案例一：某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓?zhuān)猛緸樯虡I(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構估價(jià)。

　?。▎?wèn)題1）采用成本法估價(jià)，計算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應（ ?。?。
　　A．按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算
　　B．按建筑物耐用年限計算
　　C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算
　　D．按建筑物已使用年限計算

　?。▎?wèn)題2）采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是（ ?。?。
　　A．收益年限應按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權剩余年限計算
　　B．估價(jià)時(shí)點(diǎn)應設定為2004年3月1日
　　C．凈收益中應扣除建筑物折舊額
　　D．應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費用資料

　?。▎?wèn)題3）估價(jià)機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣(mài)行統計數據，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現的變現率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%．估價(jià)機構向委托人提交的估價(jià)結果應該是（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．2800
　　B．2940
　　C．4000
　　D．4200

　?。▎?wèn)題4）假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機構重新評估該商業(yè)樓現時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是（ ?。?。
　　A．原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設立抵押權
　　B．原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬(wàn)元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保
　　C．業(yè)主認為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣(mài)，原抵押權人對該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權
　　D．該500萬(wàn)元可再次抵押

　?。ù鸢?）A、（答案2）C、（答案3）C、（答案4）D

建設工程教育網(wǎng)整理