四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過(guò)渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復合型企業(yè)。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過(guò)向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)。實(shí)踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統物業(yè)管理的范疇。

物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。公司是指依法定程序設立的，由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)，以營(yíng)利為目的，具有法人資格的經(jīng)濟組織�？梢钥闯�，作為公司，一般應具有以下五個(gè)特征：①依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊；②由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營(yíng)；③以營(yíng)利為目的；④具有法人資格；⑤是經(jīng)濟組織。

物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是與物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作的性質(zhì)密切相關(guān)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營(yíng)性行為，因此，物業(yè)管理企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營(yíng)性企業(yè)組織�，F代物業(yè)管理企業(yè)完全按照自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機制來(lái)運作，靠提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)獲得報酬，取得盈利。

物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專(zhuān)業(yè)型和綜合型三種。

1．管理型物業(yè)管理企業(yè)

管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jì)效承擔綜合責任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規劃與計劃、物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與租賃管理、預算與成本管理、專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現金流管理、績(jì)效評價(jià)和客戶(hù)關(guān)系管理等。管理型物業(yè)管理企業(yè)的出現，是業(yè)主需求變化和物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的結果，有利于提升物業(yè)管理工作的管理內涵，提高物業(yè)管理體系運行效率，為業(yè)主提供更加滿(mǎn)足其多元化目標需求的服務(wù)。

2．專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過(guò)程中某種專(zhuān)業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專(zhuān)業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績(jì)效或成本加績(jì)效合同的基礎上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設備設施的維護保養、建筑維護與維修、環(huán)境綠化、停車(chē)場(chǎng)具有很強的專(zhuān)業(yè)性，設立專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，面向更廣泛的物業(yè)范疇，在其物業(yè)管理的某個(gè)環(huán)節提供專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率和效益。

3．綜合型物業(yè)管理企業(yè)

綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時(shí)還設置若干專(zhuān)業(yè)化的分公司，履行物業(yè)運行過(guò)程中專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的職能。隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )和通信技術(shù)的發(fā)展和普及，物業(yè)管理企業(yè)越來(lái)越多地借助現代計算機和網(wǎng)絡(luò )技術(shù)，來(lái)提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。同時(shí)，信息技術(shù)的應用，物業(yè)管理思想和企業(yè)戰略的轉變，使越來(lái)越多的綜合型物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理中的日程支持工程、運行管理工程分包給專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，加速了綜合型物業(yè)管理供應商內策略管理和運行管理職能的分離。

鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個(gè)地點(diǎn)的多個(gè)物業(yè)同時(shí)實(shí)施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現場(chǎng)管理和現場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢(xún)服務(wù)。

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