第六節房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

　　一、概論

　　房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是指具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等一方或多方在共擔風(fēng)險、共享收益條件下合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)。在物質(zhì)形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)總是聯(lián)結為一體的。由于房地產(chǎn)位置的不可移動(dòng)性故叉稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)”。近年所稱(chēng)的“物業(yè)”，實(shí)際上就是我們所說(shuō)的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)包括：土地的開(kāi)發(fā)、房屋的建設、管理、維修，土地使用權的劃撥、轉讓?zhuān)�房屋所有權的買(mǎi)賣(mài)、租賃，房地產(chǎn)的抵押。其核心內容就是土地和建筑物。

　　房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)互相依存互相聯(lián)系，但又是性質(zhì)完全不同的兩種行業(yè)。建筑業(yè)是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)部門(mén)。屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)不僅是土地和房屋的經(jīng)營(yíng)部門(mén)，而且還從事部門(mén)分土地的開(kāi)發(fā)和房屋的建設活動(dòng)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序

　　我們要掌握開(kāi)發(fā)程序各階段的內容

　�。ㄒ唬╉椖拷ㄗh書(shū)和可行性研究

　　出房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項目建議書(shū)的編制應由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)根據城市分區規劃或控制性詳細規劃組織編制。項目建議書(shū)應闡明項目的性質(zhì)、規模、環(huán)境、資金來(lái)源、期限、進(jìn)度、指標、拆遷、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)濟效益等。屬于直轄市或計劃單列市的城市報市計委批準，大型項日還要報建設部初審后再報國家計委批準。非直轄市或非計劃單列市的大型項目由城市綜合開(kāi)發(fā)主管部門(mén)批準后，報建設部初審，再報國家發(fā)改委批準。

　　可行性研究應包括：項日背景及概況、建設條件、進(jìn)度、投資估算、財務(wù)效益分析等內容。

　�。ǘ�）建設用地規劃許可證

　　《中華人民共和國城市規劃法》第31條規定：在城市規劃區內建設需要申請用地的必須持國家批準建設項目的有關(guān)文件，向城市規劃行政主管部門(mén)申請定點(diǎn)，由城市規劃行政主管部門(mén)核定其用地位置和界限，提供規劃設計條件，核發(fā)建設用地規劃許可證。

　　《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定：建設單位和個(gè)人申請用地，必須持縣級以上人民政府批準的設計任務(wù)書(shū)或者其他批準文件，向縣級以上人民政府行政主管部門(mén)申請選址定點(diǎn)、行政主管部門(mén)審查同意并出具選址意見(jiàn)書(shū)后，建設單位方可依法向縣級人民政府土地管理部門(mén)申請用地。

　　以上兩種情況和規定要清楚。

　�。ㄈ�）土地使用權證書(shū)

　　土地所有權，《中華人民共和國土地管理法》第二條規定：中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì )主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。

　　土地使用權出讓?zhuān)�是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用權者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓是一種國家壟斷行為。因為國家是國有土地的所有者，只有國家才能以土地所有者的身份出讓土地。城市規劃區集體所有的土地，必須依法征用轉為國有土地后，方可出讓土地使用權。土地使用權出讓可以采取拍賣(mài)、招標或協(xié)議的方式。

　　拍賣(mài)，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權的土地公開(kāi)叫價(jià)競投，按照“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。

　　招標，是指在指定的期限內，由符合條件的單位或個(gè)人，用書(shū)面投標的形式競投土地，由符合條件的單位或個(gè)人，用書(shū)面投標的形式竟投土地使用出讓權，由招標人擇優(yōu)確定土地使用者的方式。招標方式的中標者不一定是標價(jià)中的最高者。因為在評標時(shí)，不僅要考慮到投標價(jià)，而且要對投標規劃方案和投標者的資信情況進(jìn)行綜合評價(jià)。

　　協(xié)議出讓?zhuān)�是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判，協(xié)商有關(guān)事宜�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規定：“商業(yè)、旅游、娛樂(lè )和豪華住宅的用地，有條件的，必須采取拍賣(mài)、招標方式；沒(méi)條件的，不能采取拍賣(mài)、招標方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議的出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規定所確定的最低價(jià)。”這種出讓方式主要用于工業(yè)倉儲、市政公益事業(yè)、非盈利項目以及政府為調節經(jīng)濟結構、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需給予優(yōu)惠、扶持的建設項目等。

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