第二章 不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、工業(yè)、特殊用途等不同類(lèi)型房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響素的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 居住房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬﹩巫诮灰滓幠ＰＰ?，但市場(chǎng)交易量十分巨大

　?。ǘ┚哂休^強的相似性、可比性

　?。ㄈ┎煌?lèi)型住房?jì)r(jià)格內涵差異明顯

　　二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．位置

　　2．交通條件

　　3．生活服務(wù)設施

　　4．教育配套設施

　　5．環(huán)境質(zhì)量

　?。ǘ┯绊懢幼》康禺a(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑結構、類(lèi)型和等級

　　2．設施與設備

　　3．建筑質(zhì)量

　　4．裝飾裝修

　　三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┏杀痉?/p>

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┥唐贩抗纼r(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ǘ┓扛姆?、經(jīng)濟適用住房估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第二節 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥虡I(yè)房地產(chǎn)及其種類(lèi)

　　1．百貨店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　2．超級市場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　3．大型綜合商場(chǎng)業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　4．便利店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　5．專(zhuān)業(yè)店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　6．專(zhuān)賣(mài)店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　7．購物中心業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　8．家居中心業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　　9．倉儲商店業(yè)態(tài)結構特點(diǎn)

　?。ǘ┥虡I(yè)房地產(chǎn)特點(diǎn)

　　1．收益性

　　2．經(jīng)營(yíng)內容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3．出租、轉租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權分散復雜

　　4．裝修高檔且復雜

　　5．垂直空間價(jià)值衰減性明顯

　　二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．地段繁華程度

　　2．交通條件

　　3．臨街狀況

　　4．樓層

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．建筑品質(zhì)及內部格局

　　2．凈高

　　3．面積

　　4．裝修

　　5．無(wú)形價(jià)值

　　三、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┎煌?jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　2．運營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌幠Ｉ虡I(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　2．整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　3．同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價(jià)

　?。ㄈ┛罩?、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第三節 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)及其分類(lèi)

　?。ǘ┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　1．所處區位好，規模大

　　2．多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善

　　3．出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

　　二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

　?。ㄒ唬┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．集聚程度

　　2．交通條件

　　3．周邊環(huán)境

　　4．樓層

　?。ǘ┯绊懮虅?wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．外觀(guān)形象

　　2．內部裝修

　　3．設備、設施

　　4．智能化程度

　　5．物業(yè)服務(wù)水平

　　6．租戶(hù)類(lèi)型

　　三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　　四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┥虅?wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取

　　1．租約問(wèn)題

　　2．租金構成內涵問(wèn)題

　　3．租金支付方式問(wèn)題

　　4．地下車(chē)庫租金問(wèn)題

　?。ǘ┱鄙虅?wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　1．單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　2．商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　3．綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

　　第四節 旅館房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　2．旅店、招待所及其特點(diǎn)

　?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　1．轉讓少且一般為整體轉讓

　　2．功能多樣

　　3．一次性投資大、投資回收期較長(cháng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大

　　4．價(jià)值主要體現在接待客戶(hù)類(lèi)型及其能力

　　二、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懧灭^房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　2．周?chē)h(huán)境

　?。ǘ┯绊懧灭^房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．設備設施和用具

　　2．經(jīng)營(yíng)管理

　　三、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┦找娣?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　　四、旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┬羌壘频瓴煌δ苡梅渴找娴臏y算

　?。ǘ┬羌壘频陜羰找娴那笕?/p>

　　第五節 餐飲房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┑囟芜x擇的差異性

　　二、餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第六節 工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┥婕暗男袠I(yè)多

　?。ǘ┓菢藴蕪S(chǎng)房多，建筑工程造價(jià)相差大

　?。ㄈ┮獏^分設備和建筑物的造價(jià)

　?。ㄋ模S(chǎng)房使用壽命受腐蝕性影響大

　　二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素

　?。ㄒ唬┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區位狀況

　　1．交通條件

　　2．基礎設施

　　3．地理位置

　?。ǘ┯绊懝I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

　　1．用地面積與形狀

　　2．地質(zhì)和水文條件

　　3．房地產(chǎn)用途

　　三、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

　?。ㄒ唬┏杀痉?/p>

　?。ǘ┦袌?chǎng)法

　?。ㄈ┦找娣?/p>

　　四、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節 特殊用途房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、停車(chē)庫的估價(jià)

　?。ㄒ唬┑叵峦＼?chē)庫特點(diǎn)

　?。ǘ┑叵峦＼?chē)庫的價(jià)格特點(diǎn)

　?。ㄈ┑叵峦＼?chē)庫常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　二、加油站的估價(jià)

　?。ㄒ唬┘佑驼痉康禺a(chǎn)估價(jià)的一般特點(diǎn)

　　1．位置極其重要并且分布離散性較強

　　2．經(jīng)營(yíng)的個(gè)性差異顯著(zhù)

　　3．存在成品油特許經(jīng)營(yíng)權帶來(lái)的超額利潤

　?。ǘ┘佑驼境Ｒ?jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

　　考試要求

　　1．掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　2．掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　3．掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　4．熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　5．熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　6．熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；

　　7．了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類(lèi)型房地產(chǎn)的主要區位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類(lèi)型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。

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