房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展。房?jì)r(jià)上升幅度較大，使得老百姓對房?jì)r(jià)頗有微詞。在這樣的社會(huì )背景下，一方面政府部門(mén)出臺了一系列平抑房?jì)r(jià)的宏觀(guān)調控政策；另一方面（因近年來(lái)房?jì)r(jià)上漲，使開(kāi)發(fā)商有比較可觀(guān)的利潤空間，行業(yè)進(jìn)入者大量增加，但土地作為不可再生的資源不斷減少）使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間競爭更趨激烈。

　　目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競爭中，如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當前擺在房地產(chǎn)企業(yè)（老總）面前一個(gè)急需解決的重要問(wèn)題！在相同的開(kāi)發(fā)環(huán)境與條件等（軟）硬件設施下，除了開(kāi)發(fā)產(chǎn)銷(xiāo)對路、適應市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外；誰(shuí)能在工程項目建設中，既能確保工程質(zhì)量與進(jìn)度，又能注重項目開(kāi)發(fā)成本的管理，控制和把握好合理的造價(jià)，從而以最低的項目成本獲取最大的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益，誰(shuí)就能在這激烈的市場(chǎng)競爭中獲取主動(dòng)，從而走向成功。

　　那么，如何控制好工程的質(zhì)量與進(jìn)度，而且合理降低工程造價(jià)呢？最重要的方法和途徑就是要控制好工程建設項目各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節——抓好管理是基礎，成本控制是核心！

　　一、抓好源頭，加強對工程項目的投資決策和設計環(huán)節的控制

　　工程項目投資控制的根本與關(guān)鍵是工程建設項目前期的投資決策和設計階段。

　　我國長(cháng)期以來(lái)普遍忽視工程建設項目前期工作階段的項目管理和造價(jià)控制，而往往是把項目管理和工程造價(jià)控制的主要精力放在項目的施工階段，這樣做盡管也能起到一定的效果，但其結果可能是撿了芝麻丟掉西瓜，不能從源頭上進(jìn)行管理和控制。要有效地進(jìn)行項目管理和工程造價(jià)控制，就必須堅決地把管理和控制的重點(diǎn)轉移到前期工作階段上來(lái)，尤其要抓實(shí)、抓好設計這個(gè)關(guān)鍵步驟，盡可能的考慮全面，做到未雨綢繆，以取得事半功倍的結果。

　　1、投資決策階段的管理與投資控制

　　投資決策階段主要取決于企業(yè)領(lǐng)導的從業(yè)經(jīng)驗與戰略眼光，相關(guān)職能部門(mén)所能起的作用相對有限。但工程、造價(jià)部應配合財務(wù)部或前期籌建部等相關(guān)部門(mén)盡可能準確地計算出包括土地成本、前期規費、工程造價(jià)、資金成本及管理費用（含建設單位管理費、設計費、監理費等）等可能發(fā)生于工程建設項目全過(guò)程中的費用。積極主動(dòng)進(jìn)行工程經(jīng)濟相關(guān)指標的預算、估算與評價(jià)，參與到項目建設的全過(guò)程中，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟合理兩者之間的相對統一關(guān)系。主動(dòng)發(fā)揮“經(jīng)濟參謀”的作用，讓決策層事先了解完成該項目需策劃的資金規模、估算投入、產(chǎn)出、經(jīng)濟效益，為決策層做好正確的投資決策服務(wù)。

　　2、設計階段的管理與投資控制

　　在工程項目全過(guò)程管理與造價(jià)控制中，必須重點(diǎn)突出。影響建設工程項目投資的主要是設計階段，所以說(shuō)項目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節是設計階段。建設項目設計的節約是最大的投資節約，設計確定工程造價(jià)，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價(jià)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價(jià)控制要以設計階段為重點(diǎn)，這是最直接、有效控制建設項目投資的根本所在。一份好的設計方案，不僅可以取得良好的社會(huì )效益，而且還應具有一定的經(jīng)濟合理性（經(jīng)濟效益）。

　　下面從設計階段談?wù)劰こ添椖康墓芾砼c造價(jià)的控制：

　　2—1、實(shí)行設計方案招投標制度，以實(shí)現設計方案的最優(yōu)化。房地產(chǎn)企業(yè)在委托設計時(shí)應大力引進(jìn)競爭機制，加強管理工作。通過(guò)設計招投標來(lái)選擇優(yōu)秀的設計單位；從而保證設計的先進(jìn)性、合理性、準確性，避免因工程設計質(zhì)量問(wèn)題而出現工程的變更，從而造成直接經(jīng)濟損失（投資增加）。

　　2—2、實(shí)行限額設計。工程項目的限額設計是工程項目建設過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規模的有效措施之一。工程項目設計的優(yōu)劣將直接影響建設費用的多少和建設周期的長(cháng)短，同樣也影響建設項目以后的使用價(jià)值和經(jīng)濟效益。對于一個(gè)建設項目的投資與效益，開(kāi)發(fā)商應當心中有數——項目投資的規模與產(chǎn)生的社會(huì )、經(jīng)濟效益。

　　2—3、開(kāi)展價(jià)值工程（原理）的應用。價(jià)值工程的主要特征是：以提高價(jià)值目標為重點(diǎn)，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創(chuàng )造精神為支柱，以系統觀(guān)點(diǎn)為指針，技術(shù)分析與經(jīng)濟分析相結合。運用價(jià)值工程，既可提高工程的功能、又可降低工程的造價(jià)；運用價(jià)值工程，可在保證工程功能不變的情況下降低工程的造價(jià)；運用價(jià)值工程，可在保證工程造價(jià)不變的情況下提高工程的功能；運用價(jià)值工程，可在工程功能略有下降的情況下使工程造價(jià)大幅度降低；運用價(jià)值工程，可在工程造價(jià)略有上升的情況下使工程功能大幅度提高。使設計工作做到功能與造價(jià)相統一，在滿(mǎn)足功能要求的前提下，降低成本。例如，利用深坑基礎，增加地下室，這樣地下室既可以停放車(chē)輛和儲存雜物，小區又可以不建地上停車(chē)場(chǎng)，既節約了用地，也美化了環(huán)境。這就是運用價(jià)值工程的結果。這樣一來(lái)，既取得了經(jīng)濟效益又取得了很好的社會(huì )效益。

　　2—4、加強對設計圖紙的會(huì )審與審查工作。對設計單位設計的圖紙質(zhì)量進(jìn)行仔細復核與審查，對各專(zhuān)業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)上的最經(jīng)濟性進(jìn)行審核，以求提高設計質(zhì)量，避免因設計考慮不周或失誤而帶來(lái)的經(jīng)濟損失。

　　二、抓緊、抓實(shí)工程項目的具體實(shí)施階段

　　1、工程建設項目進(jìn)行招投標；招投標是有效實(shí)行項目管理和控制工程造價(jià)的核心。

　　建設工程項目在設計完成之后，施工開(kāi)始之前是進(jìn)行工程招投標的階段。通過(guò)招投標一是引進(jìn)競爭機制，二是降低工程建設成本。工程招投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個(gè)方面。通過(guò)招投標開(kāi)發(fā)商擇優(yōu)選擇施工單位或材料、設備供應商，這對工程項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。就業(yè)主方在施工招投標階段對工程管理和造價(jià)控制上應注意的問(wèn)題加以說(shuō)明：

　　1—1、對施工單位資質(zhì)進(jìn)行嚴格審查，必要時(shí)應進(jìn)行實(shí)地考察。防止施工質(zhì)量低劣、財務(wù)狀況差、信譽(yù)差的施工單位混入投標單位之列。施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設單位工程造價(jià)控制的成敗。因此，要求施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)實(shí)力，它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)實(shí)現高效、優(yōu)質(zhì)、低耗，也使施工企業(yè)能夠有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設單位合理的優(yōu)惠。

　　1—2、同時(shí)要嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書(shū)，做好評標定標工作。工程招標應采取公開(kāi)招標或邀請招標。招標書(shū)條款應嚴謹、準確和全面，工程造價(jià)及相關(guān)費用應盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，有條件的單位應盡量自行編制，工程標底要保證質(zhì)量，把工程標底控制在合理造價(jià)的下限。應反復審查造價(jià)水平的合理性，是否在投資控制的范圍內。

　　1—3、合理低價(jià)中標。業(yè)主方對項目的“合理低價(jià)”應做到心中有數，避免投標單位以低于成本價(jià)惡意競標。目前，正推行的建筑安裝工程“無(wú)標底招投標”，對于業(yè)主方來(lái)說(shuō)，并不能把它理解為真正的“沒(méi)有標底”，業(yè)主對項目建安工程造價(jià)成本應隨時(shí)掌握好。

　　1—4、中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。以中標價(jià)為基礎通過(guò)談判、協(xié)商確定合同及合理工期。有關(guān)的責任人都要求熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業(yè)的一般慣例和有關(guān)規范，各盡其責。同時(shí)，正確預測在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、要有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。另外，應爭取工程保險、工程擔保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當轉移、有效分散和合理規避，以提高工程造價(jià)的效果。

　　2、加強工程項目施工各環(huán)節的管理和工程造價(jià)的有效控制。

　　在工程施工階段，由于工程設計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據有關(guān)資料統計，這一階段影響工程投資 （工程造價(jià)）的可能性只有5%～10%，節約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段要加強對合同的管理，重點(diǎn)應加強工程施工現場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費。

　　2—1、抓好合同管理，避免工程索賠

　　在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前施工單位采取“低價(jià)中標，索賠贏(yíng)利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動(dòng)監控、嚴格審核工程變更，從使用功能、經(jīng)濟美觀(guān)等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應商不履行合同義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使工程項目成本得到有效控制。

　　2—2、加強工程施工現場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理，杜絕投資浪費。

　　加強工程施工現場(chǎng)管理，杜絕投資浪費；把工程管理與造價(jià)控制觀(guān)念滲透到各項設計和施工技術(shù)措施中去，保證項目管理目標的實(shí)現，提高工程項目的投資效益。業(yè)主方主要應做好以下幾方面的工作：

　　A、加強本單位現場(chǎng)施工管理人員、工程技術(shù)人員的“經(jīng)濟”觀(guān)念、素質(zhì)教育，培養他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助、配合監理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監督的同時(shí)，充分重視節約投資的重要性。

　　B、盡量減少設計變更。 在建設工程施工過(guò)程中，引起設計變更的原因很多。如：工程設計粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；市場(chǎng)供應的材料規格標準不符合設計要求等等。如何減少設計變更，首先應嚴禁通過(guò)設計變更擴大建設規模，提高設計標準，增加建設內容，一般情況下不允許設計變更，除非不變更會(huì )影響項目功能的正常發(fā)揮，或使項目無(wú)法繼續進(jìn)行下去。其次，認真處理必須發(fā)生的設計變更，對于涉及到費用增減的設計變更，必須經(jīng)設計單位代表、業(yè)主方現場(chǎng)代表、總監理工程師共同簽字方為有效。另外，有條件的業(yè)主方可以指派工程造價(jià)管理專(zhuān)業(yè)人員常駐施工現場(chǎng)，隨時(shí)掌握、控制工程造價(jià)的變化情況。

　　C、嚴格現場(chǎng)簽證管理 .現場(chǎng)簽證是工程建設過(guò)程中的一項經(jīng)常性工作，許多工程由于現場(chǎng)簽證的不嚴肅性，給工程結算帶來(lái)非常大的麻煩，甚至給業(yè)主方帶來(lái)不少經(jīng)濟損失，這方面的教訓是非常多的。嚴格現場(chǎng)簽證管理，首先工程技術(shù)人員必須與工程經(jīng)濟人員相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應該做到：簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰、準確；簽證內容必須與實(shí)際相符；簽證的內容不能超過(guò)應簽證的范圍。

　　總之，實(shí)行項目管理是提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益的有效途徑；而加強項目成本管理，降低工程造價(jià)，更是項目管理中的重中之重，它與工程質(zhì)量一樣，是企業(yè)的生命線(xiàn)。施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商；二是嚴格審查承包商的索賠要求；三是做好材料的加工定貨。開(kāi)發(fā)商應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關(guān)部門(mén)、有關(guān)人員的職權、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀(guān)、準確，我們首先強調辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對簽證的描述要求客觀(guān)、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡(jiǎn)圖。施工圖以外的現場(chǎng)簽證，必須寫(xiě)明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應根據合同規定及時(shí)處理，審核應嚴格執行國家定額及有關(guān)規定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。

　　三、抓住關(guān)鍵，加強對工程竣工審計各個(gè)環(huán)節的管理和控制。

　　工程項目的審計必須對工程項目整個(gè)施工生產(chǎn)活動(dòng)的全過(guò)程進(jìn)行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審計，竣工審計，更要重視事前和事中審計。事前審計，可使工程項目施工方案的編制更趨合理，并能幫助工程項目管理班子超前“把關(guān)”，有效防止或避免可以預見(jiàn)的失誤。事中審計，即施工階段中若干個(gè)過(guò)程所作的審計，這種審計更具有針對性、效益性，做好了，能達到事半功倍的效果。

　　同時(shí)要提高工程投資效益，企業(yè)就必須在工程管理和造價(jià)控制所涉及的重要環(huán)節上，有膽有識地重用“人才”，做到真正的“以人為本、人盡其才”。盡管企業(yè)具有不同的、相當不錯的管理模式，但由于個(gè)別人員的業(yè)務(wù)能力、責任心以及工作態(tài)度的缺憾，使得工程在管理和造價(jià)控制上出現漏洞，給企業(yè)帶來(lái)難以覺(jué)察的巨大損失。從這個(gè)意義上來(lái)看，人才的競爭，才真正是企業(yè)“生死存亡”的競爭。

　　另外，要做好建設項目后評估工作。在項目竣工結算審核的基礎上，將項目的有關(guān)造價(jià)資料及其分析結果匯總并建立成數據庫，為后續工程項目提供項目管理和工程造價(jià)控制作參考；也可作為公司考核項目部績(jì)效的依據。會(huì )同項目各管理部門(mén)總結并找出本項目管理與工程造價(jià)控制過(guò)程中存在的經(jīng)驗、教訓，提出今后工作中的改進(jìn)方案。便于今后在項目管理與工程造價(jià)控制中。

　　從以上幾個(gè)方面分析可以發(fā)現，加強項目管理、降低工程成本是事在人為。隨著(zhù)土地成本的增高；政府部門(mén)一系列平抑房?jì)r(jià)宏觀(guān)調控政策的出臺。房地產(chǎn)企業(yè)加強自身資金的籌措、加強工程項目管理、加強項目投資控制，降低工程項目成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的當務(wù)之急。所以，做好工程造價(jià)的有效控制，才能使企業(yè)立足于競爭市場(chǎng)，取得更好的效益。

　　四、總結語(yǔ)

　　工程項目的管理與造價(jià)的控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程；是一門(mén)集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科。

　　綜上所述，工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。業(yè)主方對工程項目的管理與造價(jià)的控制應貫穿于項目的全過(guò)程，在工程項目建設的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節，時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟頭腦，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，把握住市場(chǎng)經(jīng)濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。把建設工程造價(jià)控制在批準的造價(jià)限額以?xún)�，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項目管理目標的實(shí)現，以求在項目建設各個(gè)階段中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會(huì )效益。

　　長(cháng)期以來(lái)，習慣于把項目管理與成本控制放在建設實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等都是互為關(guān)聯(lián)的，存在著(zhù)對立統一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項目的質(zhì)量和進(jìn)度等。因此，項目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項目成本控制是一門(mén)集經(jīng)濟、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科，只有做到各方綜合評衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中必須對影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程的管理、控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項目投資才能真正可控，管理才會(huì )出效益，才能使房地產(chǎn)企業(yè)立足于這個(gè)激烈競爭的市場(chǎng)。