1.答題要求（共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）

【2010試題•單選題】甲公司開(kāi)發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000m2，2007年11月取得建設工程許可證，規劃建設廠(chǎng)房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠(chǎng)房的建設工程施工許可證，總建筑面積為16500m2，至2008年12月辦公樓已完成主體結構，3幢廠(chǎng)房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了兩間宿舍，共計500m2，因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現擬轉讓該項目以?xún)斶€債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估該項目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

1.采用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應按照（ ）前提進(jìn)行估價(jià)。

A.自己開(kāi)發(fā)

B.溢價(jià)轉讓

C.被迫轉讓

D.自愿轉讓

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提。假設開(kāi)發(fā)法的估價(jià)前提有3種：（1）估價(jià)對象仍然由其業(yè)主開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“業(yè)主自行開(kāi)發(fā)前提”；（2）估價(jià)對象要被其業(yè)主自愿轉讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“自愿轉讓開(kāi)發(fā)前提”；（3）估價(jià)對象要被迫轉讓給他人開(kāi)發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱(chēng)為“被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提”。本題中是因經(jīng)營(yíng)不善，只能轉讓。因此應該按照被迫轉讓前提進(jìn)行估價(jià)。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P324。

2.采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應采用（ ）。

A.0.03

B.0.83

C.0.85

D.1.25

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。容積率是指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值。25000÷20000=1.25。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P112。

3.采用成本法估價(jià)時(shí)，可計入開(kāi)發(fā)成本的是（ ）。

A.辦公樓開(kāi)發(fā)費用

B.食堂開(kāi)發(fā)費用

C.宿舍開(kāi)發(fā)費用

D.浴室開(kāi)發(fā)費用

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構成。房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+開(kāi)發(fā)利潤，只有辦公樓建造了，所以可計入開(kāi)發(fā)成本的是辦公樓開(kāi)發(fā)費用。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P273。

4.采用成本法估價(jià)時(shí)，應（ ）。

A.按照預算額預算在建工程價(jià)值

B.按工程已結算額預算在建工程價(jià)值

C.按綜合完成的形象進(jìn)度預算在建工程價(jià)值

D.按綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素預算在建工程價(jià)值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是成本法最基本的公式。成本法是重新構建價(jià)格減折舊，因在建工程停工所以要考慮折舊的問(wèn)題，計算重新構建開(kāi)發(fā)成本時(shí)可根據實(shí)際完成的形象進(jìn)度計算開(kāi)發(fā)成本。參見(jiàn)《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材P284。

2.答題要點(diǎn)：本題是為增加試題覆蓋面而設置，三個(gè)大的案例，十個(gè)小題，每題只選一個(gè)最佳答案，但分值2分，分量重?？辞逡笈c所有可選答案、運用排除法、運用猜測法，最后剩兩個(gè)答案如果認為都對，就挑一個(gè)最符合題干題意的。有些基礎題，很容易答，不要失分，有幾題很偏，從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)，就猜好了，蒙對了就賺了，錯了也無(wú)所謂，又學(xué)會(huì )一個(gè)知識點(diǎn)。