替代原則要求估價(jià)結果不得不合理偏離與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因為根據經(jīng)濟學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格。一般地說(shuō)，任何理性的買(mǎi)者在購買(mǎi)商品之前都會(huì )在市場(chǎng)上搜尋并“貨比三家”，然后購買(mǎi)其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價(jià)格最低的，即購買(mǎi)“性?xún)r(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。如果效用與價(jià)格相比，顯示價(jià)格過(guò)高或效用過(guò)小，則人們會(huì )敬而遠之。具體地說(shuō)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買(mǎi)者會(huì )購買(mǎi)價(jià)格最低的；或者反過(guò)來(lái)，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買(mǎi)者會(huì )購買(mǎi)效用最大的。賣(mài)者為了使其產(chǎn)品能夠賣(mài)出去，相互之問(wèn)也會(huì )進(jìn)行價(jià)格競爭。市場(chǎng)上買(mǎi)者、賣(mài)者的這些行為導致的結果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨一無(wú)二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì )有相近的價(jià)格。因為在現實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買(mǎi)者和賣(mài)者，都會(huì )將其擬買(mǎi)或擬賣(mài)的房地產(chǎn)與市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何理性的買(mǎi)者不會(huì )接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)高的價(jià)格，任何理性的賣(mài)者不會(huì )接受比市場(chǎng)上相似的房地產(chǎn)的正常價(jià)格過(guò)低的價(jià)格。這種相似的房地產(chǎn)之間價(jià)格相互牽掣的結果，是它們的價(jià)格相互接近。