自1995年北京市人民政府發(fā)布《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》（1995年第21號令）以來(lái)，北京市的物業(yè)管理獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。其主要表現是：

　　1、北京市和各區縣居住小區管理辦公室相繼成立，并組建物業(yè)管理委員會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對新組建的物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查，培訓專(zhuān)業(yè)人員，制定物業(yè)管理的服務(wù)項目、服裝標準與收費標準等有關(guān)規章，制定內銷(xiāo)商品房房屋使用、管理、維修公約，評選優(yōu)秀居住管理小區，推動(dòng)住房維修養護等方面做了大量工作，取得了顯著(zhù)成績(jì)。

　　2、居住小區數量逐年增多，住宅面積增長(cháng)迅速，到1998年底全市已建成的居住小區有828個(gè)，建筑面積共7763萬(wàn)平方米。其中，住宅面積7742萬(wàn)平方米，占全市住宅總面積（15794萬(wàn)平方米）的49％，住宅區居民807671戶(hù)（約240多萬(wàn)人），占全市居民總戶(hù)數（259萬(wàn)戶(hù)）的32.1％。

　　3、為居住小區服務(wù)的物業(yè)管理公司如雨后春筍般迅速成長(cháng)起來(lái)，到1998年底全市共有物業(yè)管理公司607個(gè)，遍布于828個(gè)居住小區，為807671戶(hù)居民提供了保安、保潔、綠化、房屋及設施設備的維修保養服務(wù)，改善了小區居民的居住環(huán)境，全市重點(diǎn)整治臟亂小區48個(gè)，127個(gè)小區實(shí)行了封閉式管理，有84個(gè)小區被評為市級或全國城市優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區。

　　實(shí)踐表明，北京市對居住小區的樓房實(shí)施統一的物業(yè)管理，方向是正確的，措施是有力的，已經(jīng)取得了許多成功的經(jīng)驗。對此，必須予以充分肯定。與此同時(shí)，我們也應看以，物業(yè)管理目前仍處于起步階段，發(fā)育尚未成熟，因此，不可避免地會(huì )遇到一些困難和問(wèn)題，需要認真研究和加以解決。

　　根據北京市物業(yè)管理面臨的形勢和困難，我們認為以下幾個(gè)問(wèn)題值得認真研究和探討：

　　一、物業(yè)管理模式問(wèn)題

　　目前，北京市的物業(yè)管理著(zhù)重推行一種模式，即所有居住小區普遍由物業(yè)公司進(jìn)行管理。這種管理模式的最大優(yōu)勢是，可以對整個(gè)小區實(shí)行集中統一管理，專(zhuān)業(yè)化程度比較高，管理效果相對要好一些。其主要弊端是：管理費用較高，很多中低收入居民承受不起。目前許多居住小區物業(yè)管理費收繳率較低，不少中低收入者反映，買(mǎi)了房改房以后，交不起物業(yè)管理費。這是當前物業(yè)管理中存在的一個(gè)突出矛盾。

　　為了解決這個(gè)矛盾，從北京市大多數中低收入者無(wú)力負擔物業(yè)管理費的實(shí)際情況出發(fā)，我們建議：打破北京市普遍推行物業(yè)公司管理一種模式的體制，將我國臺灣地區普遍實(shí)行的業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理引進(jìn)北京市的物業(yè)管理體制，實(shí)行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營(yíng)式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理的最大優(yōu)勢是，業(yè)主基本不用花錢(qián)或者花很少的錢(qián)，也能對普通住宅樓房實(shí)行統一的物業(yè)管理，并實(shí)現政府要求達到的管理目標，即對住宅樓房及其設施設備和住宅區內的綠地、車(chē)輛實(shí)行集中統一的維修和管理，創(chuàng )建安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境。

　　所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，就是住宅小區（臺灣稱(chēng)社區）的物業(yè)管理，既不由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負責，也不聘請社會(huì )上專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司負責，而是由樓房業(yè)主自已打班。這種方式在臺灣的城市中比較普遍。

　　整個(gè)社區的建筑物分為兩部分：一部分是私產(chǎn)（即居民的套房），由業(yè)主自己打班；另一部分是公產(chǎn)，包括庭院、各種公共活動(dòng)場(chǎng)所和臨街的配套建筑物。公韶社區全體成員所有，由他們自己管理，即所謂業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理。他們自己選出一個(gè)比較精干的管理委員會(huì )，全權負責本管理純屬義務(wù)，沒(méi)有任何報酬。委員一般任期一年，每月開(kāi)會(huì )一次，討論決定社區物業(yè)管理的重大問(wèn)題。

　　臺灣的物業(yè)管理隊伍非常精干，專(zhuān)職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門(mén)員兼監控員（他們的房間有對公產(chǎn)部分進(jìn)行監控的先進(jìn)電子設備；并且24小時(shí)錄像，保留2周），另外有少量的臨時(shí)工，如保潔員、修班工等，由干事根據需要聘請，他們的工資、資金等從出租房屋收取的管理費中支出。工作人員盡職、敬業(yè)，加上文明程度較高、設備先進(jìn)、通訊發(fā)達，所以其物業(yè)管理成本不算高，水平和效率卻很高。

　　業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理最大的特點(diǎn)是，可以從出租的房屋中收取管理費，所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產(chǎn)運作費、衛生費，以及其他費用（如6年一度的樓面清洗費等）公共開(kāi)支以后，一般還有節余，無(wú)需再向住戶(hù)收取費用，從而減輕了業(yè)主的經(jīng)濟負擔，也避免了不少我們常見(jiàn)的糾紛，保障了社區生活的安定和有序。

　　此外，臺灣地區的社區均實(shí)行住戶(hù)公約制度，公約中明確規定，所有住戶(hù)都要愛(ài)護使用房屋及設施，維護環(huán)境衛生和整潔，要求大家自覺(jué)遵守，如有人違反了公約，就會(huì )受到本樓其他住戶(hù)的譴責，從而為搞好自營(yíng)式物業(yè)管理創(chuàng )造了有利條件。北京市也可借鑒臺灣地區業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理的做法，在居住小區普遍建立樓房住戶(hù)公約，要求每個(gè)住戶(hù)自覺(jué)遵守，違者將受到全體住戶(hù)的強烈指責。

　　臺灣地區各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比北京市高出許多，在大多數居民收入較高的條件下，臺灣地區尚且普遍推行業(yè)主自營(yíng)式的物業(yè)管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下，卻普遍推行公司經(jīng)營(yíng)式的物業(yè)管理，其結果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費，拒絕物業(yè)公司的管理，而物業(yè)管理公司由于收入較少，出現經(jīng)營(yíng)困難，使小區物業(yè)管理難以開(kāi)展，因此，必須對現行的物業(yè)管理體制進(jìn)行改革，由單一的物業(yè)公司管理模式，改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營(yíng)式管理并用的兩種模式。把物業(yè)管理政策建立

　　在符合北京市市情的基礎上，使北京市的物業(yè)管理更順利、更健康地向前發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理收費標準問(wèn)題

　　《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》指出：實(shí)施物業(yè)管理的目的是，保障居住小區房屋及其設備和公共設施的正常作用，創(chuàng )造清潔優(yōu)美、舒適方便文明安全的居住環(huán)境。

　　為了實(shí)現物業(yè)管理的目標，物業(yè)產(chǎn)權人與使用人必須向物業(yè)管理企業(yè)交納有關(guān)費用，這些費用可以分解為四部分：第一部分是用于房屋及其設備的維護和修繕費用；第二部分是各種地下管線(xiàn)、化糞池等公共設施的維修和清掏費用；第三部分是用于環(huán)境保潔和綠化的費用；第四部分是用于社會(huì )保安的費用。根據北京市物價(jià)避與原北京市房屋土地管理局印發(fā)的《北京市居住小區（普通）委托管理收費標準》的規定，屬于固定的物業(yè)管理收費項目共有14項，其中，有10項費用由購房人所在單位負擔，有4面費用由購房人

　　本人負擔。多層住宅樓，購房人所在單位要負擔綠化費，管理費、小修費、中修費、共用設施維修費、化糞池清掏費、垃圾清運費、共用電視天線(xiàn)費等8項費用，合計為每戶(hù)（平均按建筑面積75平方米計算）負擔943元；高層住宅樓，單位除負擔上述8項費用外，還要負擔電梯費。高壓水泵費兩項費用，合計為每戶(hù)負擔1021元，上述10項費用相加共為每戶(hù)負擔1944元；如果是優(yōu)秀管理小區，還可以再提高收費20％，即增加收費389元，二者相加共2333元。

　　購房人本人負擔的保潔費、保安費、五費統收費、自行車(chē)存放費等4項費用，合計每戶(hù)年均132元。

　　上述如此多的收費，如果全部由購房人負擔，對大多數中低收入者來(lái)說(shuō)是難以承受的。

　　北京市現行的物業(yè)管理收費不僅明顯偏高，而且有些收費項目的設立是不合理的。例如，一般住宅中的中修費和小修費（約占物業(yè)管理收費總額的55.6％），根本不應列為物業(yè)管理收費項目。其理由是：如果預收樓房及其設施的共用部位的維修費用，那么業(yè)主在購買(mǎi)住房時(shí)已經(jīng)預交了樓房共用部位的維修基金，可以從該項基金中支付維修費用，不應再向業(yè)主另收費用；如果是預收各戶(hù)單元門(mén)以?xún)鹊姆课菁捌湓O施的維修費用，那么該項費用應當由該戶(hù)業(yè)主負擔，根本不應該向其他購房人收取費用。

　　如果能從現行的物業(yè)管理收費標準中取消樓房及其設施的中、小修費用，將大大減輕購房人的經(jīng)濟負擔，排除物業(yè)管理收綱的困難和阻力，更好地推進(jìn)物業(yè)管理。

　　三、物業(yè)管理收費對象問(wèn)題

　　我國城鎮住房制度改革的目標，是實(shí)現住房的商品化與社會(huì )化。所謂住房商品化，即國家機關(guān)和企事業(yè)單位不再以實(shí)物方式給職工分配住房，而是以貨幣方式給職工發(fā)住房補貼，由職工到房地產(chǎn)市場(chǎng)去購買(mǎi)住房，使住房完全變成商品，能夠在市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)。所謂住房社會(huì )化，即國家機關(guān)和企事業(yè)單位職工的住房問(wèn)題完全靠社會(huì )解決，職工所在單位只負責發(fā)住房補貼，其它事情一概不管。職工領(lǐng)取住房補貼以后，其所在單位對其住房問(wèn)題不再承擔任何責任。職工需要住房，應當到房地產(chǎn)市場(chǎng)去購買(mǎi)，職工的住房需要管理維修，應當找房屋管理和維修企業(yè)為他們服務(wù)，或者與本樓的其他購房人一起組織自營(yíng)式物業(yè)管理，這是住房制度改革的方向和目標，也是在住房領(lǐng)域建立社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制的方向和目標。然而，根據《北京市居住小區（普通）委托管理收費標準》的規定，原產(chǎn)權單位將公有住房出售給現住房人以后，仍然要為購房人支付共用電視天線(xiàn)費、綠化費、管理費、小修費、中修費、小區共用設施維修費、化糞池清掏費、垃圾清運費、電梯費、高壓水泵費等十項費用，年均交費2000元左右。為項規定不僅與住房制度改革的目標相背離，而且是不合理的。原產(chǎn)權單位既然已將公有住房出售給購房人，其房屋產(chǎn)權已全部歸購房人所有，該房屋也就很自然地與原產(chǎn)權單位切斷了聯(lián)系，其管理和維修費用理應由購房人承擔，不應再讓原產(chǎn)權單位交納任何費用。許多廠(chǎng)礦企業(yè)對此反映十分強烈，他們認為，已將公有住房出售給職工，仍由企業(yè)負擔物業(yè)管理費，這很不合理，給企業(yè)造成沉重負擔，使企業(yè)經(jīng)濟效益差，虧損企業(yè)更加困難。如果因為購房人無(wú)力交納較高的物業(yè)管理費，只有靠單位為他們承擔一部分，才有可能由物業(yè)管理企業(yè)對居住小區實(shí)行統一的物業(yè)管理，那么是否可以采用其他方式，如業(yè)主自營(yíng)方式來(lái)推行物業(yè)管理呢？

　　如果說(shuō)，由原產(chǎn)權單位負擔電梯、高壓水泵費，是為了減輕購買(mǎi)高層住宅職工的經(jīng)濟負擔，與購買(mǎi)多層住宅的職工找到利益平衡點(diǎn)，那么從政策上講是完全必要的，但是在具體做法上則是可以斟酌的，從有利于實(shí)現住房社會(huì )化考慮，不妨借鑒上海的做法，即從高層住宅樓的售房款中預留一部分資金（如每部電梯預留70－80萬(wàn)元，每部高壓水泵預留20－30萬(wàn)元），作為每部電梯和高壓水泵的運行、維修和更新費使用，這樣，原售房單位可從此不再承擔此項費用。

　　四、物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費問(wèn)題

　　《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》第十四條規定：“居住小區物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費，由該小區的開(kāi)發(fā)建設單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)�！边@項規定，在當時(shí)看來(lái)可能是必要的，但是實(shí)際執行情況卻很不理想，據說(shuō)沒(méi)有哪一個(gè)開(kāi)發(fā)建設單位向物業(yè)管理委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)支付過(guò)這項費用�，F在看來(lái)，這項規定則是完全不必要的。這是因為，物業(yè)管理公司屬于經(jīng)營(yíng)性企業(yè)，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，任何企業(yè)的啟動(dòng)性經(jīng)費都不可能從別的企業(yè)無(wú)償取得，而只能由本企

　　業(yè)自己籌集，正如每個(gè)企業(yè)申請設立登記時(shí)，都必須擁有規定數額的注冊資金，方能獲得經(jīng)營(yíng)資格，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執照，設立物業(yè)管理企業(yè)，同樣必須擁有必要數額的注冊資金，方能取得營(yíng)業(yè)執照。物業(yè)管理企業(yè)既然有了必要的注冊資金，也不擁有了啟動(dòng)性經(jīng)費，無(wú)需別的企業(yè)再為它提供經(jīng)費。政府規章明文規定，開(kāi)發(fā)建設企業(yè)要為物業(yè)管理企業(yè)無(wú)償提供啟動(dòng)性經(jīng)費，等于在企業(yè)與企業(yè)之間搞無(wú)償平調，既不合理，也不符合社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的等價(jià)交換原則。因此，我們認為這項規定應當停止執行。

　　上述四個(gè)值得探討的問(wèn)題是相互聯(lián)系、相互制約的。進(jìn)行住房制度改革，實(shí)行住房商品化，各各小區的大部分樓房成為千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)購房人的自有房產(chǎn)。為了適應新的形勢，就要對居住區的物業(yè)實(shí)行統一管理；為了推動(dòng)物業(yè)管理，就要成立物業(yè)管理企業(yè)，為了維持物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉，就要規定相應的收費標準；收費標準高了，購房人又負擔不起，于是就讓原售房單位承擔一大部分，并讓開(kāi)發(fā)建設單位無(wú)條件地付給物業(yè)管理企業(yè)2％的啟動(dòng)性經(jīng)費。這樣，三種不合理的收費便應運而生。

　　為了解決上述問(wèn)題，首先應改革現行的物業(yè)管理體制，對于有能力承擔物業(yè)管理費的高、中收入購房人，可以繼續委托物業(yè)管理企業(yè)為他們提供物業(yè)管理服務(wù)，各項服務(wù)費用由他們自己負擔；對于無(wú)力承擔物業(yè)管理費用的中低收入購房人，可以實(shí)行業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理，由購房人相互自我服務(wù)，所需的少量物業(yè)管理費用亦由購買(mǎi)人自己負擔。無(wú)論采用物業(yè)公司管理模式或是采用業(yè)主自營(yíng)式物業(yè)管理模式，均要經(jīng)所在區縣居住小區管理辦公室批準，由各區縣居住小區管理辦公室負責組織、指導和管理，以保證物業(yè)管理在全市各居住小區得到全面貫徹實(shí)施，使整個(gè)物業(yè)管理工作能夠持續健康地向前發(fā)展。