第一條　為了加強對本市居住小區的物業(yè)管理，保障居住小區房屋及其設備和公共設施的正常使用，創(chuàng )造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據國家有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區域內按照城市規劃建設、配套設施齊全并達到一定規模的居住區、居住小區和危舊房改建區（以下統稱(chēng)居住小區）

　　別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規定。

　　第三條　新建居住小區必須按本辦法的規定統一實(shí)行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的居住小區，應當依照本辦法逐步實(shí)行物業(yè)管理。

　　第四條　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指居住小區的物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護、修繕和服務(wù)的活動(dòng)。

　　第五條　市和區、縣房屋土地管理機關(guān)主管本行政區域居住小區物業(yè)管理工作。

　　第六條　本市規劃、工商行政管理、物價(jià)、環(huán)境衛生、綠化、市政、公安等行政管理機關(guān)和居住小區所在地的街道辦事處，按照各自的職責，對居住小區的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導和監督、檢查。

　　第七條　居住小區的開(kāi)發(fā)建設單位必須按照規劃要求配套建設相應的設施。居住小區經(jīng)綜合驗收合格后，開(kāi)發(fā)建設單位方可向居住小區物業(yè)管理委員會(huì )辦理移交。居住小區的綜合驗收，應當有區、縣人民政府和街道辦事處參加。

　　居住小區綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會(huì )和市城鄉規劃委員會(huì )、市城鄉建設委員會(huì )制定。

　　第八條　居住小區已交付使用并且入住率達到50％以上時(shí)，應當在該居住小區開(kāi)發(fā)建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關(guān)指導下建立物業(yè)管理委員會(huì )。

　　物業(yè)管理委員會(huì )由居住小區內房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的代表及居民委員會(huì )的代表組成。

　　居住小區開(kāi)發(fā)建設周期較長(cháng)的，在物業(yè)管理委員會(huì )成立之前，由該居住小區的開(kāi)發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會(huì )成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續聘或解聘。

　　第九條　物業(yè)管理委員會(huì )代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權人、使用人的合法權益。物業(yè)管理委員會(huì )在房屋土地管理機關(guān)及有關(guān)行政管理機關(guān)、當地街道辦事處的指導監督下，負責制定物業(yè)管理委員會(huì )章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監督居住小區物業(yè)管理工作的實(shí)施，對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行檢查和監督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理工作。

　　第十條　物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機關(guān)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔居住小區的物業(yè)管理。

　　第十一條　物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會(huì )及房地產(chǎn)產(chǎn)權人的委托，承擔居住小區的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與委托單位簽訂委托管理合同。

　　合同應當明確委托管理的事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、監督檢查和違約責任。

　　合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向所在地的區、縣房屋土地管理機關(guān)備案。

　　第十二條　物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬┮罁�物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規定對居住小區實(shí)施物業(yè)管理；

　�。ǘ�）依據物業(yè)管理合同和有關(guān)規定收取物業(yè)管理費用；

　�。ㄈ�）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權要求賠償；

　�。ㄋ模┮�求物業(yè)管理委員會(huì )協(xié)助管理；

　�。ㄎ澹┻x聘專(zhuān)營(yíng)公司或聘用專(zhuān)人承擔清潔、保安、綠化等專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)；

　�。�六）從事物業(yè)經(jīng)營(yíng)或開(kāi)展其他多種經(jīng)營(yíng)和有償服務(wù)。

　　第十三條　物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　�。ㄒ唬┤�面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權人委托管理的房屋、設施及其公共部位進(jìn)行維護、修繕，承擔居住小區及小區內物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產(chǎn)權人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

　�。ǘ�）接受物業(yè)管理委員會(huì )和居民的監督；

　�。ㄈ�）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會(huì )審議決定；

　�。ㄋ模┙邮芊课萃恋毓芾頇C關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當地街道辦事處的指導監督；

　�。ㄎ澹┌l(fā)現違反法律、法規和規章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。

　　第十四條　居住小區物業(yè)管理的啟動(dòng)性經(jīng)費由該居住小區的開(kāi)發(fā)建設單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)。

　　居住小區的房地產(chǎn)產(chǎn)權人應按委托內容，每年向物業(yè)管理委員會(huì )或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展物業(yè)及多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的收益，應主要用于補充居住小區物業(yè)管理費用。

　　第十五條　房屋使用人應當遵守有關(guān)物業(yè)管理規定，按照規定使用房屋和其他公共設施，交納有關(guān)費用，自覺(jué)維護小區內正常的生活秩序和管理秩序；有權要求物業(yè)管理委員會(huì )對服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行更換，有權對妨害小區管理秩序、生活秩序和損壞公共設施的行為進(jìn)行勸阻、制止和舉報。

　　居民入住時(shí)，應當與物業(yè)管理委員會(huì )簽訂住用合同，遵守合同中規定的義務(wù)。

　　第十六條　房地產(chǎn)產(chǎn)權人或使用人違反本辦法規定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應當勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權要求其恢復原狀、賠償損失：

　�。ㄒ唬┥米哉加镁幼⌒�區內的公共場(chǎng)地或者改變其用途的；

　�。ǘ�）擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀(guān)，損毀設施、設備及有其他危及房屋安全行為的；

　�。ㄈ�）私搭亂建，亂停放車(chē)輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠地或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區景觀(guān)，制造噪聲擾民的。

　　第十七條　物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人有權向物業(yè)管理委員會(huì )投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映；物業(yè)管理委員會(huì )有權予以制止并要求其限期改正，對給產(chǎn)權人或使用人利益造成的損害有權要求賠償損失，情節嚴重的有權解除委托管理合同：

　�。ㄒ唬┓课菁肮�用設施、設備修繕不及時(shí)的；

　�。ǘ�）管理制度不健全、管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　�。ㄋ模┥米愿淖兎康禺a(chǎn)和公用設施用途的；

　�。ㄎ澹┢渌�不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及管理辦法規定的義務(wù)的。

　　第十八條　未經(jīng)房屋土地管理機關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機關(guān)責令其限期辦理資質(zhì)審查；逾期仍不辦理的，對其處以2000元至2萬(wàn)元罰款，并責令其停止對居住小區物業(yè)的管理。

　　第十九條　因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地管理機關(guān)予以警告、限期改正、處以5000元至5萬(wàn)元罰款、降低資質(zhì)等級、吊銷(xiāo)資質(zhì)合格證書(shū)；對被吊銷(xiāo)資質(zhì)合格證書(shū)的，移送工商行政管理機關(guān)依法處理。

　　第二十條　開(kāi)展物業(yè)管理和多種經(jīng)營(yíng)、服務(wù)所需收費的項目、標準由市物價(jià)局和市房屋土地管理局制定。

　　第二十一條　本辦法執行中的具體問(wèn)題，由市房屋土地管理局負責解釋。

　　第二十二條　本辦法自1995年10月1日起施行。

北京市政府
1995年07月07日