2.4.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)中的泡沫與過(guò)熱

　　2.4.3.1 房地產(chǎn)泡沫及成因

　　（1）房地產(chǎn)泡沫的定義

　　房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續上漲的過(guò)程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價(jià)格現象，是房地產(chǎn)行業(yè)內外因素，特別是投機性因素作用的結果。

　　（2）房地產(chǎn)泡沫的成因

　　房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體，本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實(shí)物資產(chǎn)。但是，與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機需求的實(shí)現必須借助銀行等金融系統的支持。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的成因，主要有三個(gè)方面。

　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎。 其次，投機需求的膨脹是誘因。再有，金融機構的過(guò)度放貸是促成因素。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件，沒(méi)有銀行等金融機構的配合，就不會(huì )有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣(mài)，使銀行部門(mén)認為這種貸款風(fēng)險很小，在利潤的驅動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。

　　2.4.3.2“過(guò)度開(kāi)發(fā)”及誘因

　　（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)有時(shí)也稱(chēng)為房地產(chǎn)“過(guò)熱”，是指當市場(chǎng)上的需求增長(cháng)趕不上新增供給增長(cháng)的速度時(shí)，所出現的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。

　　（2）過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因

　　過(guò)度開(kāi)發(fā)的誘因主要有三個(gè)方面，即開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預測的偏差、開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開(kāi)發(fā)資金的易得性。

　　開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行開(kāi)發(fā)決策時(shí)，會(huì )對市場(chǎng)上的需求狀況進(jìn)行預測。他們在預測時(shí)，總是在很大程度上依賴(lài)于目前市場(chǎng)上的銷(xiāo)售和價(jià)格情況。即使當前市場(chǎng)上的熱銷(xiāo)和價(jià)格上漲只是暫時(shí)的現象，他們也很容易會(huì )認為這種繁榮景象能夠長(cháng)久持續下去，于是造成對未來(lái)需求過(guò)分樂(lè )觀(guān)的估計。研究表明，對未來(lái)需求預測的偏差程度基本上與目前市場(chǎng)價(jià)格增長(cháng)速度正相關(guān)，即目前市場(chǎng)價(jià)格增速越快，對未來(lái)估計中過(guò)分樂(lè )觀(guān)的程度就會(huì )越大。這時(shí)開(kāi)發(fā)商往往會(huì )加大投資，大批項目上馬，待到竣工時(shí)，市場(chǎng)形勢已經(jīng)不如所預期的那樣喜人，就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過(guò)度開(kāi)發(fā)景象。

　　開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會(huì )加劇這種市場(chǎng)過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況。開(kāi)發(fā)商只要一看到市場(chǎng)機會(huì )就會(huì )迫不及待地去投資開(kāi)發(fā)，殊不知有時(shí)這些市場(chǎng)機會(huì )是有限的；只需少量開(kāi)發(fā)商的介入就能滿(mǎn)足。但是每個(gè)開(kāi)發(fā)商都想搶先得到市場(chǎng)機會(huì )，而不會(huì )進(jìn)行內部協(xié)調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。

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