2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》備考習題(2)
1.在任何時(shí)候,估價(jià)委托人既是估價(jià)報告使用者,又是估價(jià)利害關(guān)系人。(?。?/p>
2.任何一個(gè)估價(jià)項目都有估價(jià)目的。(?。?/p>
3.市場(chǎng)法的估價(jià)結果普遍高于收益法的估價(jià)結果,說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。(?。?/p>
4.房地產(chǎn)的在用價(jià)值一般小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。(?。?/p>
5.房地產(chǎn)作價(jià)入股估價(jià)應當采用謹慎價(jià)值標準。(?。?/p>
6.一般情況下,商場(chǎng)與住宅相比,樓層對價(jià)格的影響比朝向對價(jià)格的影響大。(?。?/p>
7.在賣(mài)方市場(chǎng)下,增加賣(mài)方繳納的稅收一般會(huì )導致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。(?。?/p>
8.某房地產(chǎn)于2年前以抵押貸款的方式,貸款200萬(wàn)元,貸款期限5年,貸款成數六成,貸款年利率8%,以等本金方式按月償還貸款本息。目前該房地產(chǎn)未設立法定優(yōu)先受償款權利下的價(jià)值為500萬(wàn)元,在沒(méi)有其他債權限制下,該房地產(chǎn)的再次抵押價(jià)值為300萬(wàn)元。(?。?/p>
9.交易日期調整的百分率法中,交易日期調整系數應以估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格為基準來(lái)確定。(?。?/p>
10.在運用成本法估價(jià)時(shí),房地產(chǎn)價(jià)格直接取決于其花費的成本,成本增加則房地產(chǎn)價(jià)格就相應增高。(?。?/p>
11.某房地產(chǎn)的年有效毛收入為10萬(wàn)元,運營(yíng)費用為2.5萬(wàn)元,有效毛收入乘數為10,則該房地產(chǎn)的綜合資本化率為7.5%.(?。?/p>
12.在假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)中,估價(jià)結果的可靠程度主要取決于是否能準確預測開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費用和稅金等,而與判斷房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式無(wú)關(guān)。(?。?/p>
13.根據市場(chǎng)調查,獲知某類(lèi)房地產(chǎn)2003~2007年的價(jià)格逐年上漲,分別為3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡,運用平均發(fā)展速度法預測,該類(lèi)房地產(chǎn)2008年的價(jià)格高于4800元/㎡.(?。?/p>
14.劃分路線(xiàn)價(jià)區段時(shí),將可及性相當、地塊相連的土地劃為同一路線(xiàn)價(jià)區段。因此,兩個(gè)路口之間的地段必然是同一個(gè)路線(xiàn)價(jià)區段。(?。?/p>
15.在搜集實(shí)例資料時(shí),應考察它們是否受到不正?;蛉藶橐蛩氐挠绊?。受到這些因素影響的實(shí)例資料在估價(jià)時(shí)不可以采用。(?。?/p>
1.錯
解析:判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評估,借款人是委托人,但是使用人是貸款人。
2.對
3.對
4.錯
解析:當現狀使用就是最高最佳使用時(shí),在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。當現狀使用不是最高最佳使用時(shí),在用價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值。
5.錯
6.對
解析:商業(yè)用房地上一層租金最高,其他層一般不到一層的60%.
7.對
解析:賣(mài)方市場(chǎng)上賣(mài)方主動(dòng),可以進(jìn)行稅負轉嫁,導致價(jià)格上漲。
8.對
9.錯
解析:交易日期調整系數應以可比實(shí)例成交日期時(shí)的價(jià)格為基準來(lái)確定。
10.錯
11.對
12.錯
13.對
解析:平均發(fā)展速度=(4550-3500)/4*5+3550=4812.5
14.錯
解析:如果路線(xiàn)太長(cháng)的繁華地段,有時(shí)需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為2個(gè)以上的路線(xiàn)價(jià)區段。
15.錯
解析:在可以選擇的交易實(shí)例比較少,不得不選的時(shí)候,還是可以使用的,但是要進(jìn)行因素修正。不是絕對不可使用。


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