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開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開(kāi)發(fā)商是否存在免責事由是關(guān)鍵，即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責事由。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因為發(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔逾期交房的責任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的期限內將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責事由告知購房者，開(kāi)發(fā)商仍然要承擔逾期違約責任。

如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔商品房逾期交付的責任。這個(gè)責任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權解除合同。通常在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合同中對開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數額的計算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定，則應按合同約定。對使用按揭貸款的購房者，計算違約金時(shí)的房?jì)r(jià)款是整個(gè)房屋的價(jià)款總額。當然，約定的違約金太高或太低，可以請求法院變更，但需請求方舉證。另外，有時(shí)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中既約定有定金又約定有違約金，二者只能選擇其中一個(gè)主張權利。

如果雙方在開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金數額的計算方法上沒(méi)有約定時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋規定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類(lèi)房屋租金標準確定。

如果《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中對開(kāi)發(fā)商逾期交房購房者解除合同的條件沒(méi)有約定時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋規定：經(jīng)購房者催告后三個(gè)月，開(kāi)發(fā)商仍然沒(méi)有交房，則購房者有權解除合同。解除權應當在一定期限內行使，逾期不行使的，解除權消滅。購房者解除合同后可以要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。