1.5.1投資組合

　　理論投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對于相同的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會(huì )有不同的反應。舉例來(lái)說(shuō)，在高通漲的時(shí)候投資項目甲的收益增長(cháng)可能會(huì )超過(guò)通漲的增長(cháng)幅度，而投資項目乙的收益可能會(huì )有負增長(cháng)。在這種情況下，把適當的投資項目組合起來(lái)，便可以達到一個(gè)最終和最理想的長(cháng)遠投資策略。換句話(huà)說(shuō)，目標是尋找在一個(gè)固定的預期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個(gè)預設可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個(gè)項目上去呢、還是分別投入到不同的項目上去呢？聰明而有理智的人通常都會(huì )選擇后一種投資方式，因為這樣做雖然可能會(huì )失去獲得高額收益的機會(huì )，但他也不至于血本無(wú)歸?；饡?huì )的資金使用方式最能體現這種投資組合理論，因為基金投資的首要前提就是基金的安全性和收益的穩定性，滿(mǎn)足了這兩個(gè)前提，才會(huì )有收益最大化的目標。

　　大型機構投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區分布、時(shí)間分布以及項目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會(huì )。

　　例如香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì )決議中，要求在中國大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見(jiàn)長(cháng)的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營(yíng)策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風(fēng)險。

　　1.5.2資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　由上述投資組合理論引伸出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CapitalAssetPricingModel）便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險與收益的關(guān)系。在該模型分析下，一個(gè)投資項目在某一時(shí)間段上的預期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統性市場(chǎng)風(fēng)險的相關(guān)系數（這里假設應用了適當的投資組合）乘以該項目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險投資項目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現率的其中一個(gè)選擇標準，即機會(huì )成本標準，十分相似?；谶@個(gè)原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

　　在房地產(chǎn)投資評估的過(guò)程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現率。一些影響開(kāi)發(fā)利潤的因素如建筑成本、銀行貸款利率等，基本上都可以從市場(chǎng)資料推算出來(lái)，但折現率的確定卻比較困難。有時(shí)，估價(jià)師會(huì )采用銀行貸款利率，但這個(gè)方法并不準確，因為雖然銀行貸款利率代表了投資者所需要的最低收益水平，但如果投資者所獲得的收益僅能支付銀行的貸款利息，則投資者就失去了投資的積極性。

　　確定折現率的理想的方法是采用機會(huì )成本加適當的風(fēng)險調整值。所謂機會(huì )成本，是資本在某一段時(shí)間內最高和最安全的投資機會(huì )的收益。這個(gè)收益差不多等于上述無(wú)風(fēng)險的收益，例如國家債券的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應至少等于這個(gè)機會(huì )成本再加上該項目的風(fēng)險報酬（RiskPemium）。

　　假設整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險相關(guān)系數是0.4，那么，房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現率按上述公式的分析應為：

　　R=10%+0.4×（20%-10%）=14%

　　新西蘭的布朗教授（G.R.BROWN）曾經(jīng)把這種分析應用到不同房地產(chǎn)子市場(chǎng)來(lái)測算它們的風(fēng)險報酬。他首先假設了在1984年英國房地產(chǎn)市場(chǎng)相對于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險相關(guān)系數為0.2，通過(guò)回歸模型，他計算出各子市場(chǎng)的風(fēng)險系數（相對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益）為：零售商業(yè)用房1.16、寫(xiě)字樓0.87、工業(yè)物業(yè)0.69風(fēng)險最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)現象。這是因為零售商業(yè)用房對于宏觀(guān)經(jīng)濟變化的反應是最快和最大的。

　　由于資本資產(chǎn)定價(jià)模型是基于整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的變化而做出分析的，上述的這些系數也要分別乘以房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險系數而轉化為個(gè)別子市場(chǎng)相對于整體投資市場(chǎng)的風(fēng)險系數。結果如下：零售商業(yè)用房0.23、寫(xiě)字樓0.17、工業(yè)物業(yè)0.14.通過(guò)這個(gè)模型的計算，再假設新西蘭當時(shí)的國家債券的收益率是9%，則可測算出每一個(gè)子市場(chǎng)應利用的折現率為：零售商業(yè)用房11.07%、寫(xiě)字樓10.53%、工業(yè)物業(yè)10.26%.以上很粗略地介紹了從宏觀(guān)的角度來(lái)分析整體投資市場(chǎng)在不同投資組合條件下的具體表現。并借助這些投資學(xué)的理論，對房地產(chǎn)投資進(jìn)行了分析。

　　2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資者或為其提供顧問(wèn)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)人員，要想準確地分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢及其對房地產(chǎn)投資的影響，有必要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念。

　　2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的概念

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當等交易的活動(dòng)場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運行機制等因素構成的一個(gè)系統。

　　與一般市場(chǎng)相同，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構等要素構成的。這些要素反映著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運行中的種種現象，決定并影響著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與未來(lái)趨勢。

　　2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行環(huán)境

　　在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì )經(jīng)濟體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì )對這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，我們將其分為八類(lèi)，包括社會(huì )環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　?。?）社會(huì )環(huán)境，是指一定時(shí)期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風(fēng)俗習慣和民族特點(diǎn)等。

　?。?）政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題。

　?。?）經(jīng)濟環(huán)境，是指在整個(gè)經(jīng)濟系統內，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟因素和經(jīng)濟活動(dòng)。例如城市或區域總體經(jīng)濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產(chǎn)業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　?。?）金融環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務(wù)、金融支持的力度和狀況等。

　?。?）房地產(chǎn)法律制度環(huán)境，是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的正式規則，包括現行法律與相關(guān)政策等。

　?。?）技術(shù)環(huán)境，是指一個(gè)國家或地區的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。

　?。?）資源環(huán)境，指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　?。?）國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關(guān)系。國際環(huán)境是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所做出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個(gè)互動(dòng)過(guò)程。

　　2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素

　　2.1.3.1影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì )經(jīng)濟因素

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境的依存程度不斷增長(cháng)。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì )經(jīng)濟因素有：社會(huì )因素，包括傳統觀(guān)念及消費心理、社會(huì )福利、人口數量及狀態(tài)、家庭戶(hù)數與規模、家庭生命周期等因素；經(jīng)濟因素，包括經(jīng)濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價(jià)水平、工資及就業(yè)水平、房?jì)r(jià)租金比等；政策因素，包括房地產(chǎn)供給政策、住房分配和消費政策、房地產(chǎn)金融政策、房地戶(hù)產(chǎn)權與交易政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策。

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