6個(gè)別因素

　　a：綠地覆蓋率（住宅用地選）

　　b：產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）

　　c：規劃限制（視情況可設可不設）

　　d：自然災害狀況（視情況可設可不設）

　　e：容積率（必選）

　　f：宗地面積（必選）

　　g：宗地形狀（必選）

　　h：臨街狀況（商業(yè)必選）

　　i：地質(zhì)條件（坡度、地基承載力、根據影響程度確定是否選擇和指標表示方式）

　　j：地形、地勢等

　　因素條件說(shuō)明

　　具體說(shuō)明估價(jià)對象和比較實(shí)例的各因素條件，列表表示：

　　因素條件說(shuō)明時(shí)應注意幾點(diǎn)：

　�、� 描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無(wú)具體含義的用語(yǔ)，能量化的一定量化，如距離市中心距離應注明具體的公里、米；無(wú)法量化的指標，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區級、小區級、街區級描述，道路通達度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述，基礎設施狀況用達到開(kāi)工條件、三通一平、五通一平、七通一平等來(lái)描述。

　�、� 因素條件說(shuō)明時(shí)，要實(shí)事求是，客觀(guān)，具體，且與評估報告第二部分個(gè)別因素描述一致，如把握不準，可先列表將待估宗地的因素條件說(shuō)明。

　�、� 因素條件說(shuō)明不能同因素分析時(shí)矛盾，要一一對應。

　　4、編制比較因素條件指數表

　　為在因素指標量化的基礎上進(jìn)行比較因素修正，必須將因素指標轉化為因素條件指數，編制比較因素指數表，除期日，交易情況，年期及容積率外，應以待估宗地的各因素條件為基礎，相應指數確定如下：

　�、� 用途修正指數最好選相同用途（按細類(lèi)用途）案例，可省去用途修正；可參照當地基準地價(jià)，分析不同用途地價(jià)的差別，確定修正指數。

　�、� 土地等級修正指數（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例。方法與用途修正指數類(lèi)似。

　�、� 交易類(lèi)型。一般的交易類(lèi)型有買(mǎi)賣(mài)（協(xié)議、招標、拍賣(mài)）、租賃、抵押、作價(jià)入股等。調查不同交易類(lèi)型、地價(jià)的差別，確定交易類(lèi)型修正指數，最好選擇同類(lèi)型的交易案例，可不進(jìn)行交易類(lèi)型修正，抵押案例僅在抵押評估時(shí)選。

　�、� 交易情況修正指數。選擇正常交易下的比較案例，最好不進(jìn)行交易情況修正，如確定調查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說(shuō)出各種特殊因素對正常土地價(jià)格的影響程度，及正常交易情況下地價(jià)的差異（估價(jià)人員對市場(chǎng)行情有充分的了解），可通過(guò)修正確定交易情況因素指數。

　�、� 交易期日價(jià)格指數。確定方法：

　　一是直接采用土地所在的地價(jià)指數或房地產(chǎn)價(jià)格指數；

　　二是調查當地近幾年（最好是選擇比較案例和待估宗地中最早交易期日到最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料、分析、測算、確定地價(jià)指數。

　�、� 土地使用年限修正指數

　　利用年期修正公式：k=1-1/（1+r）n

　　7、區域因素條件指數

　　A：商業(yè)繁華度條件指數

　　a：商服中心級別指數

　　將城鎮內商服中心從高級到低級依次分為市級、區級、小區級和街區級四個(gè)等級，以待估宗地商服中心級別指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降一定數值。

　　b：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數

　　將宗地所處區域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數定為優(yōu)（大于100個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、較優(yōu)（50-100個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、一般（10-30個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）、較劣（小于10個(gè)網(wǎng)點(diǎn)）五個(gè)級別，將待估宗地所處區域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數指數定為100，每上升或下降一級，因素修正指數上升或下降一定數值。

　　c：距商服中心距離指數

　　將待估宗地距離商服中心距離指數定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數減少或增加百分之幾。

　　B：交通條件

　　a：交通便捷度指數：以待估宗地臨近的公交線(xiàn)路或公交站點(diǎn)數量指數為100，增加或減少一條公交線(xiàn)路修正指數增加或減少1%；

　　b：道路通達度指數：將道路劃分為主干道、次干道、支路和胡同四個(gè)級別，因素指數增加或減少1%；

　　c：對外交通便利度指數：以待估對象與火車(chē)站或碼頭等直線(xiàn)距離為100，每增加或減少1公里或幾公里，因素指數增加或減少1%；

　　d：距市中心距離指數：以待對象與市中心直線(xiàn)距離指數為100，每增加或減少1公里或幾公里，指數增加或減少1%；

　　e：路網(wǎng)密度：將城鎮內道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)（密度大于一定公里/平方公里）、較優(yōu)（密度在一定公里之間的幅度）、一般、較劣、劣等五個(gè)等級，以待估宗地所處區域路網(wǎng)密度指數為100，每上升或減少一個(gè)等級，因素指數上升或下降百分之幾。