深圳市人民政府令第74號

      《深圳經(jīng)濟特區物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》已經(jīng)市政府二屆第一○一次常務(wù)會(huì )議審議通過(guò)，現予發(fā)布。自發(fā)布之日起施行。

　　市 長(cháng) 李子彬

一九九八年七月二十日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強對物業(yè)管理行業(yè)的監督管理，規范物業(yè)管理企業(yè)的行為，維護物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據法律、法規的規定，結合深圳經(jīng)濟特區（以下簡(jiǎn)稱(chēng)特區）實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 在特區從事住宅區、工業(yè)區、商住摟、寫(xiě)字樓等各類(lèi)物業(yè)及相配套的公用設施 、設備、公共場(chǎng)地的管理服務(wù)，應遵守本辦法。

　　第三條 物業(yè)管理服務(wù)應當遵循社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的原則，保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美，保障物業(yè)的安全使用，維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權益。

　　第四條 深圳市人民政府住宅行政管理部門(mén)是物業(yè)管理行業(yè)的主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市主管部門(mén)），依法對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行指導、監督和管理。區人民政府住宅行政管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)區主管部門(mén)）在市主管部門(mén)的指導下負責本轄區內物業(yè)管理行業(yè)的監督、管理工作。

　　第五條 深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )是物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織，依照本辦法規定履行職責。

　　第二章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第六條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的，為住宅區、工業(yè)區、寫(xiě)字樓、商住樓等各類(lèi)物業(yè)及相配套的公用設施、設備、公共場(chǎng)地提供專(zhuān)業(yè)化、一體化管理服務(wù)的企業(yè)法人，包括物業(yè)管理專(zhuān)營(yíng)企業(yè)和兼營(yíng)企業(yè)。

　　第七條 在特區設立物業(yè)管理企業(yè)，須具備下列條件：

　�。ㄒ唬┳�冊資本不得少于人民幣五十萬(wàn)元；

　�。ǘ�）有十名以上物業(yè)管理人員，包括三名以上持有房地產(chǎn)、建筑工程、機電設備專(zhuān)業(yè)大專(zhuān)以上學(xué)歷證書(shū)的專(zhuān)職技術(shù)人員、一名以上具有會(huì )計師技術(shù)職稱(chēng)的專(zhuān)職會(huì )計人員；

　�。ㄈ�）法律、法規規定的其他條件。增加物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款規定的條件。工商行政管理部門(mén)對符合本辦法規定條件的，給予辦理工商登記手續；對不符合本辦法規定條件的，不予登記。

　　第八條 物業(yè)管理企業(yè)應當在取得營(yíng)業(yè)執照之日起三十日內到住所地的區主管部門(mén)備案，并申請領(lǐng)取《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》；區主管部門(mén)應自受理申請之日起十五個(gè)工作日內完成初審，并報市主管部門(mén)核準，市主管部門(mén)應在收到市主管部門(mén)核準，市主管部門(mén)應在收到申請后三十個(gè)工作日內核 準頒發(fā)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》，不予核準的，應給予書(shū)面答復。未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　第九條 市主管部門(mén)對《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》實(shí)行等級評定和抽度審核制度。一、二、三級《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的等級標準及評定辦法由市主管部門(mén)制定并公布。對符合規定條件的物業(yè)管理企業(yè)，市主管部門(mén)應予評定相應的等級，并將評定結果登報公布。對年度審核不合格的物業(yè)管理企業(yè)，由市主管部門(mén)責令限期整改；逾期仍不合格的，應予降級，直至收回資質(zhì)證書(shū)。

　　第十條 物業(yè)管理企業(yè)不得轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。物業(yè)管理企業(yè)如發(fā)生更名、分立、合并或其他工商變更登記事宜，應按本辦法規定 重新辦理備案及資質(zhì)證書(shū)核準手續。

　　第三章 物業(yè)管理的招標投標

　　第十一條 委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應當采用招標的方式確定物業(yè)管理企業(yè)，但符合下列條件之一的除外：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)由開(kāi)發(fā)建設單位自用的；

　�。ǘ�）在一個(gè)物業(yè)管理區域內，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米的，或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米的，或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米的。前款物業(yè)管理區域的范圍，由市主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)劃定。

　　第十二條 物業(yè)未交付使用的，或物業(yè)已交付使用，但業(yè)主管理委員會(huì )尚未成立的，由開(kāi)發(fā)建設單位負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作；業(yè)主管理委員會(huì )已經(jīng)成立的，由業(yè)主管理委員會(huì )負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作，但法律、法規規定由開(kāi)發(fā)建設單位在一定期限內負責物業(yè)管理服務(wù)的，從其規定。業(yè)主管理委員會(huì )組織招標活動(dòng)的，應經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論決定。

　　招標組織者享有下列權利：

　�。ㄒ唬┚幹普袠宋募�，組織招標活動(dòng)；

　�。ǘ�）選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標人；

　�。ㄈ�）根據評標原則決定評標、定標辦法；

　�。ㄋ模┻x定中標人；

　�。ㄎ澹┮婪ㄏ碛械钠渌麢嗬�。

　　第十三條 招標組織者組織物業(yè)管理服務(wù)招標，應當成立招標機構。招標機構中應有市、區主管部門(mén)的代表參加。招標機構負責招標活動(dòng)具體實(shí)施，審定標底，提出評標、定標辦法和定標意見(jiàn)。

　　第十四條 招標組織者制作招標文件應客觀(guān)、公正，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主及非業(yè)主使用人的意見(jiàn)。前款所稱(chēng)招標文件包括招標書(shū)、投標須知、訂立委托管理合同的條件及協(xié)議條款。招標書(shū)應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權狀況、商業(yè)用房及管理用房、公用設施專(zhuān)用基金和房屋本體維修基金、公用設施、設備及公共場(chǎng)地的情況、園林綠化狀況、社區文化娛樂(lè )設施等；

　�。ǘ�）物業(yè)管理的內容和要求；

　�。ㄈ�）投標書(shū)編制的方式及依據；

　�。ㄋ模┩稑巳说馁Y質(zhì)和條件；

　�。ㄎ澹┙M織解釋招標文件及實(shí)地查驗物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；

　�。�六）送達投標書(shū)的地點(diǎn)及截止時(shí)間；

　�。ㄆ撸╅_(kāi)標、評標的時(shí)間、地點(diǎn)；

　�。ò耍┢渌�需要說(shuō)明的事項。

　　第十五條 物業(yè)管理服務(wù)招標，可以采取公開(kāi)招標、邀請招標的形式。符合下列條件之一的，經(jīng)市主管部門(mén)批準，可以采用議標方式：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　�。ǘ�）外國政府、個(gè)人、國際金融機構及港澳臺同胞贈款建設，并且明確要求采取議標方式的。前款所稱(chēng)議標，是指招標組織者與二家以上（含二家）的物業(yè)管理企業(yè)就特定物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)包條件進(jìn)行協(xié)商，擇優(yōu)選定中標人的招標方式。招標方式一經(jīng)確定，不得中途變更。

　　第十六條 采用公開(kāi)招標方式的，招標組織者應當提前一個(gè)月通過(guò)報刊、廣播、電視或其他方式公開(kāi)發(fā)布招標公告，同時(shí)報市、區主管部門(mén)備案；采用邀請招標方式的，招標組織者應向符合資質(zhì)要求的三家以上（含三家）的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)，同時(shí)報市、區主管部門(mén)備案。

　　前款招標公告或投票邀請書(shū)應包括下列內容：

　�。ㄒ唬┱袠私M織者的名稱(chēng)、地址；

　�。ǘ�）擬招標的物業(yè)的名稱(chēng)、類(lèi)別、用途、坐落地點(diǎn)、建筑面積等；

　�。ㄈ�）投標的地點(diǎn)和期限；

　�。ㄋ模┇@取招標文件的辦法、時(shí)間、地點(diǎn)及相關(guān)的費用等。

　　第十七條 參加投標的物業(yè)管理企業(yè)應當按照招標文件規定的內容和要求編制投標書(shū)。投票書(shū)應當包括以下主要內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理處機構設立方案、運作流程及各項管理規章制度；

　�。ǘ�）管理服務(wù)人員配備方案；

　�。ㄈ�）管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案；

　�。ㄋ模┕芾矸�務(wù)費用收支預算方案；

　�。ㄎ澹┕芾矸�務(wù)分項標準與服務(wù)承諾；

　�。�六）社區文化服務(wù)方案；

　�。ㄆ撸┕芾矸�務(wù)模式設想等。

　　第十八條 受開(kāi)發(fā)建設單位委托、對同一物業(yè)承擔過(guò)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在同等條件下享有優(yōu)先中標權。前款物業(yè)管理企業(yè)有二家以上的，最后承擔管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標權。

　　第十九條 物業(yè)管理服務(wù)招標應當堅持公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則、招標、投標雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權益。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十條 開(kāi)發(fā)建設單位或業(yè)主管理委員會(huì )應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并報區主管部門(mén)備案。委托管理合同由市主管部門(mén)會(huì )同市工商行政管理部門(mén)共同制訂示范文本。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應在其接受委托的物業(yè)范圍內設立管理處，并就下列事項提供專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)，業(yè)主及非業(yè)主使用人應當給予配合：

　�。ㄒ唬┓课荼倔w及其配套設施的合理使用、維修和養護；

　�。ǘ�）消防設施、電梯及其他機電設備、溝、渠、池、井、道路及路燈、停車(chē)場(chǎng)、單車(chē)棚等公用配套設施、設備和公共場(chǎng)地的使用、維修養護和管理；

　�。ㄈ�）協(xié)助有關(guān)部門(mén)維持社區公共秩序和治安秩序；

　�。ㄋ模┌凑沼嘘P(guān)規定對車(chē)輛的行駛和停泊進(jìn)行引導和管理；

　�。ㄎ澹┉h(huán)境衛生的清潔、消殺和維護；

　�。�六）園林綠化地維修、養護和管理；

　�。ㄆ撸┓�律、法規和委托管理合同規定的其他物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)對屬于業(yè)主和非業(yè)主使用人的特定財產(chǎn)提供保管服務(wù)的，應當另行訂立保管合同，明確保管關(guān)系。

　　第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)公開(kāi)招標等方式聘請專(zhuān)營(yíng)公司承擔機電設備、清潔衛生、園林綠化、工程維修等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理的整體責任以承包、租賃或其他方式轉讓給其他單位或個(gè)人。

　　第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應當遵循國家有關(guān)的強制性標準；沒(méi)有國家強制性標準的，應當符合市主管部門(mén)規定的行業(yè)標準。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進(jìn) 的管理服務(wù)標準，提高管理服務(wù)水平。

　　第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)管理成本、物業(yè)管理企業(yè)的傭金以及法定稅費構成。物業(yè)管理企業(yè)的傭金不得超過(guò)物業(yè)管理成本的百分之十。下列項目支出列入物業(yè)管理成本，但不得重復計算：

　�。ㄒ唬┕芾硖幑芾砣藛T的工資、福利；

　�。ǘ�）保潔消殺費；

　�。ㄈ�）治安防范費；

　�。ㄋ模┕�用配套設施日常維修養護費；

　�。ㄎ澹﹫@林綠地維修養護費；

　�。�六）用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費用；

　�。ㄆ撸┕�用部位水電費；

　�。ò耍╇娞葸\行維修養護費；

　�。ň牛┲醒肟照{費。

　　第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)收費，應當根據法律、法規、規章和委托管理合同的規定，遵循合理、公開(kāi)以及管理服務(wù)水平與社會(huì )承受能力相適應的原則。具體收費標準由業(yè)主管理 委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論通過(guò)后執行。市主管部門(mén)和市價(jià)格行政管理部門(mén)可以根據國家價(jià)格法的基本原則，結合特區物業(yè)管理 行業(yè)的實(shí)際情況，制定物業(yè)管理服務(wù)收費的分類(lèi)指導標準，明確規定相應的基準價(jià)及其浮動(dòng)幅度，物業(yè)管理企業(yè)應當遵照執行。

　　第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)收取管理服務(wù)費用的標準及其服務(wù)項目應當提前公布。開(kāi)發(fā)建設單位根據法律、法規規定自行或委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的，應在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)即公布收費標準及其服務(wù)項目，并承擔物業(yè)入住前的管理

　　第二十七條 物業(yè)管理 服務(wù)費用由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收取。其他任何單位和個(gè)人得重復收取項目或性質(zhì)相同的費用。業(yè)主應當按時(shí)交納管理服務(wù)費用。

　　第二十八條 管理服務(wù)費用的收支情況應按規定每三個(gè)月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )的質(zhì)詢(xún)和監督。

　　第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)根據委托管理合同和有關(guān)法律、法規的規定，對屬全體業(yè)主共有的商業(yè)用房及其他公用配套設施、設備和場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，其收入應當用于物業(yè)的管理服務(wù)，不得挪作他用。前款經(jīng)營(yíng)性收入的收支情況應按規定每三個(gè)月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )的質(zhì)詢(xún)和監督。

　　第三十條 物業(yè)管理企業(yè)應對在一個(gè)物業(yè)管理區域內收取的管理服務(wù)費用及按規定用于管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)行獨立核算。除去管理服務(wù)的成本開(kāi)支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應繳納的稅、費后，有結余的，應轉入本物業(yè)管理區域下年度的管理服務(wù)費用，不得擅自提取或挪作他用。

　　第三十一條 在物業(yè)管理區域內，依照法律、法規規定設置有公用設施專(zhuān)用基金、房屋本體維修基金的，物業(yè)管理企業(yè)應按規定的用途使用，不得挪作他用。前款基金的收支帳目，應每三個(gè)月至少公布一次，并接受業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )的質(zhì)詢(xún)和監督。

　　第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)在合理的時(shí)間內對物業(yè)進(jìn)行巡視、檢查，或對公用配套設施、設備、公共場(chǎng)地和房屋本體共用部位及設施進(jìn)行維修養護或改造，或按規定對物業(yè)的裝修 進(jìn)行監管的，業(yè)主或非業(yè)主使用人應當提供方便并接受監管，不得無(wú)理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內容和時(shí)間、維修養護或改造的項目及施工的時(shí)間、地點(diǎn)均應當提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養護或改造的項目有分歧的，由市、區主管部門(mén)決定執行；對維修養護或改造的費用有疑義的，可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢(xún)，物業(yè) 管理企業(yè)應當在收到質(zhì)詢(xún)后七日內予以答復。

　　第三十三條 業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標準及服務(wù)項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的，可向市、區主管部門(mén)和價(jià)格行政管理部閃投訴；市，區主管部門(mén)或市、區價(jià)格行政管理部門(mén)應在收到投訴后及時(shí)予以查處，并將查處結果書(shū)面通知投訴人。

　　第五章 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )

　　第三十四條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法人。其主要職責是：

　�。ㄒ唬┲贫ㄎ飿I(yè)管理行業(yè)行為準則及道德規范；

　�。ǘ�）組織物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓、考試；

　�。ㄈ�）受理對會(huì )員的投訴，組織調查，并向有關(guān)部問(wèn)提出處理意見(jiàn)；

　�。ㄋ模┫蚴兄鞴懿块T(mén)反映物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn)、建議和要求，維護物業(yè)管理行業(yè)的合法權益；

　�。ㄎ澹┱{解行業(yè)內部的爭議；

　�。�六）協(xié)助市、區主管部門(mén)開(kāi)展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評優(yōu)活動(dòng)；

　�。ㄆ撸┺k理主管部門(mén)委托的其他事項。

　　第三十五條 依法成立的物業(yè)管理企業(yè)和其他從事物業(yè)管理活動(dòng)的組織可以申請加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，成為協(xié)會(huì )團體會(huì )員；從事物業(yè)管理服務(wù)和理論研究工作的個(gè)人，可以申 請加入市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )，成為個(gè)人會(huì )員。 會(huì )員應當遵守物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )章程并按規定繳納會(huì )費。

　　第三十六條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )員大會(huì )是協(xié)會(huì )的最高權力機構，理事會(huì )是會(huì )員大會(huì )的執行機構。會(huì )員大會(huì )和理事會(huì )的職權由章程規定。

　　第三十七條 理事會(huì )理事由協(xié)會(huì )選舉產(chǎn)生。理事總人數由章程規定。

　　第六章 法律責任

　　第三十八條 未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》，擅自從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由市、區主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，給予通報批評，經(jīng)營(yíng)所得一倍以下罰款。經(jīng)營(yíng)所得一倍以下罰款。

　　第三十九條 物業(yè)管理企業(yè)未按規定辦理《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》年審的，由市、區主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，收回資質(zhì)證書(shū)，并可處以違法經(jīng)營(yíng)所得一倍以下罰款。

　　第四十條 轉讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的，由市、區主管部門(mén)責令限期改正，并給予通報批評；逾期不改正的，收回資質(zhì)證書(shū)，并處以違法經(jīng)營(yíng)所得一倍以下罰款。

　　第四十一條 違反本辦法規定，未采用招標投標方式確定并委托物業(yè)管理企業(yè)承擔管理服務(wù)的，委托行為無(wú)效，由市、區主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，對委托人和接受 委托的物業(yè)管理企業(yè)分別處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

　　第四十二條 違反本辦法規定，未經(jīng)市主管部門(mén)批準，擅自采用議標方式的，招標行為無(wú)效，由市，區主管部門(mén)責令限期改正；逾期不改正的，對委托人和接受委托的物業(yè)管理企業(yè)分別處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。采用公開(kāi)招標或邀請招標方式未報市、區主管部門(mén)備案的，由市、區主管部門(mén)責令改正，并給予通報批評。

　　第四十三條 違反本辦法規定，招標、投標雙方弄虛作假、惡意串通的，招標投標行為無(wú)效，由市、區主管部門(mén)給予警告，并分別處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，應承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規定，擅自增加管理服務(wù)費收費項目或提高收費標準的，應當退還多收部分，并由市、區價(jià)格行政主管部門(mén)責令期限改正；逾期不改正的，給予通報批評，并處以多收金額五倍以下罰款；造成他人損失的，應承擔賠償責任。

　　第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規定，將用于物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性收入挪作他用，或將管理服務(wù)費用，專(zhuān)項服務(wù)基金擅自提取或挪作他用的，由市，區主管部門(mén)責令限期改正，并給予通報批評；逾期不改正的，處以挪用金額一倍以下罰款；造成損失的，應承但賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十六條 違反本辦法規定，不按時(shí)交納規定的管理服務(wù)費用的，物業(yè)管理企業(yè)可限期其交納，逾期不交納的，可按日收取千分之三的滯納金，連續三個(gè)月不交納的，可以按照法律、法規和委托管理合同的規定進(jìn)行催繳或向人民法院申請支付令。物業(yè)管理企業(yè)與洪水、供電、供氣等單位簽定有委托抄表及收費合同的，可按合同規定條取相應的催纊措施。

　　第七章 附 則

　　第四十七條 本辦法自發(fā)布之日起施行。