1.4.1.3 風(fēng)險分析的目的風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節，其目的是要幫助投資者回答下述問(wèn)題：

　?。?）預期收益率是多少，出現的可能性有多大？

　?。?）相對于目標收益或融資成本或機會(huì )投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標收益的可能性有多大？

　?。?）預期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　由于風(fēng)險分析的數學(xué)方法較為復雜，考慮到編寫(xiě)本書(shū)的目的，本節僅對房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險種類(lèi)及其對投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險分析的方法，我們將在本書(shū)的第7章進(jìn)行適當介紹。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現性和資產(chǎn)管理的復雜性四個(gè)方面。對具體風(fēng)險因素的分析，有多種分類(lèi)方式，每一種分類(lèi)方式都從不同的角度分析了可能對房地產(chǎn)投資的凈經(jīng)營(yíng)收益 產(chǎn)生影響的因素。通常情況下，人們往往把風(fēng)險劃分為對市場(chǎng)內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統風(fēng)險和僅對市場(chǎng)內個(gè)別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險。

　　1.4.2 系統風(fēng)險房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統風(fēng)險，投資者對這些風(fēng)險不易判斷和控制，如 通貨膨脹風(fēng)險、市場(chǎng)供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　1.4.2.1 通貨膨脹風(fēng)險也稱(chēng)購買(mǎi)力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購 買(mǎi)力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。由于所有的投資均要求有一定的時(shí)間周期，尤其 是房地產(chǎn)投資周期較長(cháng)，因此只要存在通貨膨脹因素，投資者就要面臨通貨膨脹 風(fēng)險。當收益是通過(guò)其他人分期付款的方式獲得時(shí)，投資者就面臨著(zhù)最嚴重的購 買(mǎi)力風(fēng)險。不管是以固定利率借出一筆資金還是以固定不變的租金長(cháng)期出租一宗 物業(yè)，都面臨著(zhù)由于商品或服務(wù)價(jià)格上漲所帶來(lái)的風(fēng)險。以固定租金方式出租物 業(yè)的租期越長(cháng)，投資者所承擔的購買(mǎi)力風(fēng)險就越大。由于通貨膨脹將導致未來(lái)收 益的價(jià)值下降，所以，按長(cháng)期固定租金方式出租其所擁有物業(yè)的投資者，實(shí)際上 承擔了本來(lái)應由租客承擔的風(fēng)險。

　　由于通貨膨脹風(fēng)險直接降低投資的實(shí)際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視 此風(fēng)險因素的影響，并通過(guò)適當調整其要求的最低收益率，來(lái)降低該風(fēng)險對實(shí)際 收益率影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不 是通貨膨脹率與行業(yè)基準折現率的直接相加。

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