2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復習更有針對性，建設工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識點(diǎn)，希望對大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

對房地產(chǎn)實(shí)物狀況的描述，一般分為土地實(shí)物狀況和建筑物實(shí)物狀況兩大部分，然后分別說(shuō)明各部分的狀況。

（一）土地實(shí)物狀況描述

對土地實(shí)物狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面；

（1）土地面積：?jiǎn)挝煌ǔ２捎闷椒矫祝╩2），面積較大的土地，單位通常采用公頃（hm2）。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，通常要說(shuō)明規劃總用地面積以及其中建設用地面積、代征道路用地面積、代征綠化用地面積等代征地面積，不得將建設用地面積與規劃總用地面積混淆。

（2）土地形狀：通常用文字并附圖來(lái)說(shuō)明。每塊土地都是一個(gè)封閉多邊形，對其形狀描述如：形狀規則、形狀不規則、正方形、長(cháng)方形、狹長(cháng)等?？捎脕?lái)說(shuō)明土地形狀的圖有宗地界址圖、規劃圖、建筑總平面圖等。

（3）地形、地勢：說(shuō)明是平地還是坡地，與相鄰土地、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒(méi)的可能性等。

（4）地質(zhì)：說(shuō)明地基的承載力和穩定性，地下水位和水質(zhì)（包括地下水的成分和污染情況。地下水中含有酸堿雜質(zhì)會(huì )對人工基礎有侵蝕作用，有些含有特殊成分的地下水可導致疾?。?，有無(wú)不良地質(zhì)現象（如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶、巖溶、濕陷性黃土、紅黏土、軟土、凍土、膨脹土、鹽堿土）等。

（5）土壤：說(shuō)明土壤是否受過(guò)污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠(chǎng)原址、鹽堿地等。

（6）土地開(kāi)發(fā)程度：說(shuō)明到達地塊紅線(xiàn)的基礎設施完備程度和地塊內的場(chǎng)地平整程度，即通常所說(shuō)的是“三通一平”還是“五通一平”、“七通一平”及其具體內容等。

（7）其他。

臨街商業(yè)用地還要說(shuō)明其臨街寬度、臨街深度和寬深比。

農用地還要說(shuō)明氣候條件、土壤肥力、排水和灌溉條件等。

（二）建筑物實(shí)物狀況描述

對建筑物實(shí)物狀況的描述，主要說(shuō)明下列方面：

（1）建筑規模：要根據建筑物的使用性質(zhì)說(shuō)明其面積或體積、開(kāi)間、進(jìn)深、層高、室內凈高、層數、高度等。面積方面有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營(yíng)業(yè)面積、可出租面積等。旅館通常還要說(shuō)明客房數或床位數以及不同標準的客房或床位數，餐館還要說(shuō)明同時(shí)可容納用餐人數或者座位數、餐桌數，影劇院還要說(shuō)明座位數，醫院還要說(shuō)明床位數，停車(chē)場(chǎng)還要說(shuō)明車(chē)位數，倉庫一般要說(shuō)明其體積。

開(kāi)間即房間的寬度，是指房屋內相鄰兩個(gè)橫向定位墻體之間的距離；進(jìn)深即房間的長(cháng)度或深度。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離；室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。

層數和高度：說(shuō)明建筑物的總層數（其中地上層數和地下層數）和總高度。建筑物通常根據總層數或總高度，分為低層建筑、多層建筑、中高層建筑、高層建筑和超高層建筑。住宅通常是按照總層數來(lái)劃分的：1～3層為低層住宅；4～6層為多層住宅；7～9層為中高層住宅；10層以上（含10層）為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑通常是按照總高度來(lái)劃分的，總高度超過(guò)24m的為高層（但不包括總高度超過(guò)24m的單層建筑）；總高度超過(guò)100m的，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱(chēng)為超高層建筑。

（2）建筑結構：是指建筑物中由承重構件（基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等）組成的體系。一般分為：①鋼結構；②鋼筋混凝土結構；③磚混結構；④磚木結構；⑤簡(jiǎn)易結構。

如以組成建筑結構的主要建筑材料來(lái)劃分，可分為：①鋼結構；②混凝土結構（包括素混凝土結構、鋼筋混凝土結構和預應力混凝土結構等）；③砌體結構（包括磚結構、石結構和其他材料的砌塊結構）；④木結構；⑤塑料結構；⑥薄膜充氣結構。如以組成建筑結構的主要結構形式來(lái)劃分，可分為：①墻體結構；②框架結構；③深梁結構；④筒體結構；⑤拱結構；⑥網(wǎng)架結構；⑦空間薄壁結構（包括折板結構）；⑧懸索結構；⑨艙體結構。

（3）設施設備：說(shuō)明給水、排水、采暖、通風(fēng)與空調、燃氣、電梯、電氣等設施設備的配置情況（有或無(wú)）及性能。

（4）裝飾裝修：說(shuō)明是毛坯還是粗裝修、精裝修。對于有裝飾裝修的，還要說(shuō)明外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門(mén)窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。

（5）空間布局：說(shuō)明空間分區以及各個(gè)空間的交通流線(xiàn)是否合理，并附房產(chǎn)平面圖、戶(hù)型圖等來(lái)說(shuō)明。

（6）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照。

（7）外觀(guān)：說(shuō)明外立面風(fēng)格等，并附外觀(guān)照片來(lái)說(shuō)明。

（8）新舊程度：說(shuō)明建成時(shí)間、設計使用年限、維護情況和完損狀況等。建成時(shí)間最好說(shuō)明竣工日期；設計使用年限是指設計規定的建筑物的結果或結構構件，在正常施工、正常使用和正常維護下不需要進(jìn)行大修即可按其預定目的使用的時(shí)間。由此還可以說(shuō)明建筑物的年齡和剩余壽命。維護情況和完損狀況說(shuō)明基礎穩固性、沉降情況，墻面、地面、門(mén)窗等的破損情況等。

（9）其他：說(shuō)明可間接反映建筑物實(shí)物狀況的有關(guān)情況，如建設單位（如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）、建筑師和設計單位、建筑施工單位、工程監理單位等的名稱(chēng)或者姓名、資質(zhì)或資格、信譽(yù)、品牌等。對于在建工程或期房，還要說(shuō)明其工程進(jìn)度（例如是基礎某層、正負零，還是結構某層，結構封頂等）、預計竣工日期、交付日期等。

【例題】下列影響某套住宅價(jià)格的因素中，不屬于實(shí)物因素的是（ ）。

A.戶(hù)型

B.樓層

C.層高

D.裝修

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述。B屬于區位因素。參見(jiàn)教材P75～76。