鄭政［2004］35號

各區人民政府，市人民政府各部門(mén)，各有關(guān)單位：

　　現將《鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照執行。

　　二○○四年四月五日

　　鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）

　　為積極推進(jìn)城中村改造建設工作，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規定（試行）的通知》（鄭政［2003］32號）等有關(guān)法律、法規規定，結合我市城中村改造的實(shí)際情況，特定本辦法。

　　一、規劃管理

　�。ㄒ唬┏侵写甯脑旆秶�

　　鄭州市區建成區內的城中村，包括中心組團、西部組團、

　　東南部組團、北部組團。具體范圍由市人民政府公告。

　�。ǘ�）城中村改造規劃管理原則

　　堅持統一規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。

　�。ㄈ�）城中村改造規劃的編制和審批

　　1.城中村改造總體規劃的編制及審批

　　市城市規劃行政主管部門(mén)應會(huì )同市國土資源、建設、市政

　　等部門(mén)及區人民政府，依據城市總體規劃、分區規劃編制城中村改造總體規劃，并報經(jīng)市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據。

　　2.改造詳細規劃編制及審批

　�。�1）各區人民政府應依據城市總體規劃和城中村控制性規劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門(mén)審核批準后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據。

　�。�2）由轉制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟組織或參與城中村改造建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托規劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規劃為依據編制城中村改造修建性詳細規劃，報市城市規劃行政主管部門(mén)審核批準后實(shí)施。

　�。ㄋ模┏侵写甯脑煲巹澗幹频囊�求

　　1.規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質(zhì)管理規定》委托具有相應資質(zhì)的規劃設計單位進(jìn)行。

　　2.總體規劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據鄭州市城市發(fā)展的需要，對城中村的布局進(jìn)行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開(kāi)發(fā)模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實(shí)施改造的建議。

　　3.控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》、《城市規劃編制辦法實(shí)施細則》要求的內容進(jìn)行編制，除依據國家規定的強制性?xún)热萃�，還必須明確以下內容：

　�。�1）城中村改造的用地范圍；

　�。�2）根據拆遷安置人口、戶(hù)數以及該城中村在城市中的區位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規模；

　�。�3）根據城市總體規劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規模。

　�。�4）根據城市總體規劃、分區規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車(chē)場(chǎng)等基礎設施布局。

　　4.城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，注意與開(kāi)發(fā)建設項目相結合，要達到國家規定的規劃編制深度要求。

　�。ㄎ澹┏侵写甯脑炀幼�區的規劃設計應按照《城市居住區規劃設計規范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標準、容積率、建筑密度等強制性?xún)热輵獓栏癜凑铡吨腥A人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉規劃部分）》的有關(guān)規定執行。同時(shí)，應合理規劃停車(chē)場(chǎng)、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區服務(wù)中心等公共服務(wù)設施。

　�。�六）城中村改造過(guò)程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經(jīng)批準的城中村改造詳細規劃進(jìn)行。對未編制城中村改造詳細規劃的村莊，城市規劃行政主管部門(mén)不得為其辦理規劃審批手續，土地、房管部門(mén)不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續。

　�。ㄆ撸┦谐鞘幸巹澬姓�主管部門(mén)應當加強城中村改造建設的統一規劃管理，嚴格按法定程序辦理“一書(shū)兩證”規劃審批手續，要對規劃實(shí)施情況進(jìn)行監督和定期檢查。

　�。ò耍┪戳腥敫脑旆秶�的市區其他村鎮的規劃建設用地，應按照有關(guān)法律、法規規定辦理手續。

　�。ň牛┏鞘芯C合行政執法部門(mén)應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實(shí)施。

　　二、土地管理

　�。ㄒ唬┦腥嗣裾�府公告界定的市區范圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進(jìn)行管理。

　　城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規劃。

　�。ǘ�）村集體經(jīng)濟組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權依法按現狀用途確認給城中村轉制后組建的股份制公司或現村集體經(jīng)濟組織。

　　該類(lèi)土地使用權需要補辦土地出讓手續的，經(jīng)市人民政府批準，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門(mén)核定后，由市財政部門(mén)收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會(huì )保障。

　�。ㄈ�）村集體經(jīng)濟組織興辦的學(xué)校、基礎設施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業(yè)性單位。

　�。ㄋ模┓�合城中村改造總體規劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門(mén)核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會(huì )保障。

　�。ㄎ澹┮驯黄渌麊挝缓头潜敬宕迕駛�(gè)人使用的村集體經(jīng)濟組織的土地，符合城中村改造總體規劃要求的，由土地行政主管部門(mén)依法辦理用地手續。不符合城中村改造總體規劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價(jià)結合成新給予補償，土地退還原村集體經(jīng)濟組織。

　�。�六）非村集體經(jīng)濟組織投資參與實(shí)施城中村改造，符合總體規劃的經(jīng)營(yíng)性用地，按招標、拍賣(mài)、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會(huì )保障。

　�。ㄆ撸┏侵写甯脑飚惖亟ㄔO需要的土地，由市土地儲備庫統一供應，也可采取置換方式予以保障。

　　該類(lèi)土地應當采取招標、拍賣(mài)、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣(mài)或掛牌方式出讓。

　�。ò耍┏侵写甯脑焐婕稗r用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續，并對承包經(jīng)營(yíng)者的損失給予適當補償。

　　三、拆遷管理

　�。ㄒ唬┮勒帐腥嗣裾�府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關(guān)政策規定為依據。

　�。ǘ�）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經(jīng)濟組織或轉制后組建的股份制公司召集村民大會(huì )或股東大會(huì )，按照民主集中制的原則討論通過(guò)。拆遷補償安置方案應該在村內公示。

　�。ㄈ�）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產(chǎn)權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。

　�。ㄋ模┐寮�體經(jīng)濟組織或轉制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與投資改造建設城中村。

　　采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規劃要求的前提下，結合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補償安置方案。

　　采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與投資改造建設的城中村，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以根據本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補償安置方案。

　�。ㄎ澹﹨⑴c城中村改造建設的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟組織或轉制后組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案：

　　1.被拆遷人選擇貨幣補償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以?xún)劝捶康禺a(chǎn)市場(chǎng)評估價(jià)給予貨幣補償；超過(guò)228平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結合成新給予貨幣補償。

　　2.被拆遷人選擇產(chǎn)權調換補償方式時(shí)，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí)際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過(guò)228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結合成新給予貨幣補償。

　　被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權調換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場(chǎng)評估價(jià)計算購置新建住宅面積的辦法。

　　3.每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶(hù)，可以按兩個(gè)基準建筑面積安置。分戶(hù)的有效時(shí)間應在2003年11月1日以前，分戶(hù)家庭的戶(hù)主應為原戶(hù)主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。

　　4.拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計算辦法等項內容。

　　5.拆除城中村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機構的估價(jià)結果協(xié)商簽訂拆遷補償協(xié)議。

　　6.改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補助費和臨時(shí)安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時(shí)安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字［2003］12號）執行。

　　7.拆除城中村房屋以外的其他附著(zhù)物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會(huì )第十一次會(huì )議修訂）的有關(guān)規定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。

　　8.2000年8月9日以后未經(jīng)市規劃、建設等部門(mén)批準建設的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補償。

　�。�六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續。

　�。ㄆ撸┎疬w人和被拆遷人可以委托有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機構對拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據。

　�。ò耍┎疬w人或被拆遷人對估價(jià)機構的估價(jià)結果有異義時(shí)，可以按照建設部建住房［2003］234號文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導意見(jiàn)》規定程序申請復核、鑒定。

　　拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。

　�。ň牛┎疬w人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達成一致意見(jiàn)時(shí)，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。

　�。ㄊ�）本辦法未盡事宜，由各區政府和開(kāi)發(fā)區管委會(huì )根據鄭政［2003］32號文件規定，結合本區實(shí)際，研究制定相應政策。