發(fā)改價(jià)格[2007]2285號

各省、自治區、直轄市、計劃單列市發(fā)展改革委、物價(jià)局、建設廳（房地局）：

　　為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，根據《政府制定價(jià)格成本監審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，特制定《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）》，現印發(fā)你們，請按照執行。

　　附件：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）

　　中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì )
中華人民共和國建設部
二○○七年九月十日

　　附件：

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審辦法（試行）

　　第一條　為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理性，根據《政府制定價(jià)格成本監審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于政府價(jià)格主管部門(mén)制定或者調整實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費標準，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定價(jià)成本監審的行為。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，是指價(jià)格主管部門(mén)核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì )平均成本。

　　第三條　物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審工作由政府價(jià)格主管部門(mén)負責組織實(shí)施，房地產(chǎn)主管部門(mén)應當配合價(jià)格主管部門(mén)開(kāi)展工作。

　　第四條　在本行政區域內物業(yè)服務(wù)企業(yè)數量眾多的，可以選取一定數量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行成本監審。

　　第五條　物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審應當遵循以下原則：

　�。ㄒ唬┖戏ㄐ栽瓌t。計入定價(jià)成本的費用應當符合有關(guān)法律、行政法規和國家統一的會(huì )計制度的規定；

　�。ǘ�）相關(guān)性原則。計入定價(jià)成本的費用應當為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

　�。ㄈ�）對應性原則。計入定價(jià)成本的費用應當與物業(yè)服務(wù)內容及服務(wù)標準相對應。

　�。ㄋ模┖侠硇栽瓌t。影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會(huì )公允水平。

　　第六條　核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本，應當以經(jīng)會(huì )計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會(huì )計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí)、完整、有效的成本資料為基礎。

　　第七條　物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

　　第八條　人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規定提取的工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據政府有關(guān)規定應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會(huì )保險費用。

　　第九條　物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專(zhuān)項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

　　第十條　綠化養護費是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

　　第十一條　清潔衛生費是指保持物業(yè)管理區域內環(huán)境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛所需費用等。

　　第十二條　秩序維護費是指維護物業(yè)管理區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

　　第十三條　物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

　　第十四條　辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書(shū)報費及其它費用。

　　第十五條　管理費分攤是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉而由各物業(yè)服務(wù)小區承擔的管理費用。

　　第十六條　固定資產(chǎn)折舊是指按規定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區內由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

　　第十七條　經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )按規定同意由物業(yè)服務(wù)費開(kāi)支的費用。

　　第十八條　物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項目按本辦法第十九條至第二十二條規定的方法和標準審核。

　　第十九條　工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫療保險費、養老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會(huì )保險費的計提基數按照核定的相應工資水平確定；工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統一規定的比例確定，住房公積金和社會(huì )保險費的計提比例按當地政府規定比例確定，超過(guò)規定計提比例的不得計入定價(jià)成本。醫療保險費用應在社會(huì )保險費中列支，不得在其它項目中重復列支；其他應在工會(huì )經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復列支。

　　第二十條　固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的，成本監審時(shí)應當按照實(shí)際可使用年限調整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實(shí)際情況合理確定殘值率。

　　第二十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專(zhuān)業(yè)性較強的服務(wù)內容外包給有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

　　第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應收物業(yè)服務(wù)費加權分攤；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營(yíng)其它業(yè)務(wù)的，應先按實(shí)現收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

　　第二十三條　本辦法未具體規定審核標準的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規定審核，原則上據實(shí)核定，但應符合一定范圍內社會(huì )公允的平均水平。

　　第二十四條　各省、自治區、直轄市價(jià)格主管部門(mén)可根據本辦法，結合本地實(shí)際制定具體實(shí)施細則。

　　第二十五條　本辦法由國家發(fā)展和改革委員會(huì )解釋。

　　第二十六條　本辦法自2007年10月1日起施行。

　　附：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審表

　　附　件：

　　1. 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監審表