土地實(shí)物因素

　　1.土地面積

　　兩塊位置相當的土地，如果面積相差較大，單價(jià)會(huì )有所不同。

　　2.土地形狀

　　土地形狀是否規則，對地價(jià)有一定的影響。

　　3.地形、地勢

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等會(huì )影響房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本、利用價(jià)值或景觀(guān)等，從而影響其價(jià)格。

　　4.地基（工程地質(zhì)）

　　地基（工程地質(zhì)）狀況是指地基承載力和穩定性，地下水位和水質(zhì)，有無(wú)不良地質(zhì)現象等。

　　5.土壤

　　這里主要說(shuō)明土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　6.土地開(kāi)發(fā)程度

　　一宗土地的基礎設施完備程度和場(chǎng)地平整程度，對其價(jià)格的影響是顯而易見(jiàn)的（二）建筑物實(shí)物因素

　　1.建筑規模

　　建筑物的面積、體積、開(kāi)間等規模因素，影響到建筑物的形象、使用性，對房地產(chǎn)價(jià)格有所影響。

　　2.外觀(guān)

　　建筑物外觀(guān)包括建筑式樣、風(fēng)格、色調、可視性等，對房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響。

　　3.建筑結構

　　對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結構的建筑物的穩固性和耐久性不同。

　　4.設施設備

　　隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展和生活水平提高，要求建筑物內安裝完善的設施設備。

　　5.裝飾裝修

　　房屋按照裝飾裝修的程度，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類(lèi)。

　　6.層高和室內凈高

　　人們對建筑物的需要，本質(zhì)上是對建筑物內部立體空間的需要，而不僅是對面積的需要，因此層高或凈高對房地產(chǎn)價(jià)值也有影響。

　　7.空間布局

　　空問(wèn)布局影響到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價(jià)值有較大的影響。不同用途的建筑物，如住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等，對空間布局的要求不盡相同。

　　8.日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水

　　日照、采光、通風(fēng)既有實(shí)物因素性質(zhì)，又有區位因素性質(zhì)（對應于朝向、樓層），將它們與保溫、隔熱、隔聲、防水放在一起，是為便于敘述和理解。

　　9.維護情況和完損狀況

　　建筑物的完損狀況是一個(gè)綜合性因素，包括建筑物年齡、維修養護情況、工程質(zhì)量等?？偟膩?lái)說(shuō)，建筑物完好的，價(jià)值就高；反之，價(jià)值就低。