產(chǎn)工程項目的考察必須要綜合多個(gè)方面內容，出來(lái)需要認真分析投標單位的實(shí)際經(jīng)濟實(shí)力、技術(shù)力量等外，還要保證投標單位資質(zhì)與實(shí)際能力一致。

　　4 施工階段的質(zhì)量控制

　　4.1 監理單位隨著(zhù)社會(huì )現代化發(fā)展的加快，很多工程單位開(kāi)始設計安排了監理制度。從當前的實(shí)際情況看，很多工程單位的建設質(zhì)量顯著(zhù)上升，工期和投資都取得了理想的成效。而要想促進(jìn)工程項目管理工作的有序進(jìn)行，這樣才能促進(jìn)監理單位發(fā)揮自身的作用。而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須針對基本項目施工要求，以及工程監理合同上的內容展開(kāi)工作。這樣才能保證監理工程師對監理合同所規定的各項職責落實(shí)到實(shí)處，從根本上實(shí)現工程質(zhì)量控制作用。

　　4.2 施工單位

　　房地產(chǎn)涉及到的投資成本巨大，對于整個(gè)施工過(guò)程必須要通過(guò)各方面的對比才能選擇最合適的施工單位。盡管我國的房地產(chǎn)工程項目在長(cháng)期的探索中取得了顯著(zhù)的成效，但和國外發(fā)達國家的房產(chǎn)項目管理相比，我國在技術(shù)、管理、經(jīng)營(yíng)上還存在著(zhù)顯著(zhù)的不足。施工單位在制定房地產(chǎn)項目施工管理工作時(shí)需采取“管理原則化”的策略來(lái)保證了房產(chǎn)工程項目管理的順利實(shí)施。工程監理按照監理合同對工程項目采取綜合監理措施，從人員、材料、機械、方法等多個(gè)環(huán)節加以控制。此外，在施工項目開(kāi)始之后需對施工質(zhì)量、施工工藝等重點(diǎn)考核，這些都是工程單位需要注意的問(wèn)題現場(chǎng)質(zhì)量檢驗、落實(shí)檢驗方法，參與分部工程、隱蔽工程驗收等措施來(lái)控制工程建設質(zhì)量。

　　4.3 提前做好施工預防工作

　　做好施工的預防工作主要從兩個(gè)方面開(kāi)展，第一是原材料以及半成品的質(zhì)量檢查工作。另外一個(gè)方面就是規范施工操作過(guò)程當中質(zhì)量的審核手續。做好原材料和半成品的質(zhì)量審核需要企業(yè)指定一套完善嚴格的審核標準制度。嚴格通過(guò)三檢程序的材料才能進(jìn)入施工階段，因此要加強施工單位的管理人員，以及檢測人員的質(zhì)量監控意識，同時(shí)通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的質(zhì)量監控方法和手段，可以精確地完成施工原材料和半成品的審核工作，另外規范檢測過(guò)程當中的測序也是必不可少的一個(gè)環(huán)節。比如說(shuō)對于鋼筋水泥的原材料，就要嚴格的做好質(zhì)量監控工作，因為它們質(zhì)量的好壞與否直接影響到了房屋成品質(zhì)量，務(wù)必做到?jīng)]有通過(guò)審核的水泥和鋼筋堅決不能進(jìn)入施工進(jìn)場(chǎng)。另外一個(gè)預防工作就是要做好施工過(guò)程當中的審核交接手續。每一個(gè)施工環(huán)節的負責人必須簽字驗收后施工才能進(jìn)入下一個(gè)階段，這樣做是為了及早的發(fā)現質(zhì)量隱患，經(jīng)過(guò)調整以后將損失降到最低，責任落實(shí)到相應程序的負責人，可以有效的減少施工過(guò)程中出現的材料以及技術(shù)問(wèn)題。

　　4.4 嚴格監控每一個(gè)施工環(huán)節

　　在施工過(guò)程當中，要嚴格的監控每一個(gè)環(huán)節，確保工程準確無(wú)誤的進(jìn)入到下一個(gè)階段。這就要求做好施工現場(chǎng)管理人員的考勤工作。嚴格要求管理人員做到四個(gè)經(jīng)常。經(jīng)常到施工現場(chǎng)了解施工進(jìn)度，監督相關(guān)人員做好本職工作的同時(shí)可以有效減少質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生。經(jīng)常觀(guān)看設計藍圖，這樣做的目的是幫助管理人員準確的完成對施工階段重點(diǎn)項目的定位。經(jīng)常記錄問(wèn)題，由于在施工階段經(jīng)常會(huì )遇到突發(fā)狀況，將出現的問(wèn)題及時(shí)的記錄下來(lái)可以幫助管理人員累計經(jīng)驗，可以杜絕下一階段類(lèi)似問(wèn)題的發(fā)生。長(cháng)期且頻繁地提醒施工隊在容易出現質(zhì)量問(wèn)題的環(huán)節加以注意，并與他們進(jìn)行交流，在交流的過(guò)程當中往往會(huì )幫助質(zhì)量管理人員發(fā)現問(wèn)題。

　　5 竣工階段

　　竣工驗收對于房建工程項目而言是最后的操作環(huán)境，這也屬于工程項目質(zhì)量控制的最后階段，也是施工單位需要審核的主要過(guò)程。在竣工驗收之前的階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需邀請相關(guān)的檢測單位與施工方面開(kāi)展全面審核檢測，這樣可以保證施工過(guò)程達到理想的狀態(tài)。而作為檢查部門(mén)，其必須對項目工程負責到底，采取多方面的驗收工作，不得僅僅形式上制定驗收方案，而不把政策落實(shí)到實(shí)處。而針對工程質(zhì)量存在的問(wèn)題，需及時(shí)和施工單位交流溝通，保證每項工作能得到全面處理，真正對房地產(chǎn)工程項目加以驗收。

　　6 結束語(yǔ)

　　總之，房屋建筑工程管理是一項綜合性極強的工作，管理過(guò)程中我們必須做好各個(gè)環(huán)節問(wèn)題的處理工作，讓每個(gè)建設項目都能得到有效處理。對房屋建筑工程建設中實(shí)施質(zhì)量計劃必須全面落實(shí)到實(shí)處，以提高工程項目質(zhì)量。

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