一、成本估算的目的

物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括有人工費、辦公費、物業(yè)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛生費、綠化養護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

專(zhuān)項維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用支出，雖然從業(yè)主預先繳納的專(zhuān)項維修資金中支付，不計入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本，但也需要依據有關(guān)估算結果，制定科學(xué)的支出計劃和補充計劃。此外，在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中，與住宅專(zhuān)項維修資金相對應的公共維修基金或大修基金，是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營(yíng)收入中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據。

目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費用的構成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費方式類(lèi)似工程采購中的固定總價(jià)合同。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費用酬金制時(shí)，預收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費方式，類(lèi)似工程采購中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。

由此可以看出，不論是以包干制還是以酬金制，科學(xué)估算物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，是物業(yè)管理企業(yè)的一項重要工作。成本估算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招標投標階段確定物業(yè)管理服務(wù)費用報價(jià)，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過(guò)程中企業(yè)內部的成本管理工作。

二、主要成本項目的估算方法

（一）人工費的估算

該項成本是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。

1．基本工資（F1）（元/月）

各類(lèi)管理服務(wù)人員的基本工資標準根據企業(yè)性質(zhì)，參考當地平均工資水平確定。

2．社會(huì )保險費（F2）（元/月）

社會(huì )保險費包括醫療、工傷保險、養老保險、待業(yè)保險、住房基金（含住房公積金）等，應當根據當地政府的規定由企業(yè)確定。

3．按規定提取的福利費（F3）（元/月）

福利費包括以下三項：

（1）福利基金。按工資總額的14%計算。

（2）工會(huì )基金。按工資總額的2%計算。

（3）教育經(jīng)費。按工資總額的1.5%計算。

4．加班費（F4）（元/月）

加班費按人均月加班2～3天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個(gè)工作日計算。

5．服裝費（F5）（元/月）

按每人每年2套服裝計算，其服裝標準由企業(yè)自定。計算出服裝費后再除以12個(gè)月，即可得到每月服裝費。

該項費用的測算方法是根據所管物業(yè)的檔次、類(lèi)型和總收費面積，先確定各級各類(lèi)管理服務(wù)人員的編制數，然后確定各自的基本工資標準，計算出基本工資總額；再按基本工資總額計算上述各項的金額；匯總后即為每月該項費用的總金額，最后分攤到每月每平方米。

6．工服洗滌費（F6）（元/月）

工服洗滌費根據實(shí)際需要企業(yè)擔負洗滌費用的工服數量，按照當地的洗滌費標準計算確定。

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