吉林市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》于1999年11月25日由吉林市第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十四次會(huì )議審議通過(guò)，于2000年3月31日經(jīng)吉林省第九屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十六次會(huì )議批準，現予公布，自公布之日起施行。

　　2000年4月5日

吉林市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例

　　第一章　總      則

　　第一條為加強城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，規范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，保障當事人的合法權益，根據有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條本條例所稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規劃區內國有土地上進(jìn)行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。

　　第三條凡在本城市規劃區內，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的，均應遵守本條例。

　　第四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須嚴格執行城市規劃，按照經(jīng)濟效益、社會(huì )效益、環(huán)境效益相統一的原則，實(shí)行全面規劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設。

　　第五條市城鄉建設行政管理部門(mén)是本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）。

　　第六條政府鼓勵支持新型建材、新技術(shù)、新工藝的推廣應用。加大住宅產(chǎn)業(yè)的科技含量，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現代化的進(jìn)程，逐步推廣住宅小區的智能化管理。提高住宅工業(yè)化水平，使住宅產(chǎn)業(yè)向系列化開(kāi)發(fā)、集約化生產(chǎn)、商品化供應、社會(huì )化服務(wù)方向發(fā)展。

　　第二章　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

　　第七條凡從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，必須設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）。設立開(kāi)發(fā)企業(yè)除應當符合有關(guān)法律、行政法規規定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：

　�。ㄒ唬┯�200萬(wàn)元以上的注冊資本，其中自有流動(dòng)資金不得低于100萬(wàn)元；

　�。ǘ�）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì )計人員。

　　第八條設立開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當先到市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申辦《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級，按開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級管理有關(guān)規定評定。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)資質(zhì)等級承擔相應的建設項目。

　　第九條取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當到所在地工商行政管理部門(mén)申請登記。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)同時(shí)持有營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)等級證書(shū)，方可從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第十條設立外商投資開(kāi)發(fā)企業(yè)，應當按照國家法律、法規的規定辦理。

　　第十一條開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)每年核定一次。對于不符合原定資質(zhì)標準的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門(mén)予以降級或者吊銷(xiāo)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》。

　　第三章　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目

　　第十二條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)，根據城市總體規劃和控制性詳細規劃、年度固定資產(chǎn)投資計劃和市場(chǎng)需求，編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目年度計劃，確定當年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。

　　確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，應當堅持舊區改造和新區建設相結合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)。

　　第十三條土地使用權出讓或者劃撥前，規劃行政主管部門(mén)和市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應對下列事項提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目性質(zhì)、規模和開(kāi)發(fā)期限；

　�。ǘ�）規劃控制指標及規劃設計條件；

　�。ㄈ�）基礎設施和公共服務(wù)配套設施（包括人防設施）的建設要求；

　�。ㄋ模┗�礎設施和公益設施建成后的產(chǎn)權界定；

　�。ㄎ澹╉椖坎疬w補償安置要求。

　　第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)以招標、拍賣(mài)等方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)企業(yè)須到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取該項目的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目批準書(shū)》，并簽訂《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設合同書(shū)》。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目批準書(shū)》的同時(shí)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊》。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)應當如實(shí)做好記錄，并定期將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目手冊》送開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核驗。

　　第十五條取得開(kāi)發(fā)項目的開(kāi)發(fā)企業(yè)，須持《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目批準書(shū)》、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設合同書(shū)》到規劃、土地、建設等行政管理部門(mén)辦理規劃、用地、開(kāi)工等相關(guān)手續。

　　第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的規劃設計、勘察和建筑設計，應當由具有相應資格的單位承擔。設計方案由規劃部門(mén)和建設行政主管部門(mén)組織審查。

　　第十七條依法取得的國有土地使用權，可以依照有關(guān)法律、法規的規定，作價(jià)入股，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，但其中一方必須是具有相應資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，并到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和土地行政管理部門(mén)辦理有關(guān)手續。

　　第十八條各機關(guān)、企事業(yè)單位以集資、聯(lián)建等形式建設的住宅和經(jīng)營(yíng)性公建項目，必須向市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出建設申請。經(jīng)審查同意并取得《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目批準書(shū)》后，方可辦理其他建設手續。

　　第四章　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設

　　第十九條開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設合同書(shū)》和規劃設計要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設。

　　開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自改變項目的規劃設計和建筑設計，確需變更的，須按照原審批程序辦理變更手續。

　　第二十條開(kāi)發(fā)企業(yè)必須按照《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設合同書(shū)》約定的工期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，同步完成公共、公用配套設施等各項基礎設施的建設。

　　第二十一條以出讓方式取得土地使用權進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途和動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿(mǎn)二年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權和項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權。但是，因不可抗力或者有關(guān)行政部門(mén)的行為造成的除外。

　　第二十二條分期開(kāi)發(fā)建設的項目，分期投資額應當與項目規模及控制總額相適應。

　　開(kāi)發(fā)項目的啟動(dòng)資金不得低于項目總投資的25%.

　　第二十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設實(shí)行先地下后地上、誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)配套的原則，項目外的配套設施由政府有關(guān)建設行政主管部門(mén)統一組織建設，項目?jì)鹊呐涮自O施由開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔。

　　第二十四條住宅小區按照規劃全部建成竣工后，開(kāi)發(fā)建設單位應當向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出綜合驗收申請，并填報住宅小區綜合開(kāi)發(fā)建管交接申報表，同時(shí)提交有關(guān)文件，開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當自收到綜合驗收申請之日起30日內組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗收。

　　第二十五條凡是新建（包括正在建設）的住宅小區必須嚴格按照要求進(jìn)行規劃、設計，做到建設、管理、服務(wù)一體化，按照物業(yè)管理標準達到質(zhì)量合格、設施配套、布局合理、功能齊全。

　　開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當依據有關(guān)法規標準及城市規劃行政主管部門(mén)批準的規劃設計文件，按照第二十六條、第二十七條的規定，組織進(jìn)行綜合驗收。經(jīng)綜合驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)綜合驗收或者綜合驗收不合格的不得交付使用，產(chǎn)權部門(mén)不得辦理產(chǎn)權手續。

　　第二十六條住宅小區綜合驗收包括下列內容：

　�。ㄒ唬┙ㄔO用地審批文件執行情況；

　�。ǘ�）拆遷補償、安置方案落實(shí)情況；

　�。ㄈ�）單項工程質(zhì)量驗收情況；

　�。ㄋ模┡涮捉ㄔO的基礎設施和公共設施建設情況；（五）物業(yè)管理設施落實(shí)情況；（六）各種檔案資料完備情況；（七）其他驗收內容。

　　第二十七條所有建設項目按照批準的小區規劃和有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理及設計要求全部建成，并滿(mǎn)足使用要求：

　�。ㄒ唬┬�區內的公共配套服務(wù)設施齊全、完好；

　�。ǘ�）小區內道路路面平整，并有排水設施，滿(mǎn)足設計要求；（三）小區公共綠化達到要求標準，公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地分布合理，花壇、樹(shù)木、建筑小品配置得當；

　�。ㄋ模┕�氣、供水、供熱設施達到有關(guān)設計要求和相應的技術(shù)標準；

　�。ㄎ澹╇娏�、電訊線(xiàn)路、郵政設施齊全，路燈、電話(huà)、有線(xiàn)電視、動(dòng)力設備正常運行；

　�。�六）環(huán)境衛生設施齊全，各項基礎設施應當符合國家環(huán)境保護規定的標準；

　�。ㄆ撸┫�防設施齊全，符合要求；（八）各類(lèi)建筑物的平面位置、立面造型、裝飾色調等符合批準的規劃設計要求；

　�。ň牛┳≌�小區具備物業(yè)管理條件。

　　第二十八條住宅小區綜合驗收合格后，開(kāi)發(fā)主管部門(mén)向開(kāi)發(fā)建設單位頒發(fā)《吉林市住宅小區建設合格證》。開(kāi)發(fā)建設單位應當與小區物業(yè)管理單位簽訂《吉林市住宅小區交接合同》。

　　第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程建設必須符合國家有關(guān)設計施工的技術(shù)標準、規范，并按照質(zhì)量標準驗收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的工程質(zhì)量由開(kāi)發(fā)企業(yè)負責。

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)與設計、施工單位、監理單位的質(zhì)量責任關(guān)系，按照有關(guān)法律、法規的規定執行。

　　第五章　 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

　　第三十條開(kāi)發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目時(shí)，應當到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和相關(guān)管理部門(mén)辦理變更手續。

　　受讓人進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的應當具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格。

　　第三十一條商品房預售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照規定到有關(guān)部門(mén)辦理商品房預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　辦理商品房屋預售登記必須提交下列文件：

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)的營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)等級證書(shū)；

　�。ǘ�）建設項目的計劃、立項、規劃、用地和施工等批準文件；

　�。ㄈ�）工程施工合同；

　�。ㄋ模┩度腴_(kāi)發(fā)建設的資金已達到投資總額的25%以上的證明；

　�。ㄎ澹┥唐贩课蓊A售方案、分層平面圖和物業(yè)管理方式；

　�。�六）向境外銷(xiāo)售的商品房屋，應當同時(shí)提交向境外銷(xiāo)售的批準文件。

　　第三十二條非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自建的項目在產(chǎn)權確定之前不得進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

　　第三十三條商品房屋預售人應當在商品房屋預售合同簽訂之日起30日內，將合同送房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和土地行政管理部門(mén)備案。

　　第三十四條商品房預售，當事人雙方應當簽訂書(shū)面合同。合同應當載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責任。

　　第三十五條享受?chē)�家�?yōu)惠政策的居民住宅，應當按照政府規定的價(jià)格和對象進(jìn)行銷(xiāo)售。

　　第三十六條開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在房屋交付使用時(shí)向購買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。

　　住宅質(zhì)量保證書(shū)應當列明工程質(zhì)量監督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。開(kāi)發(fā)企業(yè)應當按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔房屋保修責任。

　　保修期內，因開(kāi)發(fā)企業(yè)對房屋進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買(mǎi)人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　房屋交付使用后，購買(mǎi)人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結構質(zhì)量不合格的，購買(mǎi)人有權退房；給購買(mǎi)人造成損失的，開(kāi)發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任第三十七條已經(jīng)預售商品房屋并簽訂預售合同的，預售人轉讓該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，原商品房屋預售合同由項目受讓人繼續履行。項目轉讓人、項目受讓人、商品房屋預購人三方應當簽訂原商品房屋預售合同的補充合同。

　　項目轉讓人、項目受讓人應當在補充合同簽訂之日起15日內，持補充合同按照規定到有關(guān)部門(mén)辦理有關(guān)變更手續。

　　第六章　 投 訴

　　第三十八條市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)須建立投訴受理制度，接受對違反本條例行為的投訴。

　　第三十九條投訴人應當向市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)投訴。市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)受理投訴后，應當進(jìn)行調查、核實(shí)、處理，并自受理投訴之日起15日內答復投訴人。

　　投訴人對市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的答復有異議，可以向市人民政府或者市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出復核要求。市人民政府或者市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當自受理之日起15日內，將復核意見(jiàn)答復投訴人。

　　第四十條開(kāi)發(fā)企業(yè)在接到市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的投訴處理意見(jiàn)后，必須按照處理意見(jiàn)提出的要求予以落實(shí)。

　　第四十一條投訴內容涉及其他行政管理部門(mén)職責范圍的，開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應當自受理之日起5日內，移送有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并書(shū)面告知投訴人。

　　第七章　 法律責任

　　第四十二條違反本條例的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)或者有關(guān)部門(mén)依據下列規定予以處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　�。ㄒ唬┻`反第八條規定，未取得資質(zhì)等級證書(shū)或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，責令限期改正，并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款，逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照。

　�。ǘ�）違反第十四條規定，擅自進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的，予以警告，責令限期改正。

　�。ㄈ�）違反第十七、十八條規定，未經(jīng)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)同意擅自進(jìn)行投資建設的，責令停止建設活動(dòng)，限期補辦手續。

　�。ㄋ模┻`反第二十五條規定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦的，處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款；將驗收不合格的房屋交付使用的，責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照；給購買(mǎi)人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　�。ㄎ澹┻`反第三十條規定，未辦理變更手續擅自轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的，責令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，并處以違法所得5倍以下的罰款。

　�。�六）違反第三十一條規定，未進(jìn)行商品房預售登記而擅自預售商品房屋的，責令停止預售活動(dòng)，限期申辦，沒(méi)收違法所得，并處以已收取預付款1%以下的罰款。

　�。ㄆ撸┻`反第三十七條規定，未辦理變更手續，擅自轉讓未竣工的預售商品房屋的，責令補辦手續。

　�。ò耍┻`反第四十條規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)對市開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出的處理意見(jiàn)不及時(shí)落實(shí)，不負責任，推諉搪塞，給用戶(hù)造成損失的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)給予賠償。

　　第四十三條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)及其規劃、土地、質(zhì)檢等有關(guān)部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管部門(mén)給予行政處分。構成犯罪的依法追究刑事責任。

　　第四十四條當事人對行政處罰不服的及逾期不履行行政處罰決定的，依照有關(guān)法律、法規的規定執行。

　　第八章　 附 則

　　第四十五條在城市規劃區外國有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)監督管理，參照本條例執行。

　　第四十六條本條例由吉林市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )負責解釋。

　　第四十七條本條例自公布之日起施行，1996年4月1日吉林市人大常委會(huì )頒布施行的《吉林市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理條例》同時(shí)廢止。