第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價(jià)目的在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)所起的作用，房地產(chǎn)估價(jià)的假設前提，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型與房地產(chǎn)估價(jià)前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)前提、房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價(jià)值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價(jià)目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節 建設用地使用權出讓價(jià)格評估

　　一、建設用地使用權出讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┙ㄔO用地使用權出讓價(jià)格評估應采用市場(chǎng)價(jià)值標準

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┎煌鲎尫绞娇蓚戎夭捎貌煌墓纼r(jià)方法

　?。ㄋ模┧鸭袌?chǎng)資料時(shí)，尤其應注重所選實(shí)例的可替代性

　　二、建設用地使用權出讓價(jià)格評估方法的選擇

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O開(kāi)發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　?。ㄋ模┗鶞实貎r(jià)修正法

　　第二節 房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估

　　一、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估的特點(diǎn)

　　二、房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估常用方法

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法

　?。ǘ┘僭O開(kāi)發(fā)法

　?。ㄈ┏杀痉?/p>

　?。ㄋ模┦找娣?/p>

　?。ㄎ澹┗鶞实貎r(jià)修正法

　　第三節 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

　　一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值內涵及評估實(shí)質(zhì)

　　二、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規定

　?。ㄒ唬┛梢栽O定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時(shí)的要求

　?。ǘ┎坏迷O定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄈ┢渌拗茥l件

　?。ㄋ模┡c房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規定

　　三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估技術(shù)路線(xiàn)及估價(jià)方法

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權房地產(chǎn)

　?。ǘ┎煌耆a(chǎn)權房地產(chǎn)

　?。ㄈ┎糠郑ň植浚┓康禺a(chǎn)

　?。ㄋ模┰诮üこ谭康禺a(chǎn)

　?。ㄎ澹┼l（鎮）、村企業(yè)房地產(chǎn)

　　四、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)目的

　?。ǘ┕纼r(jià)時(shí)點(diǎn)

　?。ㄈ┐_認估價(jià)對象可以作為設定抵押的房地產(chǎn)

　?。ㄋ模┖侠泶_定假設前提和限制條件

　?。ㄎ澹┌盐帐袌?chǎng)風(fēng)險防止高估

　?。┕纼r(jià)中的謹慎原則

　?。ㄆ撸┦袌?chǎng)變現能力分析

　?。ò耍┱f(shuō)明與風(fēng)險提示

　?。ň牛┢渌?/p>

　　第四節 房屋征收評估

　　一、房屋征收補償內涵

　　二、房屋征收評估特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┕纼r(jià)數量大

　?。ǘ┥婕懊鎻V，社會(huì )影響大

　?。ㄈ┕纼r(jià)對象復雜，需要協(xié)調各種關(guān)系

　?。ㄋ模┭a償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強

　　三、房屋征收評估的相關(guān)規定

　?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估對象

　?。ǘ┓课菡魇赵u估目的

　?。ㄈ┓课菡魇赵u估范圍

　?。ㄋ模┓课菡魇赵u估的時(shí)點(diǎn)

　?。ㄎ澹┓课菡魇赵u估價(jià)值內涵

　?。┓课菡魇赵u估標準

　?。ㄆ撸┓课菡魇赵u估因素

　　四、房屋征收評估方法和結果確定

　?。ㄒ唬┓课菡魇赵u估方法

　?。ǘ┓课菡魇赵u估結果確定

　　五、房屋征收評估技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄒ唬┦袌?chǎng)法評估技術(shù)路線(xiàn)

　　1．收集和測算類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格

　　2．修正類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格

　　3．確定被征收房屋價(jià)格

　?。ǘ┦找娣ㄔu估技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄈ┏杀痉ㄔu估技術(shù)路線(xiàn)

　?。ㄋ模┘僭O開(kāi)發(fā)法評估技術(shù)路線(xiàn)

　　1．測算續建完成后的價(jià)值

　　2．測算續建成本和費用

　　3．測算在建工程價(jià)值

　　六、房屋征收評估工作流程

　?。ㄒ唬┰u估機構選定

　?。ǘ┰u估機構業(yè)務(wù)承攬

　?。ㄈ┰u估委托

　?。ㄋ模┰u估準備和業(yè)務(wù)開(kāi)展

　?。ㄎ澹?shí)地查勘

　?。┏醪皆u估結果公示

　?。ㄆ撸┨峤辉u估報告

　?。ò耍┙忉屨f(shuō)明

　?。ň牛┵Y料保管

　　七、房屋征收復核評估和鑒定

　　1．申請復核評估

　　2．復核評估

　　3．評估專(zhuān)家鑒定

　　第五節 房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)拍賣(mài)的相關(guān)法律規定

　　二、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

　?。ㄒ唬娭铺幏?/p>

　?。ǘ┛焖僮儸F

　?。ㄈ┦袌?chǎng)需求面窄、推廣力度小

　?。ㄋ模┫M者心理因素

　?。ㄎ澹┵徺I(mǎi)者的額外支出

　　三、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)的類(lèi)型與方法

　?。ㄒ唬┥唐贩?/p>

　?。ǘ┬姓潛艿厣系姆慨a(chǎn)

　?。ㄈ┰诮üこ?/p>

　　第六節 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

　　一、房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類(lèi)

　?。ㄒ唬┮蛞巹澬薷慕o房地產(chǎn)權利人的合法權益造成損失

　　1．房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　2．小區內部的規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　3．小區周邊規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　4．房地產(chǎn)所在的區域規劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　　5．房地產(chǎn)所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ǘ┮蛟谙噜復恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失

　?。ㄈ┮颦h(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ㄋ模┮蚬こ藤|(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。ㄎ澹┮蚴┕ぶ型诨A不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失

　?。┮虍愖h登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害

　?。ㄆ撸┮蚍欠ㄅ鷾收魇?、使用土地，給當事人造成損失

　?。ò耍┮蛭茨苈募s使他人工程停緩建，給他人造成損失

　?。ň牛┮驅Ψ康禺a(chǎn)權利行使不當限制，給房地產(chǎn)權利人造成損失

　　二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害的分類(lèi)

　　1．按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

　　2．按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分

　　3．按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害的賠償金額

　　三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內涵及特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)損害賠償評估內涵

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害賠償評估價(jià)值定義

　?。ǘp害賠償估價(jià)的特點(diǎn)

　　四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇

　?。ㄒ唬┬迯唾M用法（成本法）

　?。ǘp失資本化法

　　1．凈收益減少收益年期不變型

　　2．凈收益不變收益年期減少型

　　3．凈收益、收益年期減少型

　?。ㄈ┵r償實(shí)例比較法

　?。ㄋ模p害前后價(jià)差法

　　五、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ㄒ唬┮巹澴兏鼘е路康禺a(chǎn)價(jià)值損失的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　?。ǘ┥唐贩抠|(zhì)量缺陷導致價(jià)值減損的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理

　　第七節 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

　　一、企業(yè)各種經(jīng)濟行業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移

　　二、估價(jià)的假設前提

　　三、估價(jià)方法的選用

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權屬發(fā)生轉移的估價(jià)

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)權屬不發(fā)生轉移的估價(jià)

　　考試要求

　　1．掌握建設用地使用權出讓價(jià)格評估；

　　2．掌握房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估；

　　3．掌握房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估；

　　4．掌握房屋征收評估；

　　5．熟悉房地產(chǎn)強制拍賣(mài)估價(jià)；

　　6．熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

　　7．了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)。

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