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房產(chǎn)證是購房者通過(guò)交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。

約定購買(mǎi)房屋，開(kāi)發(fā)商卻遲遲未辦下房產(chǎn)證，購房者該怎樣維護自己的權利？記者從濟南仲裁委得知，今年以來(lái)，涉及房產(chǎn)證糾紛的仲裁案件不斷增多，其中有關(guān)逾期辦證違約責任的問(wèn)題較為突出。

幾年前，市民甲某與乙公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（期房），約定購買(mǎi)乙公司開(kāi)發(fā)建設的某樓盤(pán)建筑面積為126平方米的房屋，乙公司在1年內向甲某交付經(jīng)驗收合格的商品房并保證甲某1年內取得房產(chǎn)證。合同未約定甲某未能取得房產(chǎn)證時(shí)乙公司應承擔的違約責任。合同簽訂后，甲某按照合同向乙公司支付全部購房款，雙方辦理商品房交接手續，但甲某4年后仍未取得商品房房產(chǎn)證。期間甲某得知，乙公司也是在4年后才完成其開(kāi)發(fā)小區商品房的初始登記。

乙公司應否承擔逾期辦證的違約責任？濟南仲裁委員會(huì )仲裁員、山東眾成仁和律師事務(wù)所律師姚虎明介紹，此案涉及辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體、責任承擔、賠償金額、訴訟時(shí)限等多個(gè)法律問(wèn)題，可供有類(lèi)似疑問(wèn)的消費者借鑒。

由于《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條與《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第三十三條的規定不一致，導致對辦理房屋權屬證書(shū)義務(wù)主體的理解不同，因此一般辦理房產(chǎn)證需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商完成初始登記（備案工作）、購房人向房管部門(mén)提出申請、房管部門(mén)審查材料發(fā)證等程序。辦理房產(chǎn)證的三方行為具有關(guān)聯(lián)性、順序性。乙公司在合同中約定，保證甲某在1年的約定時(shí)間內取得房產(chǎn)證，這種約定未明確辦理房產(chǎn)證的義務(wù)主體，只能按照一般辦理房產(chǎn)證的三方共同行為來(lái)理解，乙公司應當于1年的約定時(shí)間內完成房屋的初始登記（備案）工作，但事實(shí)上該公司卻是在4年后才完成，并且未通知甲某，依法應當承擔逾期辦證的違約責任。

由于雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》（期房）未約定逾期辦證的違約責任，根據《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規定，合同沒(méi)有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

仲裁員提醒，逾期辦證的違約金請求權存在訴訟時(shí)效問(wèn)題。根據《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定，向人民法院或仲裁委員會(huì )請求保護民事權利的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規定的除外。實(shí)踐中，有的購房人買(mǎi)到房屋后長(cháng)期無(wú)法取得房產(chǎn)證，應當注意2年的訴訟時(shí)效期限的規定，對超過(guò)訴訟時(shí)效期部分的違約金訴求將難以支持。