智能建筑是現代建筑技術(shù)與現代通信技術(shù)、計算機技術(shù)、控制技術(shù)相結合隨著(zhù)計算機及其信息技術(shù)的高速發(fā)展和普及應用，人類(lèi)已逐的產(chǎn)物，它具有十分鮮明的信息社會(huì )的時(shí)代特征。它已初步形成人們選擇工作環(huán)境和購房置業(yè)的新時(shí)尚、新熱點(diǎn)，也將成為21世紀地產(chǎn)商投資開(kāi)發(fā)的主導方向。

　　任何事物發(fā)展都有一個(gè)過(guò)程，智能建筑也是如此。隨著(zhù)智能建筑技術(shù)的發(fā)展與成熟，其含義也隨著(zhù)技術(shù)的發(fā)展在不斷深化。智能建筑在我國興起與發(fā)展的時(shí)間雖然較短，但發(fā)展還是非常迅速的。其主要原因是：各級政府非常重視，通過(guò)制定和發(fā)布各項規定、規范和標準，不斷引導和推動(dòng)智能建筑向健康、規范的方向發(fā)展。1994年國家科委立項贊助重大科技產(chǎn)業(yè)工程項目《2000年小康型城鄉住宅科技產(chǎn)業(yè)工程項目》，在該項目中把“智能型住宅技術(shù)”列為開(kāi)展技術(shù)產(chǎn)品與工程項目應用專(zhuān)題研究的重要對象。1997年，建設部頒布（97）290號文件《建筑智能化系統工程設計管理暫行規定》，它表明了政府對這個(gè)行業(yè)進(jìn)行管理和整頓的決心。1998年建設部頒布194號文件“關(guān)于建立建筑智能化系統工程設計和系統集成專(zhuān)項資質(zhì)及開(kāi)展試點(diǎn)工作的通知”，它包括兩個(gè)附件：《建筑智能化系統工程設計和系統集成專(zhuān)項資質(zhì)管理暫行辦法》、《建筑智能化系統工程設計和系統集成資質(zhì)標準（試行）》。這個(gè)通知成為規范和整頓智能建筑市場(chǎng)的強有力措施。2000年建設部頒布了GB/T50341-2000《智能建筑設計標準》，信息產(chǎn)業(yè)部頒布了GB/T50311-12-2000《建筑與建筑群綜合布線(xiàn)系統工程設計規范及驗收規范》，這些技術(shù)法規的制定與頒布，為我國智能建筑健康有序地發(fā)展奠定了政策與法規基礎；計算機應用技術(shù)的廣泛發(fā)展和普及應用，為智能建筑的發(fā)展提供了基礎條件；而世界信息時(shí)代的到來(lái)，人們信息化意識的不斷加強，對信息的迫切需求，為智能建筑的發(fā)展開(kāi)創(chuàng )了廣闊的需求空間。由于智能建筑是一個(gè)飛速發(fā)展中的事物，在設計、施工、管理等方面還難免存在一定的時(shí)滯現象，難免存在一些成長(cháng)中的不足。下面僅從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在智能建筑智能化工程管理方面的現狀與其任務(wù)做以探討。

　　1 管理上的問(wèn)題與現狀

　�。�1）有些開(kāi)發(fā)商對智能建筑的內涵和復雜程度了解不深，對智能建筑技術(shù)的發(fā)展狀況知之甚少，也就重視和投入不夠。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才配備不夠，更沒(méi)有重視專(zhuān)業(yè)人才的知識更新和學(xué)習提高。

　�。�2）對規范和標準的學(xué)習和掌握不及時(shí)、不全面，更談不上深刻理解和有效實(shí)施。

　�。�3）對市場(chǎng)的需求了解不多，對自己開(kāi)發(fā)的項目定位不準。

　�。�4）注重“概念”操作，把“智能化”當成樓房銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)，把精力和資金放在做秀上，不注意扎扎實(shí)實(shí)地做些實(shí)際工作，使買(mǎi)了房子的人大失所望，發(fā)現“智能化”不過(guò)如此，大有上當受騙的感覺(jué)，這種不實(shí)事求是的投機行為和“時(shí)髦”的炒賣(mài)現象，只能將建筑智能化根本引入歧途，從而抑制了市場(chǎng)需求。

　�。�5）“重建輕管”的現象比較普遍，建設期忽視智能建筑物業(yè)管理的介入和技術(shù)人才的引進(jìn)與儲備，管理意識落后，不知道智能建筑的高新技術(shù)含量高，同樣需要高含量的知識型管理。多數購房者還不易接受智能建筑是高投入的知識性管理，只要求高標準的管理與服務(wù)，不接受相應標準的收費。物業(yè)公司也不愿意高薪招聘熟悉或精通智能建筑技術(shù)方面的工程技術(shù)人員，系統運行中的一些小問(wèn)題得不到及時(shí)解決，使系統不能正常運行，無(wú)法實(shí)現智能建筑給投資者帶來(lái)的應有效益。

　�。�6）不能對智能化系統提出切實(shí)可行的設計要求，對圖紙的設計標準、設計質(zhì)量判斷不準，對于工程承包商在設計和施工上的投機取巧行為，不能及時(shí)發(fā)現和識別。

　�。�7）沒(méi)有形成對工程技術(shù)于質(zhì)量方面把握和控制的方法與程序，尤其對設備和產(chǎn)品的質(zhì)量、性能與真偽缺乏辨別能力和檢驗手段，對安裝和檢測、驗收過(guò)程缺少有效的控制程序和控制辦法。

　�。�8）貪新求全，片面聽(tīng)信供應商的什么“跨世紀”、多年不落后等虛假廣告宣傳，不知道始終保持先進(jìn)是不可能的。因為工程總是滯后于科技的發(fā)展，且最新的不一定是最好的，最好的不一定是最適應的。真正能做到“綜合考慮、優(yōu)化設計，既能滿(mǎn)足各子系統的功能，又能實(shí)現系統集成”就是比較理想的了。

　�。�9）在有些打著(zhù)智能建筑招牌的建筑中，各功能開(kāi)放性不足，各子系統相互獨立，自成體系，信息不能互通，資源不能共享，根本未實(shí)現系統集成，給系統升級和網(wǎng)絡(luò )互聯(lián)帶來(lái)很多困難和后遺癥。

　�。�10）確定一個(gè)合理的價(jià)格應該是項目成敗的基礎。但有些開(kāi)發(fā)商盡量壓低投資，造成建筑物功能、檔次下降，智能化系統肢離破碎，智能建筑虛有其名。要知道低于合理的價(jià)格時(shí)，就不可能得到好的系統，很容易掉進(jìn)價(jià)格的陷阱。

　　2 管理上的任務(wù)和方法

　�。�1）要培養或引進(jìn)所需的專(zhuān)業(yè)人才，給他們學(xué)習和深造的機會(huì )。讓他們不但要了解智能建筑技術(shù)的現狀和發(fā)展前景，還應了解市場(chǎng)的需求和本企業(yè)的發(fā)展規劃。要熟悉有關(guān)的法規和規范，全面理解和掌握其要點(diǎn)，做明白人，辦明白事。

　�。�2）不宜盲目跟風(fēng)，要根據本公司開(kāi)發(fā)項目的類(lèi)型做好應用功能分析，確定智能化系統的建設標準。如住宅建筑有豪華型、舒適型、實(shí)用型、安置型等；辦公型建筑有高級與普通寫(xiě)字樓之分等；酒店型建筑有普通酒店和星級酒店等；商業(yè)型建筑有商場(chǎng)和超市等；生產(chǎn)型建筑有廠(chǎng)房、生產(chǎn)車(chē)間等；公共事業(yè)型建筑有學(xué)校、劇院、展覽館、博物館、體育館等。要根據不同的建筑類(lèi)型和檔次確定不同的智能化標準，并對應用功能的完整性適應性、科學(xué)性廣泛征詢(xún)意見(jiàn)。江蘇省制定的地方標準，將建筑智能化劃分為甲、乙、丙級三個(gè)標準。甲級標準：一體化集成系統；乙級標準：準集成系統；丙級標準：可集成系統；將各子系統工程設計標準劃分為一、二、三級。上海地區把住宅小區智能化系統的配置分為“基本配置”和“可選配置”兩類(lèi)，投資方可根據項目的特點(diǎn)，選擇符合實(shí)際和市場(chǎng)需求的功能配置方案，合理地安排投資。

　�。�3）有了準確的功能、需求定位后，就應提出詳細的設計原則和要求。設計原則和要求是進(jìn)行系統設計和投資控制的目標，也是進(jìn)行方案評選和驗收設計圖紙的依據。設計原則一定要先進(jìn)、專(zhuān)業(yè)、經(jīng)濟、合理、適用。

　�。�4）堅持設計公司設計的主導地位，這是政府一系列法規性文件中明確規定的。智能建筑的設計不但需要選擇有資質(zhì)的設計公司進(jìn)行設計，而且應由該建筑物或建筑群的工程設計單位總體負責，避免集成商大包大攬的現象，并且需要采取有效的措施，加大設計的深度，確立和完善建筑物智能化系統總體設計方案。設計方案應從實(shí)際情況出發(fā)，以需求為依據，以規范為準繩�？傮w規劃、分步實(shí)施、逐步升級，確保建筑智能化系統總體優(yōu)化、安全可靠。設備的選用應考慮技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟合理、性能可靠，并具有開(kāi)放性和可擴展性。

　�。�5）設計方案的專(zhuān)家論證和評審是保證設計質(zhì)量的有效措施，委托設計監理是完善設計管理的保證。設計方案的論證與評審應從可行性和實(shí)用性、先進(jìn)性和成熟性、開(kāi)放性和標準性、可靠性和穩定性、安全性和保密性等方面進(jìn)行。

　�。�6）工程招標階段主要要編制好招標文件，做好投標單位（系統集成商）的資質(zhì)預審工作，參加投標的單位必須是政府主管部門(mén)核準的建筑智能化系統集成商，這是投標資格的必備條件之一；其次還要對投標單位的工程技術(shù)能力、技術(shù)專(zhuān)長(cháng)、人員素質(zhì)、管理協(xié)調能力、社會(huì )信譽(yù)、公司形象、注冊資金、工作業(yè)績(jì)、工程技術(shù)服務(wù)、業(yè)主評價(jià)幾方面進(jìn)行考察。

　�。�7）堅持對投標書(shū)進(jìn)行公開(kāi)、公正、公平的評審，從技術(shù)的先進(jìn)性、系統的適宜性、報價(jià)的合理性等方面選擇出符合招標文件的系統集成商。

　�。�8）對中標單位的深化設計（施工圖設計）進(jìn)行審核、確認。

　�。�9）對工程安裝的質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行有效地控制。應做好圖紙會(huì )審、圖紙交底、技術(shù)交底及技術(shù)界面確定，施工組織設計審核等前期技術(shù)管理工作和工序之間的檢查驗收等質(zhì)量管理工作。重點(diǎn)做好設備、材料的進(jìn)場(chǎng)檢驗和見(jiàn)證送檢（驗）工作。（工程實(shí)施階段的目標控制應委托監理公司進(jìn)行監理）。

　�。�10）系統調試階段要按照技術(shù)規定的程序進(jìn)行各系統的調試、初調、總調等工作。在深化設計、簽訂合同時(shí)就應確定系統測試的內容、方法，確定質(zhì)量控制重點(diǎn)。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商（或工程監理機構）要把系統測試作為監控的重點(diǎn)，進(jìn)行全過(guò)程地監理，確保系統調試項目的完整性和技術(shù)數據、參數的準確性，以使整個(gè)系統達到設計的各項功能和要求。