房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料：估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)估價(jià)應采用科學(xué)的方法（appraisalapproach）進(jìn)行分析、測算和判斷，不能僅憑經(jīng)驗進(jìn)行主觀(guān)判斷。一宗房地產(chǎn)的價(jià)值通?？梢酝ㄟ^(guò)下列3個(gè)途徑來(lái)求?。?/p>

　?。?）近期市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的——基于理性而謹慎的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì )高于其他買(mǎi)者最近購買(mǎi)類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格，即基于類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值。所謂類(lèi)似房地產(chǎn)（similarpropeny），是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內，并在用途、規模、建筑結構、檔次、權利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或者相似的房地產(chǎn)。類(lèi)似房地產(chǎn)簡(jiǎn)單地說(shuō)就是與估價(jià)對象相同或者相似的房地產(chǎn)。所謂同一供求范圍，也稱(chēng)為同一供求圈、同一市場(chǎng)，是指與估價(jià)對象之間具有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì )相互影響的房地產(chǎn)區域范圍。

　?。?）如果將該宗房地產(chǎn)出租或營(yíng)業(yè)預計可以獲得多少收益—基于理性而謹慎的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì )高于該宗房地產(chǎn)的預期收益的現值之和，即基于該宗房地產(chǎn)的預期收益來(lái)衡量其價(jià)值。

　?。?）如果重新開(kāi)發(fā)建設一宗類(lèi)似房地產(chǎn)需要多少費用—基于理性而謹慎的買(mǎi)者肯出的價(jià)錢(qián)不會(huì )高于重新開(kāi)發(fā)建設類(lèi)似房地產(chǎn)所必要的代價(jià)，即基于房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設成本來(lái)衡量其價(jià)值。

　　由上述三個(gè)途徑便產(chǎn)生了三大基本估價(jià)方法，即市場(chǎng)法、收益法和成本法。此外，還有基本估價(jià)方法衍生的一些其他估價(jià)方法，如假設開(kāi)發(fā)法、長(cháng)期趨勢法、路線(xiàn)價(jià)法、基準地價(jià)修正法等。

　　關(guān)于基本估價(jià)方法，值得指出的是，美國體系為成本法（costapproach）、市場(chǎng)比較法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）、收益法（incomeapproach）三種；英國體系為比較法（comparisonmethod，comparativemethod）、投資法（investmentmethod）、剩余法（residualmethod）、利潤法（profitsmethod）、承包商法（contractorsmethod）五種。英國的比較法與美國的市場(chǎng)比較法相同，英國的投資法和利潤法可以歸為收益法（incomeapproach，兩者的區別主要在于估價(jià)對象不同，投資法用于出租的房地產(chǎn)估價(jià)，利潤法用于營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)），而剩余法和承包商法可以歸為成本法（costbasedapproach）因此，英國的估價(jià)方法與美國的估價(jià)方法本質(zhì)上是相同的。

　　每種估價(jià)方法都有其適用的估價(jià)對象和估價(jià)需要具備的條件，這些方法有時(shí)可以同時(shí)運用，以相互驗證，有時(shí)是相互補充的，但不應相互替代。估價(jià)師應當熟知、理解各種估價(jià)方法及其綜合運用，正確運用估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。在評估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，當理論上可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，應同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意排除可以采用的估價(jià)方法。如果確因客觀(guān)條件不能采用某種方法的，必須在估價(jià)報告中充分說(shuō)明不采用的理由。

　　例題：如果估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。（）（2002年試題）

　　答案：對