2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn):金融機構對房地產(chǎn)項目貸款的審查
金融機構進(jìn)行項目貸款審查時(shí),要進(jìn)行客戶(hù)評價(jià)、項目評估、擔保方式評價(jià)和貸款綜合評價(jià)等四個(gè)方面的工作。
?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信等級評價(jià)
金融機構在向申請貸款的項目貸款前,首先要審查企業(yè)的資信等級,即客戶(hù)評價(jià)。
?。ǘ┵J款項目評估
金融機構在提供資金融通的過(guò)程中,除對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行資信等級評價(jià)外,還會(huì )對開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項目進(jìn)行詳細的審查,以確保開(kāi)發(fā)商能夠憑借項目本身的正常運行,具備充分的還款能力。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)貸款擔保方式評價(jià)
貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性,降低銀行資金損失的風(fēng)險,由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。當銀行與借款人及其他第三人簽訂擔保協(xié)議后,如借款人財務(wù)狀況惡化、違反借款合同或無(wú)法償還貸款時(shí),銀行可以通過(guò)執行擔保來(lái)收回貸款本息。需要指出的是,貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況,僅僅是為已經(jīng)發(fā)生的貸款提供了一個(gè)額外的安全保障,銀行在發(fā)放貸款時(shí),首先應考查借款人的第一還款來(lái)源是否充足;貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產(chǎn)貸款擔保通常有以下三種形式:
1.保證
即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個(gè)保證協(xié)議,當借款人違約或無(wú)力歸還貸款時(shí),由第三方保證人按照約定履行債務(wù)或承擔相應的責任。
2.抵押
是指借款人或第三人在不轉移財產(chǎn)占有權的情況下,將財產(chǎn)作為貸款的擔保。
3.質(zhì)押
貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動(dòng)產(chǎn)或權利(包括商標權、專(zhuān)利權等)移交銀行占有,將該動(dòng)產(chǎn)或權利作為債權的擔保。
?。ㄋ模┵J款綜合評價(jià)
金融機構考察完開(kāi)發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目以后,還要結合對企業(yè)和項目考察的結果,綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素,對項目貸款進(jìn)行綜合評價(jià)。

