房估知識點(diǎn)：成本法估價(jià)需要具備的條件

條件：自由競爭，商品本身可以大量重復生產(chǎn)。

運用成本法注意3個(gè)問(wèn)題：

（1）應采用客觀(guān)成本而不是實(shí)際成本。實(shí)際成本也稱(chēng)為個(gè)別成本，是某個(gè)單位和個(gè)人的實(shí)際花費?？陀^(guān)成本也稱(chēng)為正常成本，是指假設重新開(kāi)發(fā)時(shí)大多數單位和個(gè)人的一般花費。

（2）應在客觀(guān)成本的基礎上結合選址、規劃設計等的分析進(jìn)行調整?，F實(shí)中有一些選址不當或者規劃設計不合理等造成不符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場(chǎng)。在這種情況下雖然無(wú)論誰(shuí)建造該商場(chǎng)都需要花那么多費用，但該商場(chǎng)也不會(huì )有那么高的價(jià)值。

（3）應在客觀(guān)成本的基礎上結合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調整。當房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應在客觀(guān)成本的基礎上調低評估價(jià)值；當供小于求時(shí)，應在客觀(guān)成本的基礎上調高評估價(jià)值。

5.成本法估價(jià)的操作步驟（熟悉）

運用成本法估價(jià)一般分為以下4個(gè)步驟：

①選擇具體估價(jià)路徑；

②測算重置成本或重建成本；

③測算折舊；

④計算成本價(jià)值。

【例題】成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累加為基礎，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評估可獨立開(kāi)發(fā)建設的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本法適用的估價(jià)對象。局部也可以采用。如果評估局部，可以先根據總體，測算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調整。參見(jiàn)教材P271。

【例題】某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開(kāi)發(fā)建設成本決定的，因此運用成本法估價(jià)應該注意的內容包括（ ）

A.應采用客觀(guān)成本，而不是實(shí)際成本

B.應采用實(shí)際成本，而不是客觀(guān)成本

C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進(jìn)行調整

D.應結合市場(chǎng)供求狀況對成本法的測算結果進(jìn)行調整

E.應結合估價(jià)委托人的要求，對成本法的測算結果進(jìn)行調整

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。成本法估價(jià)時(shí)需要注意下列3個(gè)問(wèn)題：（1）應采用客觀(guān)成本而不是實(shí)際成本；（2）應在客觀(guān)成本的基礎上結合選址、規劃設計等分析進(jìn)行調整；（3）應在客觀(guān)成本的基礎上結合市場(chǎng)供求分析進(jìn)行調整。選項AB中肯定只有1個(gè)正確選項。選項E違背了估價(jià)師獨立性的原則。參見(jiàn)教材P272。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習參考，祝大家學(xué)習愉快、考試順利！