房估知識點(diǎn)：房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規定

1.房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)，應包括下列內容：

（1）評估抵押房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值；

（2）調查了解抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權設立情況及相應的法定優(yōu)先受償款；

（3）計算抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值；

（4）分析抵押房地產(chǎn)的變現能力并作出風(fēng)險提示。

2.抵押價(jià)值和抵押凈值估價(jià)應遵循謹慎原則，不得高估假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預期實(shí)現抵押權的費用和稅金。

3.評估待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值采用假設開(kāi)發(fā)法的，應選擇被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

4.抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值應符合下列規定：

（1）合同租金低于市場(chǎng)租金的，應為出租人權益價(jià)值；

（2）合同租金高于市場(chǎng)租金的，應為無(wú)租約限制價(jià)值。

5.抵押房地產(chǎn)的建設用地使用權為劃撥方式取得的，應選擇下列方式之一評估抵押房地產(chǎn)假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值：

（1）直接評估在劃撥建設用地使用權下的假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值。

（2）先評估在出讓建設用地使用權下的假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值，再減去由劃撥建設用地使用權改變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權需要繳納的出讓金等費用。

（3）當估價(jià)中需要將劃撥建設用地使用權假定為出讓建設用地使用權時(shí)，出讓建設用地使用權的使用期限應設定為自?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)起計算的相應用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規定的，應按其規定執行。

6.由劃撥建設用地使用權改變?yōu)槌鲎尳ㄔO用地使用權需要繳納的出讓金等費用，應按抵押房地產(chǎn)所在地規定的標準進(jìn)行測算；抵押房地產(chǎn)所在地沒(méi)有規定的，可按同類(lèi)房地產(chǎn)已繳納的標準進(jìn)行估算。

7.抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值；為共同共有的，抵押價(jià)值或抵押凈值應為共有房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值。

8.抵押房地產(chǎn)為享受?chē)覂?yōu)惠政策購買(mǎi)的，抵押價(jià)值或抵押凈值應為房地產(chǎn)權利人可處分和收益的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值。

9.房地產(chǎn)抵押估價(jià)用于設立最高額抵押權，且最高額抵押權設立前已存在的債權經(jīng)當事人同意轉入最高額抵押擔保的債權范圍的，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去相應的已抵押擔保的債權數額，但應在估價(jià)報告中說(shuō)明并對估價(jià)報告和估價(jià)結果的使用作出相應限制。

10.在進(jìn)行續貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)，應調查了解及在估價(jià)報告中說(shuō)明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生的變化，并應根據已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價(jià)。對同一抵押權人的續貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去續貸對應的已抵押擔保的債權數額，但應在估價(jià)報告中說(shuō)明并對估價(jià)報告和估價(jià)結果的使用作出相應限制。

11.房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應根據監測抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值或抵押凈值等進(jìn)行重新估價(jià)，并應為抵押權人提供相關(guān)風(fēng)險提示。

12.重新估價(jià)大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值，可采用批量估價(jià)的方法。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！