（一）房地產(chǎn)直接投資

1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購置土地開(kāi)始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規劃設計和工程建設等過(guò)程，建成可以滿(mǎn)足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫(xiě)字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉變成了長(cháng)期置業(yè)投資。

2．房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。

房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿(mǎn)足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購人的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續持有該項物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。

（二）房地產(chǎn)間接投資

1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

為了降低融資成本，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資，以支持其開(kāi)發(fā)投資計劃。例如，北京首都創(chuàng )業(yè)集團1999年5月28日成功發(fā)行了5億元、期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽(yáng)春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項目的開(kāi)發(fā)，不僅解決了開(kāi)發(fā)項目資金短缺問(wèn)題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機會(huì )；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等企業(yè)通過(guò)上市，解決了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資本金投入問(wèn)題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。

2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），是購買(mǎi)、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現，使得投資者可以把資金投入到由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩定，因為REITs的投資收益主要來(lái)源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動(dòng)性較好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在證券交易所交易，這就使得買(mǎi)賣(mài)REITs的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)更容易。

按資產(chǎn)投資的類(lèi)型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區的各種不同類(lèi)型的房地產(chǎn)權益和抵押資產(chǎn)。由于有專(zhuān)業(yè)投資管理者負責經(jīng)營(yíng)管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票成了許多個(gè)人投資者及大型機構投資者（包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信托部門(mén)和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。

3．購買(mǎi)住房抵押支持證券

住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達國家住房金融市場(chǎng)上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區，如泰國、韓國、馬來(lái)西亞、中國香港等，也開(kāi)始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。2005年12月由中國建設銀行發(fā)起的“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”，作為中國首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進(jìn)入全國銀行間債券市場(chǎng)。

住房抵押貸款證券化是指把金融機構所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。購買(mǎi)住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權，出售給專(zhuān)門(mén)設立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。

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