在經(jīng)歷了信貸門(mén)檻抬高、央行加息等一系列風(fēng)潮之后，明年的金融市場(chǎng)走勢如何成為業(yè)內人士關(guān)注的焦點(diǎn)之一。事實(shí)上，比起金融收緊，土地協(xié)議轉讓的終結、招拍掛要求的高額資金更讓部分開(kāi)發(fā)商頭疼，各種各樣的聯(lián)合和融通渠道應運而生，基金、投資銀行開(kāi)始“蠢蠢欲動(dòng)”，盡管現在還多以觀(guān)望、考察姿態(tài)出現，但它們都十分看好中國市場(chǎng)，不少外資銀行考慮持有中資銀行股份以搶灘經(jīng)濟持續走好的中國市場(chǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)自然是它們的首選對象之一。
　　

  資本市場(chǎng)的認可度將決定企業(yè)發(fā)展前途
　　
　　華遠集團總裁任志強稱(chēng)，實(shí)行招拍掛后對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金要求越來(lái)越高了，因為參加投資資格的保證金就是5000萬(wàn)元，很多中小企業(yè)越來(lái)越多感覺(jué)到面臨的資金困難以及他們在銀行信貸方面的困難。這樣就迫使很多企業(yè)不得不用更多的方式去獲得資金，各種各樣的聯(lián)合和融通渠道應運而生。任志強以萬(wàn)科和萬(wàn)通為例，前者在資本市場(chǎng)上獲得了公開(kāi)的募集渠道，同時(shí)又通過(guò)私募的方式和境外聯(lián)合取得了融通的渠道；后者通過(guò)和國有企業(yè)泰達合作，利用國有土地的資金支付現實(shí)土地資金，并且獲得資金支持。任志強認為，這種合作的形式越來(lái)越多，“尤其是國內好的突出的企業(yè)，他們有更多的優(yōu)勢能從境外獲得資本市場(chǎng)的認可，這個(gè)認可就等于獲得融資的渠道，盡管不是公開(kāi)市場(chǎng)，而是用私募的方式，但越來(lái)越多的資金會(huì )向這些企業(yè)傾斜”。
　　
　　任志強打了這樣一個(gè)比方，“在整個(gè)聯(lián)盟過(guò)程中，有傍大款的，也有把自己先洗干凈的，也有先把自己打扮成靚女才出嫁的”。其主要原因就在于依賴(lài)銀行是不夠的，越來(lái)越多要靠企業(yè)的合作和資本市場(chǎng)的結合來(lái)獲得更多的渠道，以擴大企業(yè)的規模，使企業(yè)能夠在市場(chǎng)的競爭中不至于被淘汰。如果我們拍賣(mài)的土地都是15個(gè)億、20個(gè)億，很多中小企業(yè)自然會(huì )被市場(chǎng)淘汰，所以一些地下融資開(kāi)始蔓延�！暗�是畢竟我們是要公開(kāi)在這個(gè)市場(chǎng)中生存，所以越來(lái)越多的可能是要通過(guò)與資本市場(chǎng)正式的結合，以及與境外市場(chǎng)的增值結合來(lái)獲得更多資金，支持這個(gè)市場(chǎng)”。
　　
　　展望2005年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，任志強認為，會(huì )更多提出把地產(chǎn)和金融相結合的問(wèn)題，“這種結合包括企業(yè)之間的聯(lián)盟形成的結合，包括與資本市場(chǎng)的融通之間形成的聯(lián)合，也包括和境外基金等其他方式合作的一種聯(lián)合”，“這樣才可能出現一些生和死企業(yè)的差別，企業(yè)才有可能借助資本市場(chǎng)成為具有規模的一種品牌效應；而另外一些企業(yè)可能在資本市場(chǎng)中先被淘汰了，自然就會(huì )在房地產(chǎn)市場(chǎng)當中逐步被淘汰”，“換言之，資本市場(chǎng)的認可程度最后將決定我們中國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的前途”。
　　
　　合理的融資渠道會(huì )活躍起來(lái)
　　
　　北京銀都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理鄭健力關(guān)注更多的是融資渠道的變化。據他介紹，現在很多公司都開(kāi)始考慮集團發(fā)展戰略，以前是一個(gè)項目一個(gè)項目做，現在是一批一批項目的做，企業(yè)的風(fēng)險意識加強了，不會(huì )把所有的資金投入到一個(gè)項目中去。以前，往往項目成公司就成，項目敗公司就��；而現在是多層次、多產(chǎn)品的投資。因此，專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的安全系數提高了，要求每一個(gè)項目都在自己的控制范圍內，企業(yè)現在期望的不是一步登天，而是按照自己期望的速度安全發(fā)展，尋求穩健的進(jìn)步。
　　
　　鄭健力注意到企業(yè)的融資渠道在近幾年發(fā)生了改變。國外房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源通常是40%的房地產(chǎn)基金，40%是私募基金（包括私人投資或者企業(yè)之間的投資），剩下20%才是銀行貸款，這種方式比較健康，銀行風(fēng)險也比較小。而現在國內房地產(chǎn)投資銀行貸款比例占到70%，由于比例太高使銀行處于不安全狀態(tài)，導致國家金融也處于不安全狀態(tài)。而企業(yè)從資金角度來(lái)說(shuō)，也需要從更多渠道募集資金，緩解企業(yè)資金方面的壓力。一些比較合理的融資渠道會(huì )活躍起來(lái)，國外資金很想進(jìn)入中國市場(chǎng)。
　　
　　“今年銀行貸款基本上被停止了，銀行貸款門(mén)檻提高，但是基金門(mén)檻降低了�！编嵔×φf(shuō)，“這個(gè)時(shí)候很多房地產(chǎn)基金可能都會(huì )找到它存在的空間，我自己就參與了一個(gè)房地產(chǎn)基金�！�
　　
　　外資、基金此時(shí)進(jìn)入將得到雙倍好處
　　
　　據中國金融網(wǎng)報道一個(gè)“房地產(chǎn)監測報告”正在醞釀和考慮之中。這個(gè)策劃中的“房地產(chǎn)監測報告”將由中國人民銀行研究局組織實(shí)施，屆時(shí)會(huì )把央行內部涉及房地產(chǎn)的信息先行整合，然后再與建設部、國土資源部、國家統計局等部門(mén)取得溝通，最后形成一份有預警性質(zhì)的報告。該報告有望形成一種機制，按季度向行長(cháng)匯報，并進(jìn)一步影響貨幣政策。
　　
　　陽(yáng)光一百常務(wù)副總范小沖認為，明年在宏觀(guān)調控上政府調控會(huì )越來(lái)越成熟，有可能會(huì )調息一兩次，這要看市場(chǎng)效果，同時(shí)明年的銀行會(huì )更市場(chǎng)化，有可能根據風(fēng)險大小來(lái)確定和調整貸款政策，這樣會(huì )令優(yōu)秀的有品牌影響力的企業(yè)更容易獲得貸款。
　　
　　清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院房地產(chǎn)金融系教授王洪告訴記者，在可以預見(jiàn)的一段時(shí)期內，金融政策不會(huì )調整的可能性比較大，信貸手段不會(huì )放開(kāi)，這樣對于基金進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)疑是利好消息。
　　
　　王洪認為這不是壞事，因為“城市化、現代化有這個(gè)需要，基金進(jìn)入可以填補這個(gè)缺口”，“外資、基金很‘挑剔’，并不會(huì )盲目大規模進(jìn)入，而且它們并不一定是做貸款”，“我們原先地產(chǎn)金融跟銀行貸款關(guān)系太密切了，占到了90%以上，這跟銀行放貸不夠審慎有很大關(guān)系，也給銀行埋下了隱患”。
　　
　　“當前，人民幣有升值的希望，房地產(chǎn)又是一個(gè)比較好的投資渠道，加之WTO框架下，金融市場(chǎng)漸趨透明，外資、基金如果此時(shí)進(jìn)入，將會(huì )得到雙倍收益�！蓖鹾檎f(shuō)。