2015房估經(jīng)營(yíng)與管理要點(diǎn):基本報表
(一)現金流量表
現金流量表反映房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內各期(年、半年、季度、月)的現金流入和現金流出,用以計算各項動(dòng)態(tài)和靜態(tài)評價(jià)指標,進(jìn)行項目財務(wù)盈利能力分析。按投資計算基礎的不同,現金流量表分為:
1.項目投資現金流量表
2.資本金現金流量表
3.投資者各方現金流量表
?。ǘ┴攧?wù)計劃現金流量表
該表反映房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內各期的資金盈余或短缺情況,用于選擇資金籌措方案,制定適宜的借款及償還計劃。
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該表反映房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況,用以計算投資利潤率、資本金利潤率及資本金凈利潤率等評價(jià)指標。利潤總額的計算過(guò)程,參見(jiàn)本書(shū)第六章第一節有關(guān)內容。
應該指出的是,開(kāi)發(fā)商發(fā)生的年度虧損,可以用下一年度的所得稅前利潤彌補;下一年度稅前利潤不足彌補的,可以在5年內延續彌補;5年內不足彌補的,用稅后利潤彌補。在實(shí)際操作中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的所得稅,采用了按銷(xiāo)售收入一定比例預征的方式,即不論項目整體上是否已經(jīng)盈利,只要實(shí)現了銷(xiāo)售收入,就按其一定比例征收所得稅。
(四)資產(chǎn)負債表
資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權益的情況。在對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行獨立的財務(wù)評價(jià)時(shí),不需要編制資產(chǎn)負債表。但當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司開(kāi)發(fā)或投資一個(gè)新的房地產(chǎn)項目時(shí),通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表,以計算資產(chǎn)負債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財務(wù)狀況和清償能力的指標。

