摘要： 本文主要通過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要成本形成的分析，來(lái)探討一下房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)的成本控制方法，從而提高項目的利潤。

    關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 成本 房?jì)r(jià)

    房地產(chǎn)在目前的中國乃至世界，都是一個(gè)非常熱門(mén)的話(huà)題，它不僅僅在經(jīng)濟領(lǐng)域有著(zhù)重要的意義，還滲透到了每一個(gè)老百姓的生活中，許許多多的老百姓還在窮其一生來(lái)買(mǎi)一套房子，怪不得老百姓整天嘴里念的是房?jì)r(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的，但是如果能在房?jì)r(jià)和利潤之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達到買(mǎi)賣(mài)雙方的雙贏(yíng)，控制好房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本就非常有意義。本文主要分兩部分，首先介紹如何控制房地產(chǎn)成本，第二部分介紹控制房地產(chǎn)成本的意義。

    首先，我覺(jué)得要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本需要投資的理性。在中國這種不成熟的市場(chǎng)機制下，不管是投資者還是消費者都缺乏理性的頭腦，都喜歡一窩嗡的上。這就產(chǎn)生了許多不必要的浪費，換言之就增加許多不必要的成本。在這里面表現最突出的就是土地拍賣(mài)。無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)上，都在拼命的哄抬土地的價(jià)格，反正是只要有土地就有大把大把的利潤，根本就沒(méi)有理性的評估這塊土地的真正價(jià)值。大家都是先預期明年或者后年這里的房產(chǎn)價(jià)格，再把這個(gè)價(jià)格減去工程成本和各種別的成本，再留出自己的利潤空間，剩下的就是土地的價(jià)格。比如濱州市西區有一塊50畝的土地，開(kāi)發(fā)商在競標土地時(shí)，他會(huì )先預測濱州市的房?jì)r(jià)明年能達到 2500元/平方米，扣除各種相關(guān)的建設費用1200元/平方米，再按每平方米500元考慮利潤，若容積率按1.0考慮，他就會(huì )用800元/平方米報價(jià)，也就是每畝土地價(jià)格達到了50多萬(wàn)元了。所以說(shuō)在這2年左右的時(shí)間里，濱州市的地價(jià)從8萬(wàn)甚至5萬(wàn)元一畝，猛串到了50萬(wàn)左右一畝，甚至60萬(wàn)一畝，這不是神話(huà)，是事實(shí)，就擺在我們面前。

    小孩都可以看出來(lái)這種投資的風(fēng)險來(lái)，因為它是完全建立在對房地產(chǎn)價(jià)格20%的增長(cháng)速度上。這個(gè)速度不是正常的市場(chǎng)增長(cháng)速度，是有很大的泡沫成分的，要是真能按這個(gè)速度增長(cháng)的話(huà)，濱州市的房產(chǎn)價(jià)格4年就要翻一番，8年之后濱州市的房產(chǎn)價(jià)格就將達到8000元/平方米，趕上現在的上海了，可能嗎？但是開(kāi)發(fā)商都不愿意面對這些，他們想的是濱州市房地產(chǎn)價(jià)格從1000元左右的價(jià)格到現在2000元左右的價(jià)格的只用了4年的時(shí)間，這就是他投資的支撐。馬克思說(shuō)過(guò)資本家面對30%的利潤時(shí)就會(huì )發(fā)狂，傷失理性，我能理解當他們面對著(zhù)50%，甚至100%的利潤時(shí)的沖動(dòng)。投資者也都知道這是經(jīng)濟泡沫，但是他們都不相信自己會(huì )遇上泡沫破裂。所以說(shuō)用合理理性的價(jià)格取得土地對成本控制的作用非常大，因為土地費用的彈性比較大，占成本的比重也很大�？赡荛_(kāi)發(fā)商會(huì )對這條建議感到幼稚，因為誰(shuí)都想取得便宜的土地，現在哪還有？但是不知道有多少開(kāi)發(fā)商想過(guò)，造成如今這種土地價(jià)格居高不下局面人不是別人，是開(kāi)發(fā)商自己，如果大家都理性的分析市場(chǎng)，理性的評估土地的價(jià)格，土地的價(jià)格就自然降下來(lái)了。

    其次，要控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，前期就要做好充分的論證，包括可行性研究和設計階段。大家可能會(huì )有疑慮，這樣的話(huà)不就加大了前期的成本了嗎？不錯，是加大了前期的成本，但是對整個(gè)項目的成本控制來(lái)考慮，現在的投入是事半功倍的。

    可行性研究對于一個(gè)房地產(chǎn)項目的成敗起著(zhù)關(guān)鍵的作用，但是現在沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)公司愿意花這份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感覺(jué)去上項目，這是非常危險的。你就想吧，我們對消費者的心理沒(méi)有充分地掌握，對市場(chǎng)的容量沒(méi)有準確地估計，一切完美的銷(xiāo)售計劃都是空中樓角，海市蜃樓。還有一點(diǎn)要說(shuō)的就是在可行性階段必須把資金的流量和銷(xiāo)售計劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現金投入，減少資金成本，讓項目得于順利進(jìn)行下去。

    設計階段一般分為初步設計和施工圖設計。我要說(shuō)的是現在的設計太浮躁，主要責任在開(kāi)發(fā)商。由于現在設計市場(chǎng)競爭很激烈，開(kāi)發(fā)商完全不按照標準支付設計費，把設計費用壓得很低，更不可思議的是現在一般的單體設計周期都在一周左右，有的甚至5天出施工圖，說(shuō)實(shí)話(huà)，這么短的時(shí)間畫(huà)圖都畫(huà)不出來(lái)，更別提什么設計思想，什么風(fēng)格。大多都是復制拷貝過(guò)來(lái)的東西。所以現在都在說(shuō)站在大街上你就分不清是在哪里，因為全國的建筑都是千篇一律的，一個(gè)地區，一個(gè)城市乃至一個(gè)單體建筑，都沒(méi)有自己的的風(fēng)格。大家都在尖銳批評設計師時(shí)，也想想他們的為難之處吧，因為經(jīng)典的誕生不是偶然的，是要付出大量的心血的。同時(shí)我們也可想象，就這樣出來(lái)的設計能保證經(jīng)濟適用的原則嗎？我們開(kāi)發(fā)商最容易犯的毛病就是：“我看哪個(gè)地方哪個(gè)建筑不錯，你就照他的風(fēng)格來(lái)”，不注意建筑比例、勻稱(chēng)，亂上造型，造成頭重腳輕，不協(xié)調，不適用，更不經(jīng)濟，舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，現在濱州的建筑都喜歡在屋頂做一個(gè)型鋼或者是別的結構的造型，那東西沒(méi)一點(diǎn)使用價(jià)值，視野開(kāi)闊的建筑還好說(shuō)，有的建筑在角落里面，沒(méi)有仰視角度，人們就根本看不到這造型，一個(gè)造型下來(lái)少則幾萬(wàn)，多則幾十萬(wàn)，這對一個(gè)單體建筑來(lái)說(shuō)不是一個(gè)小數目。還就是盲目的引進(jìn)江南園林風(fēng)格，這可能為了迎合一些住戶(hù)的胃口，但是這東西建造上很不經(jīng)濟，使用上更不經(jīng)濟，不環(huán)保。比如說(shuō)江南的天氣以陰濕為主，所以那里的建筑都比較輕靈、虛幻，窗洞都開(kāi)得比較大，可以改善室內的采光和通風(fēng)，但是在濱州我們現在看到的也是大片大片的玻璃窗、玻璃幕在烈日下暴曬，冬天不保溫，夏天不隔日，能量的損耗量太大了。輕靈是一種美，厚重也是一種美，本土的東西應該成為主流，外來(lái)的東西可以作為點(diǎn)綴。

    管理的嚴密對于控制成本的作用是不言而喻的。與其他項目比如軟件開(kāi)發(fā)項目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目對于管理的要求是更高的，因為它更復雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微出現點(diǎn)紕漏或者松懈，可能就會(huì )造成很大的經(jīng)濟損失，所以說(shuō)那些松散的管理形式是不適合房地產(chǎn)項目管理的。對于組織的管理、人力的管理等等我就不說(shuō)了，都很重要，我在這里我只說(shuō)兩個(gè)非常關(guān)鍵的地方，我覺(jué)得是對成本控制最有意義的，那就是對施工隊伍的選擇和對材料的管理�？梢赃@樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項目的投資已經(jīng)定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費。所以說(shuō)施工隊伍和材料是最關(guān)鍵的。但是這兩項也可能是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商也可能不好控制，這就需要處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。

    在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費用就是政府性質(zhì)的收費，這些費用一般都有明文規定。但是也有很多費用時(shí)可以折減，對于這塊費用就是一句話(huà)：了解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系。

    下面部分應該是空置房產(chǎn)價(jià)格的意義，限于篇幅，不詳細展開(kāi)了。

    控制成本的意義是不言而喻的，在樓盤(pán)價(jià)格一定的情況下，你能控制好成本，就可以增加利潤，利潤是每個(gè)投資人的最終目的。反過(guò)來(lái)說(shuō)，在樓盤(pán)一樣的情況下，你能控制好成本，你就更具有競爭力。但是現在的悲劇是大家都注重房?jì)r(jià)，就像中國的股市一樣，大家都在注意每個(gè)股的漲漲跌跌，很少有人去關(guān)注企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，投機行為太大了。但是據我所知，在股市上獲利最多的，受益最多的人不是喬治。索羅斯，而是巴菲特，據巴菲特介紹他買(mǎi)股票很簡(jiǎn)單，他只買(mǎi)他看好的企業(yè)，而不買(mǎi)大家看好的股票。

    我是非常推崇自由經(jīng)濟的，但是自由經(jīng)濟的前提是信息對稱(chēng)，人們的理性，脫離了這兩個(gè)前提，一切自由經(jīng)濟的理論都是空談，都是笑話(huà)。但是在目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)里面顯然就是這個(gè)狀況，地方政府、開(kāi)發(fā)商和消費者形成了三方的博弈，這三方都不是理性的，信息也不是對稱(chēng)的。在這三方的博弈里面，獲利最大的是地方政府，最弱勢的是廣大消費者。地方政府盲目的圈地，給房地產(chǎn)造勢，提高土地的價(jià)格，增加行政性收費，是房地產(chǎn)項目成本最不好控制的環(huán)節。在長(cháng)江三角洲地區，許多地方政府的收入居然有50%-60%的來(lái)源于房地產(chǎn)，這太不正常了�？梢赃@樣說(shuō)，這是短視的行為（地方官員的個(gè)人目的在這部討論），因為從表面上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)活躍了，城市漂亮了（至于他的入住率也不討論），但是這也大大的增加了你這個(gè)城市的交易成本，在資本流動(dòng)不受限制的前提下，他總是流向與交易成本比較低的地方，最明顯的一個(gè)地方就是香港，他以前是一個(gè)自由港，稅率低，交通方便，政府效率高，大量的國際資本涌入，讓香港在短時(shí)間里繁榮起來(lái)，但是香港的地產(chǎn)價(jià)格也在飛速上漲，導致了他的交易成本也急劇上漲，所以現在香港對資本的吸引力很低了，遠不如珠三角地區，當然，投機資本除外。我想任何政府都不會(huì )歡迎投機資本進(jìn)入的，但是我現在就聽(tīng)到好多怪事，某些地方政府居然覺(jué)得自己本市房地產(chǎn)價(jià)格偏低，希望溫州炒房團來(lái)炒炒。所以說(shuō)，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)需要三方面的理性。

    在房地產(chǎn)炒得沸沸揚揚的今天，我希望各方面都要冷靜、理性對待，對于我們開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)最理性的事是控制成本，多關(guān)注點(diǎn)成本，少關(guān)注點(diǎn)房?jì)r(jià)，因為房?jì)r(jià)是市場(chǎng)決定的，而成本掌握在你自己手中。