【學(xué)員問(wèn)題】購買(mǎi)期房要注意什么？

　　【解答】（一）仔細了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資質(zhì)及開(kāi)發(fā)手續

　　對于購房者而言首先應對開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房開(kāi)發(fā)的證件進(jìn)行詳細的調查了解，這至關(guān)重要。必要的時(shí)候可以聘請專(zhuān)業(yè)的律師為您進(jìn)行調查。選擇信譽(yù)高、實(shí)力強、業(yè)績(jì)好的開(kāi)發(fā)商可以降低購房者的購房風(fēng)險。其中，最重要的是要查看開(kāi)發(fā)商是否“五證”齊全。所謂的“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售（預售）許可證》。只有以上五證齊全的購買(mǎi)風(fēng)險才能降到最低?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效。

　　購買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，購房人應盡量查看開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房產(chǎn)手續的原件，因為復印件比較容易篡改或者偽造。除此之外，常見(jiàn)的欺詐手段還有用一期項目手續賣(mài)二期商品房或用甲手續賣(mài)乙方商品房等；此外對購房者擬選購房屋進(jìn)行無(wú)查封、無(wú)抵押、無(wú)預售的“三無(wú)”調查，以保證所購房屋轉讓的合法性。

　?。ǘ┳⒁鈽潜P(pán)宣傳海報

　　大部分房地產(chǎn)公司在自己的樓盤(pán)尚未正式開(kāi)盤(pán)便開(kāi)始了宣傳工作。印制大量的樓盤(pán)廣告廣為發(fā)放，并嚴重的夸大其詞，制造種種“亮點(diǎn)”以賺取人們的眼球，以期達到更好的宣傳效果。而購房者往往容易落入這樣的“美麗”陷阱，掏出來(lái)一輩子的積蓄交給了開(kāi)發(fā)商，到最后卻得到了失望。最高院的下列規定應該重視。“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

　?。ㄈ┲匾?ldquo;不可抗力”條款的約定

　　不可抗力問(wèn)題《民法通則》第107 條明確規定：“因為不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔民事責任”。一旦延期交房，開(kāi)發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。由于延期交房是商品房交易中的一個(gè)比較突出而又常見(jiàn)問(wèn)題，為避免自身承擔違約責任，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口，并將一些對于開(kāi)發(fā)商而言常見(jiàn)的違約情形作為不可抗力的約定以此作為自身免責的事由。為防止這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。不能讓開(kāi)發(fā)商為自己規避法律風(fēng)險而損害了購房人的權益。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。