2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考季已經(jīng)來(lái)臨，廣大考生已經(jīng)陸續進(jìn)入了備考狀態(tài)，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別整理了房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)基本制度與政策》科目的考試特點(diǎn)及學(xué)習方法，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

房地產(chǎn)基本制度與政策命題特點(diǎn)

1.簡(jiǎn)單記憶性試題所占比重逐漸增大

例題1：根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，對復核結果進(jìn)行鑒定時(shí)，專(zhuān)家組成員中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于（ ）。（2014年試題）

A.1/3

B.1/2

C.2/3

D.3/4

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房屋征收評估異議處理和爭議調處。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，對復核結果進(jìn)行鑒定時(shí)，專(zhuān)家組成員中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于1/2。參見(jiàn)教材P52。

例題2：轉讓房屋開(kāi)發(fā)建設項目，除建設用地使用權出讓金外，實(shí)際投入房屋建設工程的資金額應達到全部開(kāi)發(fā)投資總額的（ ）以上。（2013年試題）

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉讓的條件以出讓方式取得土地使用權用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。參見(jiàn)教材P106。

2.注重基本概念與基本原理考核

《房地產(chǎn)基本制度與政策》采取客觀(guān)性試題的形式?？陀^(guān)性試題主要側重于考查應試者對基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。要求對這些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基礎上記憶。

例題：編制城市總體規劃和詳細規劃時(shí)，必須控制的城市基礎設施用地的控制界線(xiàn)為城市（ ）。

A.紫線(xiàn)

B.黃線(xiàn)

C.綠線(xiàn)

D.藍線(xiàn)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是城鄉規劃控制線(xiàn)。城市黃線(xiàn)是指對城市發(fā)展全局有影響、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界限。參見(jiàn)教材P64。

3.特別注意變化或新增內容

歷年考試大綱對《房地產(chǎn)基本制度與政策》考試內容的要求雖有變動(dòng)，但基本要求還是一致的。但是有時(shí)國家政策出現調整，大綱多少就有些變化。一是當年《房地產(chǎn)基本制度與政策》大綱、指導教材的新增內容；二是現行法律、法規、政策的新變化內容，都是當年出題的重點(diǎn)。

4.注重綜合知識的考核

從近幾年考試來(lái)看，除綜合分析題外，其他兩種題型中，往往在一道試題會(huì )涉及到幾個(gè)知識點(diǎn)。特別是通過(guò)對近幾年本門(mén)課程的考試試卷分析，靈活運用的試題題型所占的比例，呈現出逐年加大的趨勢，應引起我們的高度重視。特別是，考試難度、考試內容范圍都在增大，給考生帶來(lái)了不少壓力。這主要是為了全面考核應試者的綜合分析能力。如：

例題1：商品房現售條件與預售條件的不同之處有（ ）。

A.已通過(guò)竣工驗收

B.取得建設工程規劃許可證

C.取得建設用地使用權證書(shū)

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實(shí)

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。商品房預售應當符合以下條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投人開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25 %以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）商品房預售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

商品房現售，必須符合以下條件：（1）出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；（2）取得土地使用權證書(shū)或使用土地的批準文件；（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（4）已通過(guò)竣工驗收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。參見(jiàn)教材P110～112。

5.注重試題的靈活性

例題1：下列建設項目中，應通過(guò)出讓方式取得國有建設用地使用權的是（ ）。

A.部隊營(yíng)房

B.國有企業(yè)辦公樓

C.國家投資的核電站

D.科技博物館擴建

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權出讓計劃、方式和年限。選項ABD屬于劃撥形式。國家投資的核電站也是商業(yè)化運營(yíng)。參見(jiàn)教材P27～29。

6.注重計算知識點(diǎn)的計算考核

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售收入為65000萬(wàn)元人民幣，扣除項目金額為35000萬(wàn)元，則應繳納土地增值稅（ ）萬(wàn)元。（2014年試題）

A.9000

B.10250

C.12000

D.15000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是稅率和應納稅額的計算。①計算土地增值額。土地增值額=65000萬(wàn)元-35000萬(wàn)元=30000萬(wàn)元。②計算土地增值額占扣除項目金額比例。30000/35000=85.71%，50%＜85.71%＜100%。③選擇適用公式。土地增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的，應納稅額=土地增值額×40%-扣除項目×5%=30000×40%-35000×5%=10250（萬(wàn)元）。參見(jiàn)教材P212。

7.有關(guān)法律、法規和規章條文的考核

李某購房，取得房屋所有權的時(shí)間是（ ）。 （2014年試題）

A.簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同

B.付清房?jì)r(jià)款

C.記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿

D.取得房屋所有權證書(shū)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規定。不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。參見(jiàn)教材P133。

8.重點(diǎn)知識重復考核

轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉讓人與受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起（ ）日內，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。（2003、2010年試題）

A.30

B.45

C.60

D.90

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。參見(jiàn)教材P97。