吉發(fā)改收管聯(lián)字［2004］982號

各市、州發(fā)改委（物價(jià)局）、房產(chǎn)局（建設局）：

　　為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條理》和《國家發(fā)展改革委、建設部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知》（發(fā)改價(jià)格[2003]1864號），我們制定了，《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則（試行）》，現印發(fā)給你們，請遵照執行。

吉林省發(fā)展和改革委員會(huì )
吉 林 省 建 設 廳 文件
二〇〇四年十二月二十日

　　附件1：

　　吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則

　�。� 試行）

　　第一條 為規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主、房屋使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據《中華人民共和國價(jià)格法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及國家發(fā)展和改革委員會(huì )、建設部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》制定本細則。

　　第二條 本細則適用于全省行政區域內經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)認定、工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)管理企業(yè)對各類(lèi)物業(yè)實(shí)施管理、向業(yè)主提供服務(wù)并收費的行為。

　　第三條 本細則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務(wù)收取綜合費用。

　　第四條 政府提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當的價(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過(guò)市場(chǎng)競爭形成。

　　第五條 省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省建設行政主管部門(mén)負責全省物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

　　縣以上地方人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費指導價(jià)格的制定和監督管理工作。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)價(jià)格應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格采取以下三種形式：

　�。ㄒ唬﹨f(xié)商確定服務(wù)價(jià)格

　　凡通過(guò)招投標或選聘方式實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)收費標準可由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )或招標單位、根據物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格協(xié)商確定，報當地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　�。ǘ�）提前告示服務(wù)價(jià)格

　　凡開(kāi)發(fā)商按規定可以預售、租賃的房屋，都應由選聘的物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格自行確定綜合服務(wù)價(jià)格和細化服務(wù)內容，報價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)備案，同時(shí)在顯著(zhù)位置設立公示牌，將服務(wù)價(jià)格和細化的服務(wù)內容公示。在簽訂房屋預售、租賃合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，業(yè)主入住后至該業(yè)主委員會(huì )成立之前，按合同約定執行，服務(wù)價(jià)格不得提高，服務(wù)承諾不得降低。

　�。ㄈ�）價(jià)格主管部門(mén)核定服務(wù)價(jià)格

　　1、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )難以協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的，由雙方提出書(shū)面申請，報當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政管理部門(mén)核定。

　　2、未實(shí)行提前告示服務(wù)價(jià)格的物業(yè)管理企業(yè)，應根據物業(yè)管理的實(shí)際情況，提出服務(wù)價(jià)格申請，報當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核定。

　　第八條 住宅小區物業(yè)服務(wù)價(jià)格由縣以上政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，按照省價(jià)格主管部門(mén)、建設行政主管部門(mén)制定的《吉林省住宅小區物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格》，結合當地實(shí)際，在上浮10%、下浮30%的幅度內制定當地的住宅小區物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格。

　　非住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格由各市、州政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據當地實(shí)際經(jīng)濟發(fā)展水平和社會(huì )承受能力，按照本《細則》規定的原則，制定當地非住宅物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格。

　　物業(yè)服務(wù)具體價(jià)格由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參考當地物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格在物業(yè)服務(wù)收費合同中約定。

　　物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格要根據社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平等因素適時(shí)調整公布。

　　第九條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，應當約定物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等內容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。

　　開(kāi)發(fā)商在簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)，要明確公共照明費、電梯使用費、物業(yè)管理服務(wù)費按月繳納，不得預收。水費、電費待業(yè)主入住后按每月實(shí)際費用自行繳納。

　　第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)的價(jià)格構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：

　　1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等（人員配置參照《城市住宅小區物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表》）；

　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用；

　　4、物業(yè)管理區域綠化養護費用；

　　5、物業(yè)管理區域秩序維護費用；

　　6、辦公費用；

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過(guò)專(zhuān)項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第十一條 物業(yè)的成本利潤率控制在1－3%.

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)收費等級的確定，由當地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同價(jià)格主管部門(mén)審核認定。

　　物業(yè)管理服務(wù)等級標準五級以下的物業(yè)管理企業(yè)，不得收取物業(yè)管理服務(wù)費。

　　第十三條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應當遵守國家的價(jià)格法律法規，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

　　第十四條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費用，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。

　　第十五條 按照鼓勵先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，凡榮獲國家物業(yè)管理示范小區榮譽(yù)稱(chēng)號的，其物業(yè)服務(wù)指導價(jià)格可經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意，按當地現行價(jià)格上浮6%，榮獲省級物業(yè)管理示范小區榮譽(yù)稱(chēng)號的，價(jià)格可上浮5%，榮獲省級物業(yè)管理優(yōu)秀小區榮譽(yù)稱(chēng)號的，價(jià)格可上浮4%，榮獲市、州級物業(yè)管理優(yōu)秀小區榮譽(yù)稱(chēng)號的，價(jià)格可上浮3%.

　　第十六條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理后，開(kāi)發(fā)建設單位已竣工的納入物業(yè)管理范圍的房屋出售前，應足額繳納物業(yè)管理費。

　　第十七條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，可按約定向委托單位收取手續費，但不得向業(yè)主收取手續費等任何費用。

　　第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后，按照規定辦理有關(guān)手續，由此所得收益用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　對小區內道路上停放的車(chē)輛是否收取停車(chē)費，應由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。收取停車(chē)費的小區，停車(chē)費收入按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　小區內專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)收費標準由當地價(jià)格主管部門(mén)核定。對業(yè)主已購買(mǎi)產(chǎn)權的停車(chē)位、車(chē)庫不得另行收取停車(chē)費。

　　第十九條 過(guò)去已對業(yè)主收取的房屋維修金（0.15元/平方米）節余部分，轉入房屋維修資金帳戶(hù)，今后不再另行收取該項費用。

　　第二十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應收取服務(wù)費用的，其他部門(mén)和單位不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費由雙方約定。

　　第二十二條 各地原定的物業(yè)服務(wù)收費標準與現行指導價(jià)格不符的，業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)應通過(guò)充分協(xié)商后盡快調整。

　　第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價(jià)格主管部門(mén)的規定實(shí)行明碼標價(jià)，在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置設立公示欄或公示牌，對服務(wù)內容、服務(wù)標準以及物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況進(jìn)行公示。

　　第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　第二十五條 政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內容、標準和物業(yè)服務(wù)價(jià)格的監督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規和規定，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十六條本實(shí)施細則由省價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同省建設行政主管部門(mén)負責解釋。

　　本實(shí)施細則自2005年1月1日起執行，原吉林省物價(jià)局、吉林省建設廳印發(fā)的《城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)施細則》（吉省價(jià)房涉字[1997]14號）、《關(guān)于<對吉林省城市住宅小區物業(yè)管理服務(wù)收費實(shí)施細則>中個(gè)別條款訂正的通知》（吉省價(jià)房涉字[1997]25號）、《關(guān)于物業(yè)管理收取房屋維修金及有關(guān)問(wèn)題的通知》（吉省價(jià)房涉字[2000]12號）廢止。

　　附件2：

　　吉林省住宅小區物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格

　　一、我省各類(lèi)住宅小區物業(yè)服務(wù)費（指提供房屋，設施維修，綠化的養護，環(huán)境衛生，維護秩序，檔案資料管理等服務(wù)費）政府指導價(jià)格（按每月每平方米建筑面積計算）如下：

　　1、普通住宅

　　一級：每平方米1.00－1.50元；

　　二級：每平方米0.70－1.00元；

　　三級：每平方米0.50－0.70元；

　　四級：每平方米0.30－0.50元；

　　五級：每平方米0.30元

　　2、高檔住宅區、別墅區主要依據業(yè)主的要求和所提供的服務(wù)內容、質(zhì)量程度，按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商議定。

　　二、非住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格由各市、州政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據當地實(shí)際經(jīng)濟發(fā)展水平和社會(huì )承受能力，按照《吉林省物業(yè)服務(wù)收費管理實(shí)施細則（試行）》規定的原則，制定本地區非住宅物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格。

　　三、住宅小區物業(yè)服務(wù)收費具體標準由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參照《吉林省住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準》由雙方協(xié)商議定，并報當地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。非住宅物業(yè)服務(wù)收費具體標準由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)參照當地非住宅物業(yè)管理服務(wù)政府指導價(jià)格協(xié)商議定，并報當地價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)收費標準難以確定的，報當地價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)核準。

　　附件3：

　　吉林省住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準

　　一、一級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)原則上應持有二級以上物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區經(jīng)歷的三級物業(yè)管理企業(yè)。

　�。�2）建立完善的物業(yè)管理服務(wù)制度，并落實(shí)到位，按規范簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　�。�3）物業(yè)管理項目經(jīng)理應具備三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

　�。�4）80%以上物業(yè)管理人員應持有物業(yè)管理上崗證。

　�。�5）80%以上物業(yè)管理人員應具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)戶(hù)檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等實(shí)行計算機管理。

　�。�7）小區設有“服務(wù)中心”，實(shí)行24小時(shí)物業(yè)服務(wù)接待，公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)。適應業(yè)主需求，開(kāi)展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目及收費價(jià)目。采取多種形式服務(wù)反饋，如走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)、懇談會(huì )、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調查等，保證每年與50%以上業(yè)戶(hù)作有效溝通，每年對物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達到95%.

　�。�8）建立完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等）。

　�。�9）適應業(yè)主需求，組織、配合社區開(kāi)展文化活動(dòng)。

　�。�10）建立健全財務(wù)管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用的收支狀況。

　�。�11）按規定管理、使用專(zhuān)項維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按有關(guān)法規政策規定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進(jìn)行管理服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀(guān)（包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無(wú)污跡、無(wú)破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

　�。�3）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時(shí)勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。

　�。�4）空調安裝統一有序，支架無(wú)銹蝕。

　�。�5）陽(yáng)臺封閉符合市容管理規定，規格色調一致，不超出外墻面。

　�。�6）無(wú)超出設計或統一設置以外的防盜網(wǎng)、晾衣架、遮陽(yáng)蓬以及屋頂平臺護欄等。

　�。�7）房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料、日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線(xiàn)、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時(shí)勸止，并報告有關(guān)部門(mén)。

　�。�8）小區主出口設小區房屋、道路平面分布圖，小區內各路口、棟、門(mén)、戶(hù)及其他公共配套設施場(chǎng)地標識齊全、規范、美觀(guān)。

　　3、設施設備維修養護

　�。�1）共用設施設備運行正常，維護良好，無(wú)事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。

　�。�2）實(shí)行24小時(shí)報修值班制度。急修報修半小時(shí)內到達現場(chǎng)，預約維修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)。維修回訪(fǎng)率達到90%以上。

　�。�3）水、電、電梯、消防、監控等設備運行管理人員技能熟練，嚴格執行操作規程。定期進(jìn)行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。

　�。�4）道路、停車(chē)場(chǎng)平整通暢，交通標志規范、齊全。

　�。�5）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在98%以上，按規定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�6）維修養護制度健全，并在工作場(chǎng)所明示。工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

　�。�7）對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場(chǎng)處理措施、處理記錄。

　�。�8）辦理房屋及公共設備設施損壞險及公共責任險。

　�。�9）各設備場(chǎng)所衛生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全。

　�。�10）各設備場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標志和防范措施。

　�。�11）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　4、公共秩序維護

　�。�1）小區主出入口24小時(shí)值班。

　�。�2）對小區重點(diǎn)部位按合同約定巡查。

　�。�3）中央監控室對小區實(shí)施24小時(shí)監控，監控員不得離崗。

　�。�4）對小區公共娛樂(lè )設施、水池、設備場(chǎng)所、頂層天臺等具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。

　�。�5）對進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施登記管理，并引導車(chē)輛出入，有序停放車(chē)輛（含非機動(dòng)車(chē)）。

　�。�6）對進(jìn)出小區的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理；對可疑人員作盤(pán)問(wèn)、登記管理；對訪(fǎng)客指引行走路徑。

　�。�7）對火災、消防設施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應急處理預案（每年預演一次）。

　�。�8） 消防設施符合公安消防部門(mén)的要求，標明防火疏散通道。

　　5、衛生保潔服務(wù)

　�。�1）小區公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進(jìn)行一次清掃。

　�。�2）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每?jì)芍懿潦靡淮巍?/P>

　�。�3）及時(shí)清掃積水、積雪。

　�。�4）清潔區域、部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀(guān)整潔、明亮；無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫(huà)現象。

　�。�5） 根據物業(yè)實(shí)際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集。

　�。�6） 垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果殼箱滿(mǎn)溢現象。

　�。�7）設有垃圾中轉站的，根據實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生。

　�。�8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　�。�9）對小區內公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。

　�。�10）對小區內的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時(shí)清掏，保證雨水、污水井通暢。

　�。�11）禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時(shí)勸止，并報告有關(guān)部門(mén)，協(xié)助有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

　�。�12）建立消殺工作管理制度，根據當地實(shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生，定期對各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

　　6、綠化管理及養護

　�。�1）有綠化專(zhuān)業(yè)人員，管理制度落實(shí)。

　�。�2）小區內綠化地布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。

　�。�3）花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現的死樹(shù)，應在一周內清除，并適時(shí)補種。

　�。�4）綠籬超過(guò)平齊線(xiàn)10公分時(shí)應進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)枯枝爛葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。

　�。�5）造型樹(shù)木應根據樹(shù)木品種和生長(cháng)情況，及時(shí)修剪整形，觀(guān)賞效果良好。

　�。�6）根據氣候狀況和季節，適時(shí)組織澆灌，施肥和松土，花草樹(shù)木長(cháng)勢良好。

　�。�7）及時(shí)組織防凍保暖、防沙、預防病蟲(chóng)害。

　�。�8）綠化地應設有宣傳牌，提示人們愛(ài)護綠地。

　　二、二級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應具有三級以上物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　�。�2）建立完善的管理服務(wù)制度，并落實(shí)到位，按規范簽定物業(yè)管理合同。

　�。�3）物業(yè)管理項目經(jīng)理應具備二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

　�。�4）70%以上管理人員應持有物業(yè)管理上崗證。

　�。�5）70%以上物業(yè)管理人員要具有大專(zhuān)以上學(xué)歷。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主檔案、收費管理等多方面要實(shí)行計算機管理。

　�。�7）對業(yè)主實(shí)行每天12小時(shí)物業(yè)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)）。

　�。�8）根據小區實(shí)際條件，根據業(yè)主需要，開(kāi)展有償特約服務(wù)及代辦服務(wù)（公示服務(wù)項目及收費價(jià)目）。

　�。�9）采取多種形式如走訪(fǎng)業(yè)戶(hù)、懇談會(huì )、電話(huà)溝通、問(wèn)卷調查等，每年與30%以上業(yè)主作有效溝通，每年對物業(yè)服務(wù)投訴有效處理率達到90%.

　�。�10）招牌、廣告牌、霓虹燈統一規劃，整齊有序。

　�。�11）建立較完善的檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案），并落實(shí)到位。

　�。�12）根據小區實(shí)際條件，配合社區開(kāi)展必要的文化活動(dòng)。

　�。�13）建立健全財務(wù)管理制度，每年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理服務(wù)費用的收支狀況。

　�。�14）按規定管理、使用專(zhuān)項維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規定和業(yè)主公約約定，對房屋及配套設施進(jìn)行管理服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀(guān)（包括屋面、天臺）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無(wú)污跡、無(wú)破損。外墻無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)現象。對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時(shí)勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。

　�。�3）空調安裝位置統一有序，支架無(wú)銹蝕，無(wú)安全隱患。

　�。�4）封閉陽(yáng)臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。

　�。�5）除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網(wǎng)和屋頂平臺護欄等。

　�。�6）房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續等，對危及房屋結構安全、拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現象及時(shí)勸止，及時(shí)報告有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助有關(guān)部門(mén)處理。

　�。�7）小區主出入口設小區平面示意圖，主要路口設有路標，小區內組團及各棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)及公共配套設施場(chǎng)地有明顯標志。

　　3、設施設備維修養護

　�。�1）共用配套設備設施良好，運行正常，無(wú)事故隱患，保養、檢修制度完備，有設備運行記錄。

　�。�2）實(shí)行24小時(shí)報修值班制度，急修報修半小時(shí)內到達現場(chǎng)，預約維修按雙方約定時(shí)間到達現場(chǎng)，維修回訪(fǎng)率達到80%.

　�。�3）水、電、電梯等設備運行人員嚴格執行操作規程及保養規范，消防設備設施完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通，制訂消防應急方案，進(jìn)行消防演練。

　�。�4）道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車(chē)輛和行人通行，停車(chē)場(chǎng)及主要道路交通標志規范、齊全。

　�。�5）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95%以上，按規定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�6）維修養護制度健全，并在工作場(chǎng)所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。

　�。�7）對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急方案和現場(chǎng)處理措施、處理記錄。

　�。�8）各設備房衛生整潔，主要設施設備標識清楚齊全，設備房管理制度明確。

　�。�9）具有危及人身安全隱患的設備設施場(chǎng)所、公共場(chǎng)所、場(chǎng)地，要有明顯標志和防范措施。

　�。�10）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　4、公共秩序維護

　�。�1）小區主出入口24小時(shí)值班。

　�。�2）對小區重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查一次。

　�。�3）應對小區公共娛樂(lè )設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設置安全防范警示標志。

　�。�4）進(jìn)出小區的車(chē)輛實(shí)施登記管理，引導車(chē)輛有序停放。

　�。�5）進(jìn)出小區的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理。

　�。�6）對火災、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應急處理預案（每年演練一次）。

　　5、衛生保潔服務(wù)

　�。�1）小區公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進(jìn)行一次清掃。

　�。�2）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每月擦拭一次。

　�。�3）及時(shí)清掃積水、積雪。

　�。�4）清潔區域部位無(wú)垃圾、雜物、異味，外觀(guān)整潔、明亮；無(wú)亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫(huà)現象。

　�。�5）根據物業(yè)管理實(shí)際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進(jìn)行分類(lèi)收集袋裝。

　�。�6）垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果殼箱滿(mǎn)溢現象。

　�。�7）設有垃圾中轉站的，根據實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生。

　�。�8）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　�。�9）對小區內公共排放雨水、污水的管道每年最少全面

　　疏通一次，保證排放管道的暢通。

　�。�10）小區內的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進(jìn)行及時(shí)清掏，保證排放井通暢。

　�。�11）小區內禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時(shí)勸止，報告并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。

　�。�12）建立消殺工作管理制度，根據當地實(shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生，定期對各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預防控制，適時(shí)投放消殺藥物。

　　6、綠化管理及養護

　�。�1）有綠化專(zhuān)業(yè)人員，管理制度落實(shí)。

　�。�2）小區內綠化的布局合理優(yōu)美，花草樹(shù)木與建筑配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。

　�。�3）花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現死樹(shù)，必須在半月內清除，并適時(shí)補種。

　�。�4）綠籬超過(guò)平齊線(xiàn)時(shí)應進(jìn)行修剪，綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。

　�。�5）造型樹(shù)木應根據樹(shù)木品種和生長(cháng)情況，及時(shí)修剪整形，觀(guān)賞效果良好。

　�。�6）根據氣候狀況和季節，適時(shí)組織澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木長(cháng)勢良好。

　�。�7）適時(shí)組織防凍保暖、防沙，預防病蟲(chóng)害。

　�。�8）綠地應設有宣傳牌，提示人們愛(ài)護綠地。

　　三、三級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)應制定日常管理制度。

　�。�3）按規范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　�。�4）物業(yè)管理項目經(jīng)理應具備一年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。

　�。�5）50%以上管理人員應持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

　�。�6）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天8小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號碼）。

　�。�7）每年與10%以上業(yè)主作有效溝通，每年物業(yè)投訴有效處理率達到80%.

　�。�8）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。

　�。�9）建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況。

　�。�10）按規定管理使用專(zhuān)項維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進(jìn)行管理、服務(wù)。

　�。�2）房屋外觀(guān)良好、整潔。

　�。�3）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時(shí)勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。

　�。�4）空調安裝無(wú)安全隱患。

　�。�5）房屋裝修符合規定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現象。

　�。�6）小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)有明顯標志。

　　3、設施設備維修養護

　�。�1）供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無(wú)事故隱患。

　�。�2）設立24小時(shí)報修值班電話(huà)，急修一小時(shí)內到達現場(chǎng)。建立維修回訪(fǎng)制度，維修回訪(fǎng)率達到70%.

　�。�3）設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

　�。�4）消防系統設備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

　�。�5）道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。

　�。�6）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在90%以上，按規定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�7）設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。

　�。�8）保持設備設施場(chǎng)所整潔衛生，制定設備場(chǎng)所管理制

　　度。

　�。�9）危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

　�。�10）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　4、公共秩序維護

　�。�1）小區主出入口24小時(shí)值班。

　�。�2）對小區重要部位每4小時(shí)巡查一次。

　�。�3）應對小區公共娛樂(lè )設施、水池、設備房、頂層天臺等具有危險隱患部位，設置安全警示標志。

　�。�4）進(jìn)出小區的車(chē)輛按指定位置有序停放。

　�。�5）秩序維護員經(jīng)過(guò)突發(fā)事件應急處理培訓。

　�。�6）每年進(jìn)行消防培訓一次。

　　5、衛生保潔服務(wù)

　�。�1）小區公共場(chǎng)所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次。

　�。�2）及時(shí)清掃積水、積雪。

　�。�3）樓道玻璃每季擦拭一次。

　�。�4）合理布設垃圾桶、果殼箱。

　�。�5）垃圾每日收集1次，做到日產(chǎn)日清。

　�。�6）設有垃圾中轉站的根據實(shí)際需要進(jìn)行消殺，有效控制蠅、蟲(chóng)孳生。

　�。�7）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。

　�。�8）小區內公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。

　�。�9）對雨水、污水排放井定時(shí)清掏，保證排放井通暢。

　　6、綠化管理及養護

　�。�1）花草樹(shù)木無(wú)枯死，發(fā)現死樹(shù)，及時(shí)清除，并適時(shí)按需要補種。

　�。�2）綠籬每年應進(jìn)行修剪，及時(shí)清除修剪廢棄物。

　�。�3）造型樹(shù)木應根據樹(shù)木品種和生長(cháng)情況，及時(shí)修剪整形。

　�。�4）根據氣候狀況和季節，適時(shí)組織澆灌，施肥和松土。

　�。�5）適時(shí)組織防凍保暖、防沙、預防病蟲(chóng)害。

　　四、四級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)應制定日常管理制度。

　�。�3）按規定簽訂物業(yè)管理合同。

　�。�4）40%以上管理人員應持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

　�。�5）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天6小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號碼）。

　�。�6）每年與10%以上業(yè)主作有效溝通；每年物業(yè)投訴有效處理率達到80%.

　�。�7）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。

　�。�8）建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間向業(yè)主公布物業(yè)管理服務(wù)費用收支狀況。

　�。�9）按規定管理使用專(zhuān)項維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規定和業(yè)主公約約定對房屋進(jìn)行管理服務(wù)。

　�。�2）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時(shí)勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。

　�。�3）空調安裝無(wú)安全隱患。

　�。�4）房屋裝修符合規定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現象。

　�。�5）小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)有明顯標志。

　　3、設施設備維修養護

　�。�1）供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無(wú)事故隱患。

　�。�2）設立24小時(shí)報修值班電話(huà)，急修1小時(shí)內到達現場(chǎng)。建立維修回訪(fǎng)制度，維修回訪(fǎng)率達到70%.

　�。�3）設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

　�。�5）消防系統設備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

　�。�6）道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。

　�。�7）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�8）設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。

　�。�9）保持設備設施場(chǎng)所整潔衛生，制定設備設施管理制

　　度。

　�。�10）危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

　�。�11）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　五、五級物業(yè)管理服務(wù)等級：

　　1、基本要求

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)應具有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)應制定日常管理制度。

　�。�3）按政策規定簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

　�。�4）管理人員應持有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

　�。�5）物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施每天6小時(shí)服務(wù)接待（公示服務(wù)聯(lián)系電話(huà)號碼）。

　�。�6）每年與業(yè)主作有效溝通。

　�。�7）建立檔案管理制度（物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶(hù)資料檔案等）。

　�。�8）建立財務(wù)制度，每年一次或按合同約定時(shí)間公布物業(yè)管理費的收支狀況。

　�。�9）按規定管理使用專(zhuān)項維修資金。

　　2、房屋管理

　�。�1）按政策規定和業(yè)主公約約定對房屋進(jìn)行管理服務(wù)。

　�。�2）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時(shí)勸告、阻止，報告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理

　�。�3）空調安裝無(wú)安全隱患。

　�。�4）房屋裝修符合規定，未發(fā)生危及房屋結構安全及拆改管線(xiàn)和損害他人利益的現象。

　�。�5）小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門(mén)）、戶(hù)門(mén)有明顯標志。

　　3、設施設備維修養護

　�。�1）供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無(wú)事故隱患。

　�。�2）設立報修值班電話(huà)，建立回訪(fǎng)制度。

　�。�3）設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。

　�。�5）消防系統設備完好，可隨時(shí)啟用，保證消防通道暢通。

　�。�6）道路暢通，路面平坦，車(chē)輛行駛路線(xiàn)明確。

　�。�7）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。

　�。�8）設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。

　�。�9）保持設備設施場(chǎng)所整潔衛生，制定設備管理制度。

　�。�10）危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。

　�。�11）在接到有關(guān)部門(mén)停水、停電通知后，及時(shí)通知用戶(hù)。

　　附件4：

　　城市住宅小區物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表

　　小區面積 管理人員 保潔人員 治安員 維修人員 人員總數

　　5萬(wàn)平方米 5 5 7 3 20

　　10萬(wàn)平方米 8 12 14 5 39

　　15萬(wàn)平方米 10 16 20 8 54

　　20萬(wàn)平方米 17 30 30 15 92