前段時(shí)間，越南經(jīng)濟危機震蕩世界。越南經(jīng)歷了股市崩盤(pán)、樓市暴跌、貨幣貶值、外資逃離的噩夢(mèng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也大幅下跌。外界分析認為，越南金融危機的出現，很大程度上受制于外國投機資本對本地市場(chǎng)的影響。

　　由于越南發(fā)展路徑在一定程度上與中國房地產(chǎn)多有相似，因此，此前多有對本地限外政策的擔心。但對比越南與國內在房地產(chǎn)行業(yè)的限外政策可以發(fā)現，中越兩國的對外政策并無(wú)太多一致，但越南金融危機還是給國內的房地產(chǎn)行業(yè)敲響了警鐘。

　　首先，越南對外資采用的是租賃，而中國采用統一的土地使用權出讓政策。根據越南《投資法》規定，外資企業(yè)租賃土地租期一般不超過(guò)50年。對于投資大而資金回收慢，其土地使用期限最長(cháng)不超過(guò)70年。土地租期滿(mǎn)后，國家職能部門(mén)可考慮根據規劃延長(cháng)其土地使用期限。外國自然人在越南工作和生活居住用房也只能租賃房屋，而不能買(mǎi)入。這樣就使得外資在越南的房地產(chǎn)投資短期化，沒(méi)有利益的歸屬感，助長(cháng)了游資的流入與流出。而中國使用的是土地使用權的出讓?zhuān)�外商的投資行為趨于長(cháng)期化，在一定程度上有利于遏制熱錢(qián)的快進(jìn)快出。

　　其次，取得土地方式不同。越南的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常受到各種無(wú)法預測的國家直接行政干預，存在雙重的價(jià)格機制，并且土地的價(jià)格具有很大的機動(dòng)性，不利于越南本國的土地管理和保護。相反，中國已經(jīng)建立了土地交易中心，對土地的價(jià)格完全實(shí)行市場(chǎng)化的監督與管理。這樣就從源頭上對外資進(jìn)入中國的房地產(chǎn)行業(yè)做了規范。

　　再次，房市投資的監督差別甚大。目前外資投資越南房地產(chǎn)主要有直接購買(mǎi)、設立獨資公司、購買(mǎi)股權成立合資公司三種方式，但是對這三種方式?jīng)]有具體的限制。同時(shí)對注冊資本、經(jīng)營(yíng)規模等一些問(wèn)題也沒(méi)有作出有效的規定。中國政府鼓勵外資與本土企業(yè)的合作，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的審批程序比較嚴格，尤其在外資通過(guò)股權轉讓方式取得內地房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)，有比較詳細的規范要求和具體程序。

　　最后，物業(yè)投資種類(lèi)限制條件各有不同。根據越南《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)法》，外商可獨資或合資建設和經(jīng)營(yíng)飯店、寫(xiě)字樓、商品房等，可確定房地產(chǎn)價(jià)格，可獲取所建樓房的所有權證書(shū)和土地使用權證書(shū)，可接受越國內經(jīng)濟體轉讓的土地開(kāi)發(fā)項目并繼續進(jìn)行投資。由于越南在外商投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的項目產(chǎn)品上沒(méi)有很?chē)栏竦囊�求與限制，因此，在越南的國外資金主要投資于寫(xiě)字樓、酒店等資金回籠較快項目，對居民住宅建設投資不多。一旦國外資金撤離，對本地的商用酒店、寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生很大的沖擊。

　　而中國則采取有保有壓的限外政策，2007年11月出臺的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄（2007年修訂）》中將繼續限制外商投資于高檔賓館、寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)必須與內資企業(yè)合資、合作，并限制外資進(jìn)入二級市場(chǎng)交易及中介或經(jīng)紀公司。同時(shí)，將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設”鼓勵投資類(lèi)別中刪除，以限制純粹的熱錢(qián)投資。